Erinevalt Tallinna muude piirkondade korteriturust, mis oli 2006. aastal küllaltki stabiilne, tegid vanalinnakorterid olulise hinnahüppe.
Kui 2005. aasta ostubuumis jäid vanalinnahinnad teiste piirkondade hindadele jalgu, siis 2006. aasta I ja II kvartalis tegid hinnad spurdi ja saavutasid suveks oma praeguse taseme.
Aasta algul oli müügis olevate korterite valik väga piiratud. Enamik kortereid oli ära ostetud 2005. aasta II poolel, kui vanalinna ja muude Tallinna piirkondade korterite hinnavahe muutus peaaegu olematuks, kuna muude linnaosade hinnad tegid kiire tõusu ja jõudsid vanalinna hindadele kannule.
Kuna müüki olid jäänud vaid korterid, mille vastu ostjatel ühel või teisel põhjusel erilist huvi ei olnud ning pakkumisi oli napilt 20 ringis, tehti ka aasta esimestel kvartalitel vähem tehinguid vanalinnakorteritega.
Üldise hinnatõusu foonil hakkasid turule tulema ka uued pakkumised juba oluliselt kõrgemate hindadega. I ja II kvartalis oli märgatav väga suur hinnadiferents. Samaväärseid kortereid pakuti nii hinnaga 40 000 kr/m2 kui ka 60 000 kr/m2. Suveks hakkas pakkumisi jõudsalt juurde tulema ja nüüd, 2006. aasta lõpuks, on pakkumiste arv kahekordistunud, võrreldes aasta algusega.
Uued pakkumised tulid turule juba oluliselt kõrgemate hindadega; keskmiselt 50 000 – 60 000 kr/m2, aga leidub ka kortereid hinnaga kuni 100 000 kr/m2. Ka mitmete juba varem turul olnud korterite hindu on tõstetud.
Vanalinna korterite otsijad on uusi hindu aktsepteerinud ja ostu-müügitehingute arv on aasta teises pooles suurenenud. Ilmekaks näiteks võib tuua fakti, et kui 2006. aasta algul hinnaga 45 000 kr/m2 müügis olnud korter ootas ostjat ca 6 kuud, siis pärast seda, kui korteri omanik tõstis kevadsuvel hinna 55 000 kr-le/m2, leidus ostja 1 kuuga.
Turul on ka täna märgata suuri hinnaerinevusi. Osalt põhjustab erinevaid hindu vanalinnaturu spetsiifika, kus hinnakujundus valmistab peavalu nii müüjatele kui ka kinnisvaravahendajatele. On ju võrdlustehinguid vähe, iga korter/maja unikaalne jne. Näiteks tooksin pakkumised ühes vanalinnamajas, kus müügis on samaväärsed korterid hinnaga 52 000 kr/m2 ja 90 000 kr/m2. Teisalt on suured hinnaerinevused vanalinnas alati olnud ja jäävad – sest võrrelda ei saa võrreldamatut. Ehkki väike asum, on eri tänavatel paiknevatel majadel erinev väärtus, rääkimata iga maja kordumatust arhitektuurist või ajaloost.
Vanalinnakorterite valik on siiski ostjate meelest piiratud, sest pakkuda on vaid ca 40 erinevat korterit; uusi arendusprojekte müügis pole.
Nõudlus on suurem renoveeritud majades asuvate korterite järele (kusjuures korteri seisukord ei ole nii oluline) ning ostja leitakse kiiresti ka väikestele, hinnaklassis ca 2-3 milj olevatele korteritele. Näiteks võin tuua 1-toalise 31 m2 remonti vajava korteri, mis hinnaga 1 950 000 krooni leidis ostja paari päevaga.
Hetkel puudub ka pakkumine Toompea korterite osas, mille turuväärtus algab 80 000 kr/m2, kuid unikaalsemate korterite puhul ulatuks kindlasti 100 000 kr-ni m2.
2006. aasta lõpuks on taastunud varasematel aastatel turul valitsenud olukord, kus vanalinnakorterite ruutmeetrihinnad on võrreldes Tallinna muude piirkondade hindadega peaaegu kahekordselt kõrgemad.
Muudatus on toimunud ka ostjaskonnas – välisinvestorite osakaal on oluliselt vähenenud ja üha enam on ostjateks kohalikud inimesed, kes väärtustavad vanalinna kui ainulaadset elukeskkonda. Samavõrd unikaalne on ka vanalinna kinnisvaraturg.
Margit Sild
Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade kinnisvarakonsultant