2005. aasta Eesti kinnisvaraturul on kujunenud oodatumast kuumemaks.
Kui 2004. aasta algul jäi tulemata prognoositud kinnisvarabuum, mida eeldati seoses liitumisega Euroopa Liiduga, siis seda vähem oskasid kinnisvaraanalüütikud ette näha nii suurt aktiivsust kinnisvaraturul, nagu seda on endaga kaasa toonud käesolev aasta.
Olulisimaks mõjuriks on kindlasti Eesti suuremate pankade n-ö “laenusõda”. Mitte kunagi varem ei ole finantsasutused üksteise võidu pakkunud nii madalaid laenuintresse ja soodsaid laenutingimusi kui 2005. aastal. Intressid on langenud rekordmadalale, pikenenud on ka laenuperioodid ja soodsamaks muutunud muud laenutingimused. Samuti on laienenud laenusaajate sihtgrupp, hõlmates ka väiksema sissetulekuga inimesi. Üha enam annavad Eesti pangad laenu ka välismaalastele.
Seoses Euroopa Liiduga liitumisega on Eestisse hakanud kortereid julgemalt ostma välisinvestorid. Endiselt on palju ostjaid Soomest, aga ka Iirimaalt, Inglismaalt jm.
Kuna ostuhuvi on suur, siis ei ole pakkumiste küllus hinnataset alandanud, pigem vastupidi. Hinnad on jätkuvalt tõusnud, eriti Tallinna kesklinna piirkonnas. Samas on siinsed kinnisvarahinnad veel oluliselt madalamad kui näiteks Soomes ja analüütikud prognoosivad lähiaastateks jätkuvat hinnatõusu. Arvatakse, et Tallinna kesklinna hinnad teevad suurema tõusu, sest praegu on vahe äärelinna ja kesklinna hindade vahel liiga väike. Vanalinnas on hetkel korterite ruutmeetrihinnad enamasti vahemikus 30 000 kuni 40 000 kr, aga turule on tulnud ka kortereid hinnaga ca 50 000 kr/m2.
Palju on ehitatud uuselamuid ja kuna konkurents ehitusturul on suurenenud, siis on saanud märksõnaks kvaliteet. On hakatud ehitama väga kõrge siseviimistlustasemega ja eksklusiivseid kortereid. Oluliseks on muutunud elukeskkond ja turvalisus, suurt tähelepanu pööratakse uueselamute haljastusele, sageli rajatakse maja juurde ka laste mänguväljak. Tallinna kesklinnas on uuselamute korterite ruutmeetrihind enamasti ca 30 000 kr, vahel ka enam.
Välismaalastest ostjad on vanalinna kõrval avastanud ka Kadrioru, mille muudab populaarseks kesklinna ja mere lähedus ning kaunis park. Siinsed vanad majad on enamasti juba renoveeritud ja ehitatud on uuselamuid. Kadrioru pargi äärsete korterite hinnad ületavad enamasti 30 000 kr/m2.
Paljud soomlased peavad lugu merevaatest ja on valmis selle nimel korteri ostma ka kaugemale kesklinnast, kas Piritale või Viimsisse. Sealsed merevaatega korterid võivad samuti maksta ca 25-30 000 kr/m2, ilma merevaateta korteri hind on madalam.Skandinaavia kinnisvaraostjad soetavad endale kortereid ka mereäärsetesse kuurortpiirkondadesse, eriti Pärnusse ja Haapsallu, mõjutades sealseid hindu. Ka väikelinnades on viimasel ajal korterihinnad teinud suure tõusu.
Välismaalased ostavad kortereid nii endale elamiseks kui ka investeerimiseks, välja üürimiseks.
Need, kes on seotud Eestiga seoses tööga või käivad siin sageli puhkamas, eelistavad osta endale väiksema korteri, kus viibida. Investeerijatel tasuks teada, et üüriturul on väga suur pakkumine ning üürihinnad on langenud. Üüritootlus on ca 5 % ning varieerub sõltuvalt asukohast, erandkorras saadakse siiski ka tootlust ca 8 % aastas, kuid see on pigem juhuslik.
Üürile antava korteri puhul on lisaks korteri olukorrale väga oluline ka maja seisukord, turvalisus ning lisaväärtused (näiteks lift, valvur, garaažikoht, haljastuse või laste mänguväljakuga suletud sisehoov), mida enamasti pakuvad uuselamud. Võib öelda, et valitseb üürnike-keskne turg, st üürikorterite valik on väga lai ja üürnikud soovivad oma raha eest saada võimalikult palju. Seetõttu on toimunud hinnalangus, sest mõistlikum on korter välja üürida madalama hinna eest, kui oodata ebareaalselt kõrget tootlust. Üürituru aktiviseerumine käib hooaegade kaupa – talvel on nõutavaimad väikesed korterid, kevadel-sügisel suuremad korterid. Turgu mõjutavad suuresti ka diplomaatide vahetused ning uute välisfirmade Eestisse tulekud. Hea investeering on hetkel Kadrioru piirkonnas asuvad korterid. Seda asumit väärtustavad nii kohalikud kui ka välismaalased eelkõige kesklinna läheduse kui ka rahulikuma ja rohelisema elukeskkonna pärast.
Kokkuvõtteks võib öelda, et Eesti kinnisvaraturg areneb ja muutub väga kiiresti ning selles orienteerumiseks soovitan kasutada kinnisvaraspetsialisti abi.
Margit Sild
Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler