Kinnisvaraturul kasutatakse mõisteid turuväärtus ja pakkumishind sageli läbisegi, justkui tähendaksid need sama asja. Tegelikkuses on tegemist sisult ja eesmärgilt erinevate mõistetega, mille segiajamine võib viia eksitavate järeldusteni. Eriti selgelt tuleb see esile olukordades, kus kinnisvara väärtust hinnatakse konkreetse väärtuse kuupäeva seisuga. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Turuväärtus on professionaalne hinnang, mis väljendab tõenäolist hinda, mille eest vara vahetaks omanikku tavapärastes turutingimustes. Sellise hinnangu eelduseks on teadlikud ja sõltumatud tehingupooled, piisav müügiperiood ning asjaolu, et kumbki osapool ei tegutse sundolukorras. Turuväärtus ei põhine müüja ootusel ega üksikul hinnasoovil, vaid kujuneb toimunud tehingute, turutingimuste ja konkreetse vara omaduste analüüsi tulemusena. Tegemist ei ole konkreetse tehinguhinnaga, vaid otsustusraamistikuga, mis peegeldab turu üldist valmisolekut teatud tüüpi vara eest maksta.
Pakkumishind seevastu on müüja määratud soovhind, millega vara turule siseneb. Pakkumishind ei ole turu poolt kinnitatud väärtus, vaid läbirääkimiste ja turu testimise lähtekoht. Sageli peegeldab pakkumishind müüja ootusi, strateegilisi kaalutlusi või isiklikku hinnangut vara väärtusele ning ei pruugi vastata turu tegelikule hinnatasemele. Pakkumishind võib olla teadlikult seatud turutasemest kõrgemale või madalamale, sõltuvalt ajafaktorist, müügistrateegiast või turuolukorra ebakindlusest.
Oluline erinevus turuväärtuse ja pakkumishinna vahel seisneb selles, et pakkumishind ei ole veel turu poolt valideeritud. Alles tegelik tehing näitab, kas hinnasoov vastas ostjate reaalsele valmisolekule maksta. Praktikas on tavapärane, et vara alustab müüki hinnaga, mis osutub liiga kõrgeks, ning tehinguni jõutakse alles pärast hinna korrigeerimist. Samuti esineb olukordi, kus tehing toimub esialgsest pakkumishinnast madalamal tasemel, mis kinnitab, et pakkumishind ei väljendanud turuväärtust. Ka vastupidised näited, kus tehing toimub üle pakkumishinna, ei muuda pakkumishinda turuväärtuseks, vaid kajastavad konkreetse turuhetke konkurentsiolukorda.
Kinnisvara hindamises lähtutakse seetõttu toimunud tehingutest, mitte müügikuulutustest. Tehinguhinnad kajastavad tegelikku turukäitumist ning näitavad, millisel hinnatasemel ostja ja müüja kokkuleppele jõudsid. Pakkumishinnad annavad küll teavet müüjate ootuste ja turu testimise kohta, kuid ei kajasta hinna korrigeerimist läbirääkimiste käigus ega anna infot selle kohta, kas objekt lõpuks realiseerus. Lisaks on müügipakkumised sageli valikulised, sest avalikult on nähtavad eeskätt need objektid, mis ei ole veel leidnud ostjat.
Turuväärtus eeldab analüüsi, mis tugineb faktiliselt toimunud tehingutele ning nende kohandamisele vastavalt hinnatava vara omadustele ja väärtuse kuupäeva seisuga kehtinud turutingimustele. Pakkumishind jääb seevastu oletuslikuks suuruseks, mis väljendab pigem müüja ambitsiooni kui turu konsensust. Turuväärtus peegeldab turu tegelikku käitumist ja hinnataset, samas kui pakkumishind peegeldab ootusi ja hinnasoovi.