Käesolevas artiklis hinnatakse Tartu ning selle lähipiirkondade uuskorterelamute arendusturgu ning dünaamikat.
Uute korterite ehitus on tüüriks ning peegelduseks üldisele elukondliku kinnisvara nõudlusele ja pakkumisele, kuna ilmestab nii investorite kui ka nõudlusosaliste käitumist. Antud käsitlus peaks kajastama eluasemekinnisvaraturu tervist Tartus.
Pakkumine on nõudluse suhtes nihkes
Uute korterite järele on nõudlus jätkuvalt aktiivne, kuid see ei suuda katta suurt arendusmahtu. Defitsiit on ostjatest ning see avaldab otsest hinnasurvet uutele projektidele. Arendajad on küllalt raskete otsuste ees, kas langetada hinda, pakkuda lisaväärtusi või jätkata samadel tingimustel. Kõik eelnimetatud otsused mõjutavad arenduse rentaablust ning müügitempot. Märgatav on, et kohati on arendajad positsioneerinud projektide hinnatasemed kõrgemaks optimaalsest hinnatasemest, eriti on see täheldatav mõningatel kesklinna projektidel. Ostjad tajuvad oma tugevamat positsiooni ning ostuotsustega ei kiirustata ning leitakse enda jaoks parim ja soodsaim lahendus. Samas saab märkida, et terviklike lahenduste, hea piirkonna ning huvitava arhitektuuriga korterelamute vastu on jätkuvalt tugev nõudlus.
Teises kvartalis 2007. aastal on avaldunud trend, et vähem kapitaliseeritud arendajad on alustanud või alustamas müügihindade korrigeerimist madalamaks (üldjoontes toimub see kaudselt, läbi lisahüvede pakkumise), et hoogustada enda projektide müüki. Suurarendajad aga ei ole hindade korrigeerimisele järgnenud ning on arvestanud oma finantsplaanis pikema müügihorisondiga.
Hetke turusituatsiooni uute korterelamute segmendis Tartus saab defineerida kui ülepakkumist. Ülepakkumise peamised tekketegurid tulenevad sellest, et kinnisvarasektor pakkus veel mõni aasta tagasi väga kõrge marginaaliga kasumeid ning seda madala volatiilsuse astme juures, millest tulenevalt hakkas kinnisvara arendusega tegelema väga lai ampluaa ettevõtteid. Lisaks algatati suur osa detailplaneeringuid kinnisvaraturu tõusufaasis ning nende kehtestamine langes kokku turu stabiliseerumise perioodiga. Seega akumuleerus stabiliseeruva turu tingimustes palju kinnitatud detailplaneeringuid, mille puhul alustati kohe ka reaalse ehitustegevuse ning müügiga.
Hetke turu anomaalia, kus korraga valmib järk-järgult ligi 900 korterit, millest 500 on tänase seisuga vakantsed, absorbeerub prognoositavalt poolteise kuni kahe aasta jooksul ning turg saavutab normaalse nõudluse-pakkumise tasakaalu. Hinnanguliselt on Tartus ja selle lähialal kvartali keskmine nõudlus 50-75 uut korterit. Selline nõudluse tase on olnud ka viimastel kvartalitel.
Suurarendajad on tänases turusituatsioonis konservatiivsed uute arendusprojektide algatamisel ning rakendavad üldjoontes kahte strateegiat:
ehitustegevus toimub etapiviisiliselt, et kasutada algfaasis ehitatavaid maju hinna ja nõudluse indikaatorina;
konserveeritakse kogu projekt ning ehitustegevusega alustatakse pärast ülepakkumise lõppu.
Milline on nõudluse struktuur
Ostjate jaoks on järjest olulisemaks nõudluskriteeriumiks asukoht. Atraktiivset asukohta saab Tartu kontekstis defineerida kesklinnana, Emajõe-äärse alana ning uute planeeringute aladena, mille peamiseks argumendiks on tervikliku ning uue ühtse keskkonna loomine.
Kui hetkel on pakkumisel palju kesklinna piirkonda jäävaid korterelamute projekte, siis ükski neist ei paikne kesklinna otseses epitsentris. Uus Maa Tartu büroo on seisukohal, et arendusprojektid, mis paikneksid just kesklinnas, omaksid suurt müügiedu potentsiaali. Eelnevat argumenti toetab aadressil Ujula 2 asuv korterelamu arendus, mis heast asukohast ning optimaalsest hinnakujundusest tulenevalt omas kiiret müügitempot. Nõudlust tõstvaks teguriks on jätkuvalt loomulik rotatsioon ehk vanematest amortiseerunud elamutest, kus elukeskkonna kvaliteet on madalam, kolitakse uuselamutesse.
Tartus teostati II kvartalil 2007 võrrelduna 2006. a sama perioodiga 69 korteriomandi ostutehingut vähem ehk vastavalt 782 ja 851, kuid tehingute koguväärtus oli suurem käesoleval kvartalil 70 miljoni krooni võrra. Käesoleva kvartali tehingute arv on osaliselt võimendunud mitme arendusprojekti valmimisest suve perioodil ning nende realiseerumisest.
Kindlasti on tänasel päeval Tartus ja selle lähipiirkonnas eluasemekinnisvarasse tehtavad investeeringud seotud suuremate riskidega, kuid muutuvat nõudlusstruktuuri oskuslikult hinnates on võimalik projekte juhtida ka lähiajal väga kasumilikult. Ostjate tasandilt hinnatuna on täna juba turul olemas mitmeid kvaliteetseid uusprojekte õiglase hinnakujundusega, kuhu elamispinna omandamine hetkel on isegi soodsam kui tulevikus, kuna tihedast konkurentsist ning suurest mahust tulenevalt pakuvad arendajad täna atraktiivsemaid müügitingimusi.