Tõenäoliselt ei leidu palju vastuvaidlejaid väitele, et 2005.-l aastal sai Eesti kinnisvaraturg kogeda enneolematut tõusu – nii tehingute arv kui ka kinnisvara turuväärtus saavutasid üha uusi rekordtasemeid
Kõrgetest ning üha tõusvatest hindadest hoolimata ei raugenud ostjate huvi, vaid pigem vastupidi – ostja leidus praktiliselt kõigele mis aga turule toodi.
Juba mitu aastat on skeptilisemad kinnisvara- ja/või rahanduse asjatundjad avaldanud aegajalt arvamust peatselt saabuvast kinnisvarakrahhist. Tänaseks ei ole need ennustused õnneks realiseerunud. Kinnisvaraturg on saanud hoopis järjest hoogu juurde, mis aga omakorda on järjest enam tekitanud diskussiooni “mulli lõhkemise” võimalikkusest.
Täna, vaadates eesootavale 2006 aastale, ei ole näha viiteid eesootavale krahhile. Samas on kindel ka see, et areng ei saa jätkuda endises tempos, mistõttu on enam kui kindel hinnatõus pidurdumine. Hinnatõusu piduriks saavad üha mastaapsemaks kujunevad arendusprojkeitid, millede käigus tuuakse korraga turule sadu kortereid-krunte-elamuid. Ehk toimib lihtne majandusteooria alus – pakkumise suurenedes alaneb hind. Kuna tänases turusituatsioonis toimib eluasemeturg situatsioonis kus nõudlus ületab pakkumist, on pakkumise kasvust tingitud hinnalanguse realiseerumiseks vaja kõigepeal rahuldada puudujääk turul. Kui nõudlus ja pakkumine on tasakaalustunud, st kinnisvaraturg toimib tasakaalupunktis, viib nõudluse kasvu ületav pakkumise kasv kõigepealt hinnatõusu pidurdumiseni ning seejärel hinnalanguseni. Me teame, et kinnisvaraturg ei ole riik riigis, vaid oluline osa riigi üldisest majandussituatsioonist. On fakt ka see, et Eesti väike majandus ei sõltu ainult meist endist. Seega, sõltub Eesti kinnisvaraturu “tervis” otseselt nii Eesti kui muu maailma majanduse üldisest olukorrast. Kui majanduse “tervis” on hea, suurenevad inimeste sissetulekud, kindlus tuleviku eest, valmisolek võtta laenu jms. Kõik see, aga kajastub otseselt kinnisvaraturul potentsiaalsete ostjate arvu ning nende võimaluste näol.
Kui tegeleda prognoosimisega, selle tänamatu tegevusega, siis julgeksin ennustada, et Tallinna korterite hinnatasemed jätkavad 2006 aastal tõusmist, jäädes sõltuvalt piirkonnast vahemikku 15-25% aastas. Toodud vahemiku kõrgema otsaga võrreldavat hinnatõusu võiks eeldada Tallinna kesklinna ning vanalinna korteritele. Samas magalate ning Tallinna lähiümbruse korterite hindade tõusupotentsiaali võiks hinnata keskmisest madalamaks. Eesti kui terviku kinnisvaraturgu vaadates on eeldatavalt oodata keskmisest kiiremat hinnatõusu ning tehingute arvu kasvu väiksemates linnades.
Kokkuvõtlikult eeldame, et 2006 aasta kujuneb Eesti kinnisvaraturul stabiliseerumise aastaks, kus pakkumine ning nõudlus lähenevad tuues kaasa kinnisvaraturu liikumise senisest hüperaktiivsest olekust arenenud turu olekusse.
Andres Hall
Uus Maa Kinnisvarakonsultantide tegevjuht