Igapäevases kõnepruugis nimetatakse sageli erinevaid ruume tubadeks. Kinnisvara müümisel ja hindamisel on aga oluline täpselt teada, milliseid ruume saab õiguslikus mõttes toaks nimetada. Sellest räägib lähemalt Uus Maa kohtuekspertiiside ja hüvitamise kaasuste juhtiv hindaja Kerli Koha.
Kinnisvara hindamisel on hindajal kohustus lisada hindamisaruandesse ka müügikuulutused. Kuulutustega tutvudes olen märganud, et tihti on neis märgitud vale tubade arv – tõenäoliselt teadmatusest, mida seaduse mõttes loetakse toaks.
Majandus- ja taristuministri määruses „Eluruumile esitatavad nõuded“ on tuba defineeritud järgmiselt: tuba on eluruumis asuv elamiseks ettenähtud ruum, näiteks elutuba, magamistuba, lastetuba, kabinet või söögituba. Määruses on sätestatud, et iga elu-, töö- ja magamistoa pind peab olema vähemalt 8 m², laius vähemalt 2,4 m ja kõrgus vähemalt 2,5 m (ühe korteriga elamu puhul vähemalt 2,3 m). Katusekorruse kaldseintega toas peab minimaalne kõrgus olema tagatud vähemalt poole toa pinna ulatuses; arvestusse lähevad ainult need ruumiosad, kus kõrgus on vähemalt 1,6 m.
Lisaks mõõtmetele on kehtestatud nõuded ka eluruumide sisekliimale, ustele ja akendele, tualetile ning veevarustusele. Praktikas eksitakse aga kõige sagedamini just mõõtmete osas, kui ruumi nimetatakse toaks.
Toon mõned näited:
- 1-toalise korteri köök (pind alla 8 m²) ehitatakse ümber elutuppa ning endisesse kööki paigutatakse magamistoamööbel. Kuna ruum ei vasta kehtivatele nõuetele, ei saa seda toaks nimetada ning korter jääb ametlikult endiselt 1-toaliseks.
- 3-toalises korteris eemaldatakse mittekandvad vaheseinad ning luuakse uus ruumiplaneering: köök-elutuba ja endine köök nimetatakse magamistoaks (pind alla 8 m²). Kuigi seinte laius on 2,5 ja 2,3 m, ei vasta ruum määruses sätestatud nõuetele (pindala ja minimaalne laius), mistõttu ei saa seda toaks lugeda. Korter on seega ametlikult 2-toaline.
Minu praktikas on esinenud juhtumeid, kus ostja on soovinud arendajalt müügihinna alandamist, kuna korteri tubade arv ei vasta algsele projektile – kasutusloa taotlemisel on üks tuba määratud abiruumiks.
Oluline on märkida, et kui vanemates eluruumides eluruumis ei ole tehtud muudatusi, lähtutakse tubade arvestamisel algsest projektist. Kui aga muudatused on tehtud, tuleb lähtuda kehtivatest nõuetest. Kas tubade ametlik arv mõjutab kinnisvara turuväärtust, analüüsib hindaja hindamise käigus. Küll aga on oluline, et eksperthinnangus ja müügikuulutuses oleks märgitud korrektne tubade arv. Alternatiivina võib kasutada ka sõna „ruum“ – näiteks „magamistuba“ asemel „magamisruum“.