Kinnisvaraturu iseloom on pidevas muutumises. Huvitav on olnud kinnisvarakonsultandina kõrvalt jälgida hindade kõikumisi ja kinnisvaraturul valitseva suhtumise muutumist.
Kord on turg ostjakeskne, kord müüjakeskne. Milline on aga seis täna? Mida eelistavad ostjad ja millega peaksid arvestama müüjad?
Meenutame kõik veel imestusega eelmise talve tohutut 100 % hinnatõusu korteriturul ning sellele järgnenud pooleaastast vaikset perioodi, kui hinnad tõmbusid isegi tagasi 5-10 %. Samuti mäletame hästi, kui kerge oli kortereid müüa. Reklaam üles ja hiljemalt nädala, paariga oli ostja leitud. Suured arendusprojektid müüdi maha ülikiirelt, tekkis isegi konflikt juba müüdud korterite ja ikka tõusva hinna vahel. Nii mõningi ühepäevase liblika mõtlemisega arendaja tühistas broneeringud ja müüsid need uuesti, sest kasumi vahe võis ulatuda mitmekümnetesse miljonitesse ja ahvatlus oli suur. Kliendi olukord, kus vana eluase müüdud ja elati ajutisel üüripinnal uue ootuses, ei läinud aga eriti korda. Ei hoolitud kliendist ja oma usaldusväärsest mainest, vaid oma kasust. Samas oli ehitajaid, kellele siiski see korda läks ja kes täna ehitavad julgelt edasi.
Samuti oli tähelepanuväärne kvaliteedi ja hinna küsimus. Iga ehitaja eesmärk oli võimalikult suurt kasumit teenida. Oma seatud eesmärkides ei tähtsustatud väga kliendi rahulolu ega mõeldud väga kvaliteetsete materjalide, hilisema ehitusgarantii ja võimalike praakide ning ümberehituskulude peale. Materjalid, mida valiti, olid soodsat lõpphinda ja suuremat kasumit silmas pidades üldjuhul keskmisest odavamad ja kehvema kvaliteediga.
Üldlevinud oli ikka ca 150.- kr/m2 laminaatparkett, plastaknad, võimalikult odav sanitaartehnika. Ehitajad valiti need, kes pakkusid odavat teenust, mille tulemusel on praod seinas, seinad viltu jne.
Sellised mured lahendasid kliendid tavaliselt kahel viisil – kas oma probleemne elukoht müüdi edasi või ehitati ümber (vahetati ise parkett välja naturaalse vastu, tihti lõhuti plaadid vannitoast välja, mis olid jätnud odava mulje, lisati helikindlust korteritele jne) – eesmärgiga saada kvaliteetsem ja meelepärasem korter. Seda tegid inimesed, kel see vähegi võimalik oli, kes hindasid kõrgemat kvaliteeti ning kes plaanisid korterisse elama jääda kauemaks ajaks.
Palju probleeme tõi kaasa ka osade arendajate või kinnisvara müüvate büroode kogenematus. Ei osatud ette näha probleemseid kitsaskohti ega kaitsta oma õigusi sõlmitavates lepingutes.
Mis on tänaseks muutunud?
Muutusi on toimunud, peamiselt suhtumises ja kogemuses. Turg on muutunud ostjakesksemaks. See tähendab, et ostjate soovide ja arvamusega arvestatakse rohkem. Kiire kinnisvaraga spekuleerimise aeg on praeguseks möödas. Kinnisvaraturul on tekkinud väga palju huvitavaid ja esmapilgul sarnasena tunduvaid pakkumisi. Müügiperioodid on pikenenud tagasi normaalsesse seisu – näiteks korteritel ca 4 kuud.
Mida eelistavad ostjad täna?
Kui on sarnased projektid ja sarnased hinnad, siis õnneks on ostjatel valikuvõimalust. Mida aga eelistatakse? Kõige tähtsam argument on enamikule ostjatele asukoht. Arendajatel tasuks eelistada levinud elamupiirkondi või nende vahetut lähedust, kus on olemas poed, koolid, lasteaiad, arstiabi jm. Üldjuhul meeldib inimestele elada juba armsaks saanud piirkonnas. Kas on seal möödunud lapsepõlv, noorus või elavad seal head sõbrad Igal juhul eelistatakse juba tuttavat kanti. Need projektid müüvad kiiremini ja paremini. Ei maksa karta Tallinnast pisut väljas olevaid asulaid, nt Keila. Seal on välja kujunenud oma elanikkond, kes seal kas elab või töötab ning nõudlus on piisav.
Teine samatähtis argument on hind. Sissetulekutel on piirid ja see seab ka ostetavale varale piirid. Nagu nutikas ja majanduslikult analüüsiv eestlane ikka, vaadatakse erinevad võimalikud variandid üle ning valitakse soodsaim ja kvaliteetseim. Seega ei saa müüja määrata hinda vaid selle järgi, palju ta sooviks saada oma vara eest, vaid tuleb arvestada ka teiste pakkumiste ja hindadega.
Kvaliteet on kolmas väga oluline ostuotsust mõjutav asjaolu. Suures pakkumiste hulgas on ostjad järjest rohkem hakanud kasutama ehitusekspertide abi elamispinna ülevaatusel. Spetsialistid aga märkavad asju, mida tavasilm ei näe. Kuna inimeste elatustase pidevalt tõuseb ja võimalused paranevad, hinnatakse järjest rohkem kvaliteeti nii välis- kui ka siseviimistluses. Kui on kõrvuti valida sama hinnaga kaks uut korterit oma väikeste eripäradega ning ühes on odav laminaatparkett, odav sanitaartehnika, plastaknad, katusel rullmaterjal, siseviimistlus on pragudega, toaseinad veavad viltu, vesi vannitoas voolab valele poole, siis suures pakkumistetulvas võite kindel olla, et teil tuleb oma projekti hinda alandada, kui soovite müüa. Kvaliteetse viimistlusega majas võib aga julgelt üsna pea korterite hinda tõsta, kuigi esmapilgul tundub paljugi sarnane.
Neljas väga tähtis nüanss praegusel kinnisvaraturul on arhitektuurne pool – milline on maja väljast ning millised on tubade lahendused. Head projektid ja arendajad on üldjuhul juba kogemustega, neil on omad koostööpartnerid suuremate kinnisvarafirmade näol. Koostöös on sündinud korralik kogemus. Näiteks üks viimastest ridaelamute projektidest, mida hakkasime arendajaga Keilasse Tammermaa elamurajooni planeerima, sündis koostöös ka esimeste klientidega. Analüüsisime koos maja nii seest kui väljast ja projekt sai muudetud väga praktiliseks oma panipaikade, tubade suuruse, sauna eesuumi ja paljude teiste huvitavate lisade poolest. Ridaelamu kujunes suureks 146 m2, elutuba on kõrge ja eksklusiivne, sauna ees on puhkeruum, magamistoad on avarad (22 ja 15 m2). Samas ei muutunud projekti hind ülemäära kalliks. Täna on seal hind 19 000.- kr/m2. Samas on kogu siseviimistlus keskmisest kallimas hinnaklassis. Üldpilt on avar, suursugune ja hea kvaliteediga ning projekti müük läheb väga edukalt. Võib öelda, et 90 % kõikidest klientidest, kes selle projektiga tutvuma tulevad, sinna ka elmaispinna broneerivad.
Kinnisvaraturul on saabunud meeldiv stabiilne periood. Ost ja müük käivad käsikäes, müügiperioodi pikkused on normaalsed. Oluline on aga silmas pidada, et oma kinnisvarale määratakse hind ikka vastavalt väärtusele. Kui keegi on hädas oma vara realiseerimisega, vaadake üle hinna ja kvaliteedi suhe. Müüvad hästi projektid, kus need on tasakaalus, aga ei müü projektid, mis on üle hinnatud või kus on pandud juba järgmise aasta hinnad, arvestades maja valmimise aega. Neil tuleb oodata pikemalt, kuni turg ja nõudlus järele jõuab. Siin ei aita müüjate süüdistamine, reklaamikulude suurendamine või reklaamikampaaniate korraldamine. Just hind ja kvaliteet on need, mis müüvad. See tähendab et arendajad peavad oma kasumi osa pisut vähendama ja kvaliteedi osa suurendama selleks, et praeguste järjest kasvavate kinnisvarapakkumiste hulgas läbi lüüa ja edasi minna.
Üldiselt tähendab see aga Eestimaa ehituse kvaliteedi kasvu, mille üle võib vaid rõõmustada. Jääb vaid loota, et varsti hakkavad ka projektid põnevamaks ja hinnalisemaks muutuma ning rohelust tekib õuele rohkem, sest Tallinn kasvab jõudsalt oma lähiümbruses.
Eleri Soonsein
Uus Maa Kinnisvarabüroo atesteeritud kinnisvarakonsultant