Aasta 2006 III kvartal on Tallinna linna ja selle lähiümbruse kinnisvaramaastikul endiselt tegus. Turg on küll normaliseerumas, ostuotsused on mõtestatumad ja kaalutletumad. Aktiivsus on püsinud väga kõrgena kruntide ja majade sektoris.
Äriotstarbelisest maast on saanud kõige tulutoovam investeering Tallinnas ja selle lähiümbruse magistraalide äärsetel aladel.
Elamispindade turg
Korterite turg on pärast aasta alguse seisakut uuesti aktiviseerumas.
Äärelinna magalate vanemate korterite osas on hinda kujundamas ostuhuvilised. Pärast teise kvartali hinnakorrektsiooni, mille tulemusena hinnad langesid 10-15% on tehinguhind stabiliseerunud. Tehinguid äärelinna magalate vanemate korterite turul tehakse hinnatasemel 18 000- 22 000 kr/m2. Kusjuures 18 000 kr/m2 hind võimaldab ostja leida loetud päevadega.
Huvi on kõige aktiivsem äärelinna 2 toaliste korterite osas.
Äärelinna korterite uusarenduste osas on saabunud olukord, kus müügitempo määrab asja hind. Uute korterite müügihinnad on äärelinnas 28 000- 45 000 kr/m2 olenevalt maja asukohast ja korteri paiknemisest majas. Ostuhuvi on aktiivne uute korterite osas hinnaklassiga 25 000-33 000 kr/m2. Sujuva müügi eelduseks on hea planeering (toad eraldi, vähe ebaefektiivset pinda) ning mõistlik ruutmetraaz. Paljud kinnisvaraarendajad on hoidmas kõrget hinda vältimaks liigselt kiiret ettemüüki. Samas on arendajad hädas ehitustähtaegadega ning ehituse hinna kallinemisega, mistõttu väljamüügi hinnas puudub paindlikkus. Nimetatud asjaolud hoiavad müügitempo antud turusegmendis aeglasena.
Kätte on jõudmas aeg, kus ostja tunneb ennast kuninglikult. Pakkumiste hulk ja valikuvõimalus on märgatavalt kasvanud. Paljude uute projektide puhul pakutakse lisahüvesid, mis peaks kutsuma ostuotsust langetama.
Eraldi tuleks käsitleda äärelinna piirkondi nagu Viimsi, Pirita, Nõmme. Nendes äärelinna eliitpiirkondades on hinnatase võrreldav kesklinna äärealadega. Keskmine hind 30 000-40 000 krooni/m2. Eriti defitsiitsed on korterid Pirita linnaosas ja Nõmmel, kuna piirkonnad on väga populaarsed ning vabade ehitamiskõlbulike kinnistute arv on piiratud.
Kesklinna korteriturg Tallinnas on pärast rannahooaega taas aktiviseerunud. Kesklinnas on keskmine hind hetkel 37 000-38 000 kr/m2 (arvestatud on nii uusarendusi kui ka vanemaid kortereid). Uusarendusprojektid on siiski oodatud kaup. Hinnatõus on küll pidurdunud ja hinnad stabiliseerumas. Uusarenduste hinnad kesklinnas on 35 000-45000 kr/m2. Kõrgemat hinda saab siin maitseka sisekujundusega eksklusiivkorteri eest. Tähtis on rõdu või terrassi olemasolu. Samuti mängib suurt rolli korterist avanev vaade.
Ülimalt nõutud on korterid südalinnas (Kaupmehe, Kentmanni, Roosikrantsi, Tatari jne) . Tallinna vanalinn on oodatult teinud hinnahüppe. Hinnatase vanalinna korterite osas 50 000-60 000 kr/m2. Eraldi tuleb käsitleda Toompead, kus müügihinnad on ulatuvad kuni 80 000 kr/m2.
Eramajade ja kruntide turg on Tallinnas ja selle lähiümbruses endiselt täis aktiivsust.
Hind on küll kvartali jooksul oodatult märkimisväärselt tõusnud (kohati koguni kordades), kuid huvi endiselt suur. Tallinnas ja selle lähiümbruses on raske leida kommunikatsioonidega krunti, mille hind on alla 1,5 miljon krooni. Populaarsete linnalähedaste asumite võrgustik laieneb. Nõudlus eramukruntide osas on kasvanud kõigis suundades. Tallinna lähiümbruse krundiarendus on kõige aktiivsem maismaa suunas, kuna just sisemaa suunal on veel võimalik arendada ja pakkuda tarbijale mõistlikku hinda.
Aina rohkem on kliendid huvitatud majaprojektidest, “võtmed kätte printsiibil. Ainult valmis maja ostes on võimalik vältida pikaajalisi sekeldusi ehitajatega ning sellega kaasnevat riski.
Meriväljal, Kakumäel ja Viimsis (merega piirnevates osades) on eramukruntide hinnad väga kõrged. Hinnad algavad 2-3 miljonist kroonist. Nendes piirkondades on endiselt hinnakujundamine kindlalt müüjate kätes.
Eramute osas on nõutumad, kuni 4 miljonit krooni maksvad valmis majad Tallinna lähiümbruses 15 km raadiuses. Minevam kaup on maja juba väljakujunenud infrastruktuuriga keskkonnas.
Tallinna linnas algavad vanemate eramute hinnad 3 miljonist kroonist. Uusi eramaju on Tallinnas taas müügis. Kaasaegsete, uute eramute hinnad algavad 5- 6 miljonist kroonist.
Kuna eramaja keskmine ruutmeetri hind (15 000 kr/m2) on korteritega võrreldes soodne, siis võib prognoosida ka edaspidist hindade tõusu antud kinnisvarasektoris .
Uute rida- ja paarismajade müügihinnaks on Tallinnas ja selle lähiümbruses 3-4 miljoni krooni.
Äripindade turg
Büroo ja äripindade osas turul endiselt nõutuim kaup müügiks pakutav büroo/äripind. Ostmist eelistatakse üürimisele. Ettevõtlus foon on Eestis väga kõrge. Hetke turusituatsioonis tunnevad endiselt ennast hästi ärimajade ja muude uute äriotstarbeliste üüripindade omanikud. Üüriturg on väga aktiivne ning büroo ja äripindade vakants tagasihoidlik. Prognoosida võib ca 10% hinnatõusu äriruumide üürihindades.
Ülimalt nõutud on kaubanduspinnad Tallinnas, tiheda liiklusega äritänavatel (Pärnu mnt, Vabaduse plats, Estonia pst, Narva mnt). Siin ulatuvad üürihinnad kuni 600 kr/m2.
Nõudlus on endiselt aktiivne ärimajade üürivoogude ostu osas. Büroo- ja ärihoonetele leidub ostjaid 7-8% aastatulu baasil.
Lao ja tootmispindade, ärimaade turg on aktiivne eelkõige tähtsamate magistraalide ja Tallinna ümbersõidu äärsetel kinnistutel.
Suurimad võidud kinnisvarainvesteeringutelt teenitakse suurte magistraalide äärsete (Tartu mnt, Pärnu mnt, Peterburi mnt) kehtestatud detailplaneeringutega kinnistute müükidelt. Tallinnast 15 km raadiuses saab osta kommunikatsioonidega ärikrunti 1200- 2000 kr/m2.
Kaasaegsete lao- ja tootmispindade üürihinnad on tõusmas. Suhteliselt kiiresti või üürniku leida pinnale, mille hinnaklass on 60-80 kr/m2. Kohati on laopindade hinnad tõusnud 100-150 kr/m2, kuid selline hind eeldab asukoha atraktiivsust, ladustamine ja kaubandustegevuse ühendamise võimalikkust.
Kokkuvõtvalt võib täheldada, et Tallinna ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg on endiselt võimalusterikas, väga sensitiivne ning sündmuste tihe.
Korterite uusarenduste müügiturg on kõrgete hindade ja pakkumiste rohkuse tõttu stabiliseerunud. Aina tähtsamaks muutub objekti edukal müümisel professionaalse turunduse, müügitöö osakaal.
Eramukruntide arendused liiguvad aina kaugemale Tallinnast. Uue tüüpmaja ostust “võtmed kätte” printsiibil on saamas trend.
Vabad kommunikatsioonidega, ehituseks valmis ärikinnistud on Tallinnas ja selle lähiümbruses suur defitsiit.
Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liige