Läinud nädala suurel neljapäeval hõikas peaminister Vabariigi Valitsuse pressikonverentsil välja, et on tehtud otsus, millega planeeritakse muuta tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamise nõudeid, nii et edaspidi puuduks pankadel kohustus kasutada kodulaenu väljastamisel sõltumatu välishindaja eksperthinnangut, asendades selle mudelipõhise sisehindamisega. Enne toimiva süsteemi lõhkumist tuleks aga põhjalikult analüüsida võimalikke tagajärgi ning seda, kas koduostja jaoks läheb sel kombel asi tegelikult lihtsamaks ja odavamaks?
Ettepaneku sisu ei ole ju valdkonnas tegutsejate jaoks uudis. Teema kerkis üles juba 2024. aasta alguses, mil euribor oli viimase viieteistkümne aasta rekordtaseme lähedal, väljendudes koduomanike jaoks hüppeliselt kasvanud laenukuludena. Kui kinnisvaratehingute turg oli sellel ajal sügavas unes, siis kinnisvara hindajatel olid käed-jalad tööd täis, sest tavapärased ostu-müügitehingute tarbeks koostatud hindamised olid suuresti asendunud hindamistega, mida oli vaja laenutingimuste uuendamisel või laenude liigutamisel ühest pangast teise (nn refinantseerimislaenud). Eesti laenuturul ennenägematu konkurents tähendas kliendi jaoks panga marginaali alanemist kuni neljandiku võrra. Pankadel on olnud viimastel aastatel võimalus soodsama marginaali pakkumise ralliga kaasa minna, kuna just kõrge euribor on toonud neile viimastel aastatel rekordkasumid, mille arvelt on võimalik klientidele laenukuludelt mõningast leevendust pakkuda. Eksminister Võrklaevale võib siinkohal au anda, et Eestis pankade kasumeid ei maksutatud, sest nagu olen kuulda saanud Läti kolleegidelt, põhjustas nende valitsuse robinhoodilik plaan pankade kasumite maksustamiseks sealsete pankade sees piisavalt suure ebakindluse, et Eestis nähtud pankade äge konkurents lõunanaabriteni sellisel skaalal ei jõudnud. See tõestas hästi, et toimivat süsteemi pole vaja muuta – see korrastab ennast ise.
Hindamiskorda võib muuta, aga ainult osal tehingutest
Kui rahandusministeerium tuli välja ideega, et refinantseerimiste puhul võiks hindamise tellimise kohustust leevendada, sai see algatus Eesti kinnisvara hindajate kogukonnalt vaikiva heakskiidu. Kuigi hindamisaruannete koostamine on meie töö, peame nõustuma, et paljudel juhtudel puudub sellel sisuline mõte. Eestis tegutsevatel pankadel on olemas oma analüütikud, kes suudavad tuvastada olukorrad, kus vara väärtus ületab piisava puhvriga väljastatavat laenu ning siis ei ole täismahus eksperthinnangu tegemine asjakohane. Või kui vara kohta on hiljuti koostatud põhjalik eksperthinnang, mille tulemust on võimalik korrigeerida vastavalt piirkonnas toimunud turumuutustele.
Teine olukord on laenud, millega finantseeritakse ostutehinguid, mille laenusumma ja vara väärtuse suhe (Loan-to-Value, ehk LTV) jääb tavapäraselt 80–90% juurde. Selliste laenude puhul on risk nii laenuandjale kui laenuvõtjale oluliselt suurem. Laenuandja poolse riskide hindamisega tegelevad nad ise ja kui hindamine muutub mudelipõhisest arvutamisest tulenevalt ebatäpsemaks, siis on neil riskide maandamiseks sisuliselt kolm võimalust – kas hinnata kõik varad vaikimisi nende tegelikust turuväärtusest madalamaks, suurendada laenuvõtjate omafinantseeringut või suurendada laenu marginaali. Ükski nendest variantidest ei suurenda siinse laenuturu efektiivsust ning kasvava portfelli riski maksab ühel või teisel viisil kinni laenuvõtja. Eksperthinnangu kulu pealt saadav 300 eurone võit seda kindlasti üles ei kaalu.
Kutseline hindaja on koduostja riskijuht
Kinnisvara hindajatele kehtivad Eestis ranged nõuded ning mina Eesti ühe suurima hindajate meeskonna juhina näen suurt vaeva, et piisava kvalifikatsiooniga tööjõudu peale kasvatada. Hindajana töötamine tähendab teadmisi matemaatikast, õigusest, majandusest, ehitusest ning suutlikkust need teadmised tervikpildiks kokku panna. Ühe baastaseme pädevustega hindaja koolitamise protsess kestab vähemalt 2–3 aastat. Selle tõestuseks on asjaolu, et iseseisvalt hindamisaruande koostamise õigusega hindaja kutsetase (6. tase) on saavutatav minimaalselt kolme aastaga.
Hindajad on ühe suure majandusharu heas mõttes „põhjakoristajad“, kes ilma suurema kärata hoiavad akvaariumi puhtana. Kodu ostmine on inimese jaoks harva kogetav emotsiooniderohke sündmus ning hindaja roll ei ole pelgalt numbrite kirjutamine, vaid tervikpildi esitamine nii, et klient oleks võimalikult hästi informeeritud kõikidest varaga seotud riskidest. Hindaja on esmane ja tihti ka ainuke filter kliendi ja halva tehingu vahel. Seejuures ainuke lüli, kes töötab n-ö põllul, käies aastas füüsiliselt läbi sadu objekte. Seda tunnetust ei ole võimalik saavutada kontorilaua taga töötaval panga sisehindajal või mudelipõhise lähenemisega. Tihti piisab mõnest hindajapoolsest rangemast küsimusest, et võtta mõttepaus, mis viib lõpuks halvast tehingust loobumiseni.
Kui välishindaja etapp vahele jätta, toimub kinnisvaratehingu protsessis oluline samm täieliku vertikaalse integratsiooni suunas, ehk kõikide teenuse etappide koondumist pankade kätte. Selline isoleeritud süsteem ei aita kaasa efektiivsusele ja läbipaistvusele ning kindlasti ei suurenda see pankadevahelist konkurentsi, pigem vastupidi. Samuti on oht, et hindaja eemaldamine esmase filtrina suurendaks tuntavalt ka muude kaudselt puudutatud asutuste ressursikulu, tuues sealhulgas lisatööd Eesti kohtusüsteemile.
Hindamise hinna alla viimiseks tuleks standardit lihtsustada
Viimase kümne aasta jooksul on laenutagatise hindamiseks koostatud eksperthinnangute vormi maht regulatsioonide lisamise tõttu suurenenud ligikaudu 100%. Muuhulgas saab täna kodulaenu tarbeks koostatud eksperthinnangutest teada, kui vara naabruses peaks paiknema näiteks rukkiräägu pesitsemiskoht või kus asub lähim elektriauto laadimispunkt. Hiljuti lisandus nõue, millest tulenevalt peab hindaja hakkama vara omanikult uurima tema jäätmete sorteerimise ja vee tarbimise harjumuste kohta. Tänaseks on eksperthinnangust kujunenud põhjalik brošüür kõikide varaga otseselt ja kaudselt seotud tegurite kohta, kus turuanalüüsi ja turuväärtuse hindamisega seonduv moodustab ebaproportsionaalselt väikese osa. Välishindaja kutsestandardite seeria (EVS 875) koosneb kokku 450 leheküljest materjalist, mis piltlikult öeldes peab olema hindajal pähe õpitud. Pankade sisehinnangutele need nõuded ei kehti ning sisehinnanguid ei avalikustata ka klientidele, isegi kui klient on selle eest maksnud. Põhimõtteliselt võivad need olla koostatud ruudulisse vihikusse.
Rahandusministeeriumis praegu ettevalmistatava määruse eelnõu muutmise lähteülesandeks oli laenude refinantseerimise turu efektiivsemaks muutmine. Turg on teatavasti isekorrastuv süsteem ning nagu mainitud, sai see juba enne määruse muudatusprojekti väljatulekut ennenägematu hoo sisse. Sealjuures on laenuandjatel jagunud ka ressursse, et katta kliendi eest välishindajate poolt koostatud hindamise kulud ja notaritasud, alandada marginaale ning endiselt teenida rekordilisi kasumeid. Naljatlevalt võib öelda, et kogu Eesti kinnisvara hindamise turu käive jääb pankade kasumitega võrreldes statistilise vea piiresse (alla kahe protsendi).
Hindamisega tegelevad kinnisvarabürood on viimastel aastatel palehigis töötanud, et luua oma poolautomatiseeritud lahendused, mis tooksid hinnangu vormistamisele kuluvat aega ning sellega ka hindamise tasu alla, aga sellest hoolimata põrkume üha karmimate nõuete, suureneva bürokraatia ja Eesti avalike andmebaaside kehva kvaliteedi otsa. Määruse ülevaatamine ja kaasajastamine on tervitatav, kuid antud juhul tundub, et seda üritatakse läbi suruda teemasse süvenemata ja lihtsalt linnukese kirja saamise eesmärgil.
Kokkuvõtvalt, kui eesmärk on konkurentsi suurendamine ja kliendi kasu, võiks kaaluda ideealgetena hoopis välishindamise nõude muutmist LTV-põhiseks, näiteks alates 60–70%st. Samuti võiks ühtlustada pankade sisehinnangute vorme ja võimaldada nende pankadeülest kasutamist ning vaadata kriitiliselt üle välishinnangu sisu- ja vorminõuded (konkurentsi suurendamiseks peaksid mängureeglid olema võrdsed). Või pikendada mahuka eksperthinnangu vormi kehtivusaega, näiteks viie aastani, mida saab vajadusel turumuutuste kajastamisel lisahinnangutega uuendada. Variante on veel, kuid igal juhul tuleks enne toimiva süsteemi lõhkumist põhjalikult analüüsida võimalikke tagajärgi. Hiljem on asjade parandamine kulukam ja selle kulu kannab lõpuks ikkagi tarbija.
Argo Pillesson (Uus Maa hindamisvaldkonna juht ja juhatuse liige)