Arendaja eesmärk on saavutatud, kui projekt on edukalt maha müüdud, kuid pikemalt oma tegevust planeeriv arendaja mõtleb ka sellele, kuidas kliendid vastvalminud korteritega tulevikus edasi käituvad.
Arendaja on oma klientide rahulolu tagamiseks ilmtingimata kohustatud mõtlema korterelamu majandamisele juba müügiperioodi jooksul. Enamlevinud praktika uute korterelamute puhul on järgmine. Esimesed korterite kasutuselevõtjad on tavaliselt inimesed, kelle praktiliste vajaduste abil selguvad tegevused, mida arendaja peab lahendama. Ehitusprahi kõrvale tekib vajadus olmeprügi äraveoks – järelikult on vaja sõlmida jäätmekäitlusleping. Ajutise ehitusaegse elektri asemel soovivad korteriomanikud sõlmida lepingu elektrimüüjaga – vajalik on sõlmida elektrienergia müügi leping elektrimüüjaga. Lisaks ehitusplatsi koristamisele peab keegi koristama regulaarselt hoones olevaid üldruume ja territooriumi – vajalik on sõlmida heakorratööde leping. Korterelamusse paigaldatud lifti soovitakse ka kasutada – vajalik on sõlmida liftihoolduse leping. Sarnaseid korterelamu kasutamisega seotud küsimusi kerkib järjest juurde.
Seniks, kuni korterelamus lõpetab viimaseid töid ehitaja, õnnestub arendajal enamik küsimusi ehitaja kaasabil lahendada. Samas teeb nii ehitaja kui arendaja neid asju “olude sunnil”, oma põhitegevuse kõrval, et tagada uute korteriomanike rahulolu. Mõlemad ootavad hetke, millal nad saavad valminud ehitusobjektilt minna edasi oma põhitegevuse juurde.
Projektis osalejatele (arendaja, ehitaja, uued omanikud) on kõige praktilisem lahendus leida kinnisvara haldaja, kellele eeltoodud küsimuste lahendamine on põhitöö. Parimal juhul toimub kinnisvara haldaja nõuannetega arvestamine juba projekteerimisetapil eesmärgiga tagada tulevastele kasutajatele praktiliselt ja majanduslikult parimad lahendused. Reaalselt jõutakse haldaja leidmiseni etapil, kui algab uute korterite üleandmine uutele omanikele ning on vaja erapooletut isikut, kes on abiks poolte vahel erinevate esilekerkivate küsimuste lahendamisel.
Korterelamu majandamise enamlevinud vormiks on korteriühistu. Kahjuks peab tunnistama, et kehtivad õigusaktid ei võimalda korteriühistu asutamist ainult ühe omaniku (arendaja) olemasolul. Arvestades kinnistusregistris omaniku muudatuse registreerimise aega, mis seaduse kohaselt peab toimuma kuni kolme kuu jooksul avalduse esitamisest kuid praktikas võib võtta ka rohkem aega, tekib esimese müügilepingu sõlmimise ja korteriühistu reaalse tegevuse alustamise vahele keskmiselt neli kuud. See on aeg, mille jooksul kõikide kerkivate küsimustega pöördutakse arendaja poole.
Eelnevaid kogemusi omavad arendajad leiavad müügiprotsessi käivitamisel kinnisvara haldaja, kes hakkab paralleelselt müügiprotsessiga korraldama valminud elamu majandamist, sh korteriühistu asutamise korraldamist. On esinenud juhtumeid, kus arendaja kirjutab müügilepingusse sisse tingimused, et uus korteriomanik on kohustatud ostma konkreetse haldusfirma teenuseid järgneval x aastal. Kui ostja on sellega lepingu sõlmimise hetkel nõustunud, on pooled oma tahet väljendanud. Samas on vajalik märkida, et seadusega ei ole haldusteenuse (samuti ka hooldusteenuste, heakorratööde, valveteenuse jms) ostmise kohustustust konkreetselt isikult kuidagi sätestatud, see toimub ikka poolte kokkuleppel.
Erapooletu lahendus on see, kui arendaja leiab haldaja perioodiks, mil tekib vajadus teenuse järele kuni korteriühistu töö käivitumiseni. Seejärel volitavad uued omanikud korteriühistu juhatust leidma parim lahendus korterelamu haldamiseks, mis enamusel juhtudel toimub kinnisvara haldusteenust osutava ettevõtte abil, kellel on selleks vajalikud kogemused ja oskustega töötajad. Kui kinnisvara haldaja on arendaja tellimusel oma tööd hästi teinud, valivad uued omanikud sama haldaja oma vara eest hoolt kandma ka järgmiseks lepinguperioodiks.
Uute korterelamute arendamise etapid
- idee tekkimine
- äriplaani koostamine
- krundi ostmine
- projekteerimine
- ehitamine
- realiseerimine ehk müük
Haldaja kontrollib
Heigo Kaldra
AS Minu Vara juhatuse esimees
Üldjuhul on tõesti nii, et haldaja võiks juba projekteerimisel juures olla, sest elus võib ette tulla olukordi, kus mõnda tehnosõlme rajatakse odavust või mugavust taga ajades nii, et hilisem hooldamine on äärmiselt ebamugav või keerukas, ja ka kallis.
Sellise olukorra välistaks see, kui arendaja regulaarselt konsulteeriks kortermaja tulevase haldusfirmaga. Kui juba mõnel korteril on uus omanik, võib moodustada korteriühistu või valida elamule valitseja. Valitseja saab vastutuse võtta koheselt, keerukaid ja aeganõudvaid juriidilisi protseduure läbi tegemata.
Tõenäoliselt on uute kortermajade elanikel suurem soov ja võimalus väärtustada oma isiklikku aega ning jätta kinnisvaraga seotud töö spetsialistide teha.
Uutele kortermajadele oleks kindlasti parim ühise majandamise vorm professionaalse haldusfirmaga, sõlmides täismahus halduslepingu.
Kalle Norma
Äripäev, 10.03.2003