Kohtute menetlusstatistika kohaselt jääb Eesti tsiviilasjade aastane arv viimastel aastatel vahemikku ligikaudu 35 000–38 000. Märkimisväärne osa tsiviilvaidlustest on seotud varaküsimustega, mille õiglane ja põhjendatud lahendamine eeldab eriteadmisi, sh kinnisvara väärtuse objektiivset ja usaldusväärset määramist. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Kinnisvara hindamise ekspertiise kasutatakse kohtumenetluses eeskätt ühisvara, pärandvara ja kaasomandi jagamisega seotud vaidlustes. Samuti on eksperthinnangutel oluline roll täitemenetlustes vara alghinna vaidlustamisel ning eestkostetavate isikute kinnisvaratehingute lubatavuse ja tehingutingimuste põhjendamisel. Sellistes menetlustes kujutab hindamise ekspertiis endast olulist tõendit, millel võib olla otsustav mõju menetlusosaliste varaliste õiguste kindlaksmääramisel ning kohtuotsuse sisulisel kujundamisel.
Kinnisvara hindamise ekspertiise koostavad isikud
Kutselised hindajad koostavad hindamisaruandeid mitmesugustel eesmärkidel. Valdav osa hindamistöödest (ligikaudu 90–95%) on seotud laenutagatise turuväärtuse määramisega krediidiasutustele. Ülejäänud osa moodustavad hindamised kohtumenetluse tarbeks, sundvõõrandamise ja hüvitamisega seotud menetlustes, finantsaruandluses kasutamiseks ning strateegiliste otsuste tegemiseks vajaliku sisendi andmiseks.
Eestis kehtib kinnisvara hindajate kutsetunnistuste süsteem, mille alusel eristatakse kolme kutsetaset: 5. taseme kutsetunnistus vastab kinnisvara nooremhindaja kvalifikatsioonile, 6. taseme kutsetunnistus kinnisvara hindaja kvalifikatsioonile ning 7. taseme kutsetunnistus vara hindaja kvalifikatsioonile.
Praktikas on kohtuvaidluste puhul sageli põhjendatud eelistada kõrgema kutsetasemega eksperti, kellel on süvendatud erialane ettevalmistus ja kogemus keerukate varaliste vaidluste lahendamisel. Kohtumenetluses kasutatavate kinnisvara hindamise ekspertiiside koostajateks on üldjuhul registreeritud eraeksperdid, kellel on vastav kutsekvalifikatsioon, arvestatav erialane kogemus ning pädevus keerukate varaliste vaidluste lahendamiseks. Praktikas on sellisteks ekspertideks valdavalt 7. taseme vara hindajad, kuna kohtuvaidlused nõuavad lisaks tehnilisele hindamisoskusele ka menetluslikku täpsust, kõrget põhjendamisvõimet ning oskust esitada järeldusi viisil, mis võimaldab kohtul nende alusel teha õiguspärase ja põhjendatud otsuse.
Registreeritud eraekspertide roll
Registreeritud eraekspertide üle peab arvestust Eesti Kohtuekspertiisi Instituut, kelle hallatav nimekiri annab ülevaate isikutest, keda saab kohtumenetluses eksperdina kaasata. Nimekirja pidamise eesmärk on tagada, et ekspertiiside koostamisel kasutataks erialaselt pädevaid, sõltumatuid ja usaldusväärseid spetsialiste.
Kinnisvara hindamise valdkonnas on registreeritud eraekspertide arv Eestis väga väike. Selle üheks põhjuseks on asjaolu, et kohtumenetlusega seotud hindamistöö erineb oluliselt tavapärasest hindamispraktikast. Kui krediidiasutusele koostatud hindamisaruandes on keskmes turuväärtus kindlal ajahetkel, siis kohtule koostatav ekspertiis võib eeldada tagasiulatuvaid väärtushinnanguid, detailset metoodilist analüüsi ning hüpoteetiliste stsenaariumide käsitlemist.
Lisaks tuleb arvestada, et menetlusosaliste vastandlikud huvid, eksperthinnangute vaidlustamine ning vajadus vastata kohtu ja poolte täpsustavatele küsimustele muudavad sellise töö ajamahukaks ning vastutusrikkaks. Seetõttu eeldatakse registreeritud eraeksperdilt mitte ainult kutsealast pädevust, vaid ka sõltumatust, stressitaluvust ja kõrget professionaalset eetikat.
Registreeritud eraekspert kui menetlusosaline
Kohtuekspertiisiseaduse kohaselt võivad ekspertiise teha kohtuekspert, registreeritud eraekspert või menetleja määratud muu eriteadmistega isik. Registreeritud eraekspert on füüsiline isik, kellel on vastavas valdkonnas omandatud asjakohane haridus, piisav töökogemus ja kutsepädevus ning kes on kantud vastavasse registrisse.
Eraekspertide kaasamine võimaldab kohtul kasutada ajakohaseid ja turupraktikal põhinevaid erialateadmisi. Samas ei esinda ekspert kohtumenetluses ühegi menetlusosalise huve, vaid täidab kohtu või poolte poolt määratud lähteülesannet erapooletult ja sõltumatult. Eksperdi ülesandeks on hinnatava vara väärtuse määramine selgelt piiritletud lähteülesande ning kehtivate hindamisstandardite alusel, mitte abstraktsete õigluskaalutluste tegemine.
Ekspertiisi järeldused peavad olema läbipaistvad ja kontrollitavad. See eeldab kasutatud metoodika selget kirjeldamist, väärtust mõjutavate tegurite sisulist analüüsi ning selgitusi selle kohta, kuidas erinevad eeldused võivad lõpptulemust mõjutada. Selline lähenemine tagab, et ekspertiis on kohtumenetluses kasutatav usaldusväärse tõendina.
Korrektse lähteülesande määrav tähtsus
Kinnisvara hindamise ekspertiisi kvaliteet ja usaldusväärsus sõltuvad suurel määral lähteülesande selgusest ja korrektsusest. Kohtumenetluses määrab lähteülesande üldjuhul kohus kohtumäärusega. Kohtuvälise kokkuleppe otsimise etapis võivad lähteülesande esitada kas pooled ühiselt või üks menetlusosaline.
Kohtu jaoks on eriti oluline, et lähteülesandes oleks üheselt mõistetavalt määratletud:
- hindamise eesmärk
- väärtuse liik
- väärtuse kuupäev
- hinnatava vara täpne määratlus
- hindamisel lubatud ja keelatud eeldused ning piirangud.
Ebaselgelt sõnastatud või puudulik lähteülesanne võib viia olukorrani, kus koostatud ekspertiis ei vasta menetluse tegelikele vajadustele. Sellisel juhul tekib sageli vajadus esitada täiendavaid küsimusi või tellida uusi ekspertiise, mis pikendab menetlust ning suurendab kõigi osapoolte ajakulu ja kulutusi. Selgelt määratletud lähteülesanne aitab seevastu tagada menetluse tõhususe ning eksperthinnangu kasutatavuse kohtuotsuse tegemisel.