Maa turuväärtuse hindamisel mängivad võtmerolli nii füüsilised omadused kui ka õiguslikud ja maakorralduslikud tegurid – need määravad, kui atraktiivne ja kasutuskõlblik üks kinnistu tegelikult on. Turuväärtus ei ole fikseeritud number, vaid hinnanguline summa, millega kinnisvara võiks osta või müüa avatud turul informeeritud osapoolte vahel. Maa väärtus on dünaamiline – selle määravad turu nõudlus, kasutusvõimalused ja mitmesugused mõjutavad tegurid, nagu juurdepääs ja infrastruktuur. Eelkõige sõltub maa väärtus sellest, kuidas seda kasutada saab. Lihtsustatult öeldes tõstavad maa väärtust omadused, mis muudavad selle kasutamise lihtsamaks, ja vähendavad omadused, mis muudavad kasutamise keerulisemaks.
Võtame näiteks Võru linnas müügis oleva legendaarse Abrise jalatsivabriku kinnistu koos tootmishoonete kompleksiga. Selle kinnistu näitel saab hästi illustreerida, kuidas erinevad füüsilised aspektid mõjutavad kinnisvara hinda.
Maa hinna kujunemisel on üks peamisi tegureid kinnisasja asukoht. Mida rohkem inimesi on huvitatud konkreetse maatüki kasutamisest, seda väärtuslikum see on. Näiteks kahe sarnase kinnistu hinnad võivad sõltuvalt asukohast erineda enam kui kümnekordselt. Jalatsivabriku umbkaudu 1,5 hektari suurune hoonestatud kinnistu Võru linnas maksab natuke üle poole miljoni euro. Kui sarnane kinnistu asuks hoopis Tallinnas, võiks hinnalipikule kohe ühe nulli juurde kirjutada. Abja-Paluojal tuleks ilmselt üks null aga ära võtta.
Kinnistul asuv hoonestus on järgmine suur hinnamõjutaja. Hoonete arv, maht ja seisukord määravad, kui suur on kinnisvara väärtus ja kasutusvõimalus. Jalatsivabriku kinnistul on kümme erineva suurusega hoonet, mille seisukord varieerub. Osa ruume on väga heas seisukorras ja kohe kasutusvalmis. Kinnistu on sobiv nii elamuarenduseks, tootmisruumideks kui ka kaubanduslikuks tegevuseks. Ilma hooneteta oleks kinnistu väärtus märksa väiksem.
Hoonete puhul on oluline ka nende varustatus vajalike kommunikatsioonidega. Vesi, kanalisatsioon, elekter ja küttesüsteemid on vajalikud sõltumata kinnisvara sihtotstarbest. Kinnisvara väärtust mõjutavad oluliselt trasside ja ühenduste olemasolu, nende toimivus, töökindlus ja efektiivsus. Jalatsivabriku hoonetes on praegu kasutusel hästi toimivad lokaalsed vee- ja küttelahendused, kuid vajadusel on võimalik liituda ka linna tsentraalsete süsteemidega. Elektrivõimsus 200 amprit on piisav nii mitmesugusteks äritegevusteks kui ka elamispindadeks.
Väga oluline aspekt maa kasutamise juures on füüsiline ligipääs oma maale ja seal asuvatele hoonetele. Ilma heade juurdepääsuteedeta jääb maatüki potentsiaal kasutamata. Jalatsivabriku kinnistul on kaks avarat sissesõiduteed – üks Tallinna maantee ja Roosi tänava nurgal ning teine Roosi tänaval. Kinnistu, millele ligipääs alles tuleb rajada, vajab lisainvesteeringuid, mis omakorda vähendab selle turuväärtust.
Samuti tõstab kinnisvara väärtust veekogu lähedus. See võib olla seotud inimeste subjektiivse eelistusega, kuid veekogude mõju kinnisvara väärtusele on sageli tajutav. Jalatsivabriku kinnistul on endine veevõtukoht, mida saab ümber kujundada näiteks pilkupüüdvaks purskkaevuks. Lisaks asub läheduses Tamula järv, mis muudab kinnistu elamuarenduse seisukohalt atraktiivseks.
Maa väärtust mõjutavad veel mitmed füüsilised tegurid, nagu maavarade olemasolu, mulla viljakus ja metsa koosseis. Jalatsivabriku kinnistul on osa maapinnast sajanditepikkuse kasutuse tõttu tihendatud ja osaliselt asfalteeritud, mis vähendab vajadust täiendavateks maaparandustöödeks. Maaparandussüsteemid võivad küll lisada väärtust põllumajandusmaale, kuid need võivad kehtestada ka piiranguid ehitustegevusele. Siiski on kuivendatud maa alati väärtuslikum kui soine ala, seega on ka selles aspektis tegemist väärtusliku kinnistuga.
Järgmises artiklis kirjeldan lähemalt kinnisvara väärtust mõjutavaid õiguslikke ja maakorralduslikke aspekte.