Kinnisvaraturg on dünaamiline keskkond, kus emotsioonid, ootused ja kiired otsused põimuvad igapäevaste tehingutega. Iga tehingu aluseks peab siiski olema objektiivne väärtus, mis tagab õiglust ja vähendab riske.
Siin astub mängu hindaja – kutsetunnistusega professionaal, kelle rolli nähakse kord hädavajaliku abilisena, kord konservatiivse tegurina, mis justkui pidurdab turu tempot. Kas hindaja on tõesti tehingutapja või hoopis kriitiline lüli, mis hoiab ära kulukaid vigu? Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Hindaja töö ei piirdu pelgalt numbritega. Tema hinnang põhineb turuandmetel, analüüsil ja professionaalsel kogemusel, kuid selle mõju ulatub kaugemale. See kujundab ostja, müüja ja finantseerija otsuseid. Hindaja sekkumine võib tunduda ajakulukas, kuid sageli aitab see viis vältida hilisemaid vaidlusi ja rahalisi kaotusi.
Üks levinumaid pingeallikaid tekib siis, kui hindaja määratud turuväärtus jääb müügihinnast madalamaks. Näiteks on ostja ja müüja leppinud kokku korteri tehingu hinnaga 150 000 eurot, kuid hindaja leiab, et turuväärtus on 130 000 eurot. Ostja peab sellises olukorras leidma lisaraha või tehing jääb katki. Sellistes olukordades tajutakse hindajat kui takistust, kuigi tegelikult kaitseb ta ostjat ülehinnatud vara eest. Erandlikud ei ole ka olukorrad, kus hinnatud turuväärtuse ja ostuhinna vahe on ainult 1000 eurot, kuid ka selline väike erinevus saab tehingu tegemiseks takistuseks.
Minu praktikas on sageli ette tulnud olukordi, kus kinnisvaraomanikud ei mõista, kuidas hindaja saab määrata nende vara väärtuse madalamaks kui ostja ja müüja on konkreetse objekti tehinguhinnas kokku leppinud. Omanike arusaama kohaselt on olemas ostja, kes on valmis selle hinnaga ostma, ja müüja, kes on valmis selle hinnaga müüma. Tekib küsimus, kuidas saab hindaja öelda, et see number on hoopis midagi muud.
Siin tuleb eristada kahte mõistet: turuväärtus ja müügihind. Turuväärtus on vara hindamise standardisarja EVS 875 kohaselt hinnanguline summa, mille eest vara peaks hindamise kuupäeval vahetama omanikku tavapärastes turutingimustes, kus müüja ja ostja tegutsevad teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta, pärast nõuetekohast turustamisperioodi. Hind seevastu on vara eest küsitud, pakutud või tasutud summa. Konkreetse ostja ja müüja rahaliste võimaluste, motiivide ja erihuvide tõttu võib vara eest tasutav hind olla seotud või mitte seotud väärtusega, mida teised sellele varale annavad. Hind väljendab konkreetsetes tingimustes konkreetse ostja ja müüja varale antavat suhtelist väärtust. Lihtsamalt öeldes on turuväärtus õiglane hind, mille eest vara võiks müüa avatud ja tasakaalustatud turul. See ei ole sama mis pakkumishind ega emotsioonidest kantud hind, vaid professionaalse analüüsi tulemus.
Teine probleem on hindaja põhjalikkus, mis toob sageli päevavalgele ebamugavad faktid. Hindaja töö hõlmab juriidiliste ja tehniliste riskide tuvastamist. Seadustamata ümberehitused, puuduvad ehitusload või teeservituudi probleemid võivad muuta kinnisvara finantseerimise keeruliseks. Näiteks hindaja avastab, et maja juurdeehitusel puuduvad load. Pangafinantseerimine viibib, kuni ehitus on seadustatud. Ebamugav? Jah. Vajalik? Kindlasti, sest see hoiab ära hilisemaid kohtuvaidlusi ja veelgi suuremaid kulusid.
Viimastel aastatel on varjatud puuduste temaatika muutunud eriti aktuaalseks. Ehituslikud vead on üks asi, kuid juriidilised probleemid, näiteks servituutide puudumine, omandiõiguse piirangud või ehituslubade rikkumised, võivad osutuda veelgi kulukamaks. Hindaja, kes oskab neid tuvastada, ei ole pidur, vaid kriitiline partner. Praktiline näide: hindaja kontrollib kinnistu dokumente ja avastab, et krundile viiv tee ei kuulu omanikule ega ole servituudiga tagatud. Kui ostja oleks tehingu teinud, seisaks ta hiljem silmitsi olukorraga, kus puudub seaduslik ligipääs oma majale. Selline info võib päästa ostja tuhandetest eurodest ja kohtuvaidlustest.
Digitaalne hindamine ja automatiseeritud mudelid on kinnisvaraturul tõusuteel, kuid nende piirangud on ilmsed. Automaatne hindamine ei tuvasta varjatud juriidilisi riske ega ehituslubade probleeme. Seetõttu jääb hindaja roll asendamatuks, mitte ainult arvutuste tegijana, vaid riskide maandajana ja tehingu kvaliteedi tagajana.
Seega hindaja ei ole tehingu pidur, vaid professionaalne filter, mis aitab vältida emotsioonidest kantud otsuseid ja kulukaid vigu. Tema töö võib tunduda aeglustav, kuid tegelikult kiirendab see turu terviklikkust ja usaldusväärsust. Kinnisvaratehingute maailmas on hindaja pigem kindlustuspoliis kui takistus.