Aasta 2006 II kvartal on Tallinna linna ja selle lähiümbruse kinnisvaramaastikul endiselt muljetavaldav. Nõudluse kasv on märkimisväärne eelkõige era-, rida- ja paarismajade ning eramukruntide osas.
Samuti on tõsist aktiivsust tunda äriotstarbelise kinnisvara ümber. Äärelinna korterite hinnad on korrastunud. Huvi kasvu on taas märgata kesklinna korterite müügiturul.
Elamispindade turg
Korterite turg on pärast aasta alguse seisakut uuesti aktiviseerumas.
Äärelinna vanemate korterite hinda on kujundamas ostuhuvilised. Tõsisema müügisooviga korteriomanikud on hindu korrigeerinud allapoole 10-15%. Tehinguid äärelinna vanemate korterite turul tehakse hinnatasemel 18 000-22 000 kr/m2. Selline hinnakorrektsioon on olnud ootuspärane.
Uue trendina võib välja tuua suurt huvi juba valmis uuemate korterite vastu, mis on aastapäevad kasutuses olnud. Tundub loogiline, sest sellises kortermajas on võimalikud kitsaskohad ja probleemid juba korteriomanikele selgunud. Hoone on reaalselt olemas, selle funktsioneerimiskvaliteet teada, investeering on märgatavalt turvalisem ja pingevabam.
Äärelinna korterite uusarenduste osas on saabunud olukord, kus müügitempo on normaliseerunud. Müügihinnad on vahemikus 30 000-45 000 kr/m2 olenevalt maja asukohast ja korteri paiknemisest majas. Kõrgemat hinda küsitakse korterite eest, mis asuvad hoone ülemistel korrustel, omavad terrassi või rõdu kauni vaatega. Kätte on jõudmas aeg, kus ostja saab korterit valides enne ostuotsust ka varaga reaalselt tutvuda, seda oma silmaga näha ja käega katsuda. Kõrgelt hinnatakse äärelinna kortermajade projekte, kus majas on vähe naabreid, maja ümber palju rohelust ning piirkond on välja kujunenud infrastruktuuriga.
Kesklinna korteriturg on samuti II kvartalil aktiviseerunud. Uusarendusprojektid on oodatud ja hinnalised. Uusarenduste hinnad kesklinnas on 35 000-45000 kr/m2. Kõrgemat hinda saab ka siin eksklusiivkorterite eest, mis paiknevad hoone katusekorrusel (n-ö penthouse-tüüpi korterid), omavad terrassi, vaadet merele või vanalinnale.
Vanemate korterite seas on väga nõutud huvitava arhitektuuriga hooned. Kõrgelt väärtustatakse Stalini-aegset ja esimese Eesti aegset arhitektuuri. Sellistes kortermajades paiknevad korterid püüavad uusarenduste hinnataset. Eelduseks on, et hoone oleks korras ja hästi hooldatud.
Kesklinna müügihinnad teistkordsel turul algavad 30 000 kr/m2.
Oma rada on läinud Tallinna vanalinn, kus müügipakkumisi on ülimalt vähe ning hinnatase kõrge. Vanalinna korterite hinnad on 50 000-60 000 kr/m2. Eraldi tuleb käsitleda Toompead, kus müügihinnad ulatuvad 80 000 kr/m2.
Eramajade ja kruntide turg on Tallinnas ja selle lähiümbruses ülimalt aktiivne.
Kõige nõutum kaup selles sektoris on kommunikatsioonidega krunt Tallinna lähiümbruses, hinnaga kuni 1 miljon krooni. Populaarsete linnalähedaste asumite võrgustik laieneb. Nõudlus eramukruntide osas on kasvanud Keilas, Sauel, Jüris, Jõelähtmel. Seega Tallinn kasvab ja areneb kõigis maismaa ilmakaartes.
Meriväljal, Kakumäel ja Viimsis (merega piirnevates osades) algavad eramukruntide hinnad 2 miljonist kroonist. Kehtib kirjutamata reegel – kas maksad küsitud hinna või valid teise elukeskkonna! Nendes piirkondades on hinnakujundamises ohjad kindlalt müüjate kätes.
Eramute osas on nõutumad kuni 2,5 miljonit krooni maksvad valmis majad Tallinna lähiümbruses, 15 km raadiuses.
Tallinna linnas algavad vanemate eramute hinnad 3 miljonist kroonist. Uusi eramaju on Tallinnas müügis ülimalt vähe. Kaasaegsete, uute eramute hinnad algavad 5 miljonist kroonist. Selline tugev hinnakorrektsioon oli etteaimatav, arvestades korterite hindade tõusu Tallinnas ja selle lähiümbruses.
Uute rida- ja paarismajade müügihinnaks küsitakse Tallinnas ja selle lähiümbruses 2,5-4 miljoni krooni.
Äripindade turg
Büroo- ja äripindade osas turul endiselt nõutuim kaup müügiks pakutav büroo/äripind. Ostmist eelistatakse üürimisele. Hetke turusituatsioonis tunnevad kindlalt ennast ka ärimajade omanikud. Üüriturg on aktiivne ning büroomajade vakants ülimalt tagasihoidlik, endiselt kuni 15%.
Ülimalt nõutud on kaubanduspinnad Tallinnas, tiheda liiklusega äritänavatel (Pärnu mnt., Vabaduse plats, Estonia pst., Narva mnt.). Siin ulatuvad üürihinnad kuni 600 kr/m2.
Nõudlus on endiselt aktiivne ärimajade üürivoogude ostu osas. Büroo- ja ärihoonetele leidub ostjaid 7-8% aastatulu baasil.
Lao ja tootmispindade, ärimaa turg on aktiivne eelkõige tähtsamate magistraalide ja Tallinna ümbersõidu äärsetel kinnistutel.
Tartu mnt ja Pärnu mnt äärsed kinnistud, Tallinnast 15 km raadiuses saab osta hinnaga 200-2000 kr/m2. Hind oleneb krundi suurusest, detailplaneeringu olemasolust, kommunikatsioonide olemasolust ja täisehitusvõimalustest.
Selles sektoris on trendiks kujunenud lai kinnisvaraarendus. Ettevõtjad, kelle põhitegevuseks ei ole kinnisvaraarendus, ostavad kinnistu, et rajada sinna ettevõttele vajalikud pinnad (äri/lao/tootmispinnad) omal riisikol. Tavaliselt ehitatakse hooned varuga (eeldatakse ettevõtte kasvu tulevikus) ning vabad pinnad üüritakse välja (aitab katta tehtud kulutusi, laenumakset).
Jälgides muud Euroopat, võib eeldada, et tulevikus muutub tavapärasemaks olukord, kus lao- või tootmispind üüritakse. Lao- ja tehnopark on ühe kinnisvaraga tegeleva ettevõtte haldusalas, kes vastutab kogu pargi korrashoiu ja heakorra eest, võimaldab pindasid kasutavatele üürnikele kaasaegseid teenuseid ning kommunikatsioone. Ettevõtjad saavad keskenduda oma põhitegevusele, võtmata liigseid kohustusi, vastutust, riski kinnisvara omamise ja väljaarendamise näol.
Kokkuvõtvalt võib täheldada, et Tallinna ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg on endiselt aktiivne, tundlik ning sündmusterohke. Ostuhuvi orientatsioon võib muutuda ülimalt kiiresti ning nõudluse foon kõigub erinevate kinnisvarasektorite vahel. Korterite uusarenduste müügiturg äärelinnas on kõrgete hindade ja pakkumiste rohkuse tõttu stabiliseerunud. Peagi võib äärelinnas korterit valides uue kortermajaga ka reaalelus põhjalikult tutvuda.
Ärikinnistu ostu ja oma lao/tootmishoone iseseisvat rajamist soovitame ettevõtjatel eelnevalt tõsiselt analüüsida, vältimaks olukordi, kus muude tegevuste kõrvalt on võetud liigselt koormavad kohustused seonduvalt kinnisvara omamise ja haldamisega.
Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvaragrupp juhatuse esimees