Kinnisvaraturule tõi aprill stabiilse ja ennustatava kursi, kuna suures plaanis jätkusid samad arengud, mis on viimastel aastatel valitsenud: tehingute arv jäi stabiilseks, mediaanhind jätkas majanduskeskkonnast tulenevalt kasvu.
KOGU EESTI OSTU-MÜÜGI TEHINGUD
Aprillis sõlmiti üle kogu Eesti korteriomanditega esialgsetel andmetel 1967 ostu-müügitehingut, mida oli ligi 164 võrra rohkem kui eelmise aasta samal ajal. Aasta esimesed neli kuud on olnud väga aktiivsed, kuna sõlmitud on 180 tehingut enam kui samal perioodil eelmisel aastal. Tehingute mediaanhind on sama ajaga suurenenud 3,4% ehk 45 EUR/m2 võrra, käesoleva aasta esimese nelja kuu korteritehingute mediaanhind oli 1380 EUR/m2 (aprillis 1344 EUR/m2).
Maakondlikud arengud on Eesti üldistest arengutest, mida suuresti mõjutab Harjumaa, mõnevõrra erinevad. Nii on Harjumaal tehingute arv aasta esimese nelja kuuga võrreldes mullusega enam kui saja tehingu võrra suurenenud, ülejäänud Eestis on tehingute arv püsinud stabiilsena, tänavu esimese nelja kuuga on tehingute arv veidi suurenenud, kuid 2018. aastal tehingute arv tervikuna vähenes. Kui Harjumaal on tehingute mediaanhind tõusnud ligi 70 EUR/m2 võrra, siis mujal umbes 30 EUR/m2 võrra. Kui eemaldada ülejäänud maakondadest ka Tartumaa, on võrdluspilt veelgi negatiivsem, aasta esimese nelja kuuga tehingute arv +20, tehingute mediaanhind +21 EUR/m2.
DEMOGRAAFIA JA EESTI KINNISVARATURG
Miks mujal Eestis on tehingute arv pigem stagneerunud ning on seni püsinud kerges languses kui tõusus? Põhjusi on kindlasti erinevaid, olulisemad neist on demograafiaga seotud ehk rahvastiku vananemine ja vähenemine. Näiteks 2018. aasta 1. jaanuari seisuga oli kõige levinumas eluasemelaenuvõtmiseas (25–39 aastased) Harju maakonnas 29% elanikest, Tartu maakonnas 27,5%, ülejäänud Eestis aga 21,5%. Lisaks sellele, et noori on mujal Eestis suhteliselt vähem, pole ka lähema 10 aasta perspektiivis olukord väga roosiline.
Demograafiline tööturusurveindeks, mis näitab eelseisval kümnendil tööturule sisenevate noorte (5–14-aastased) ja sealt vanuse tõttu väljalangevate inimeste (55–64-aastased) suhet, on Harju maakonnas 2018. aasta 1. jaanuari seisuga 0,97 ehk noori lisandub peaaegu sama palju, kui vanu lahkub, Tartu maakonnas on see koguni 1,1, ülejäänud Eestis kõigub see aga 0,55 (Hiiu ja Ida-Viru maakond) ja 0,88 (Rapla maakond) vahel, jäädes keskmiselt 0,68 juurde. Lisades siia juurde võimalikud rändemõjud, näeme, et Harju ja Tartu maakonnas on lähema 10 aasta perspektiivis arengud pigem stabiilsed ning nõudlus oluliselt ei vähene. Küll aga toimub mujal Eestis pidev kahanemine.
TALLINNA KORTERITURU DÜNAAMIKA
Suurematest linnades on Tallinnas aasta esimese nelja kuuga tehingute arv 135 võrra vähenenud, mis ühel poolt viitab eelmise aasta tugevale I poolaastale ning teiselt poolt uusarenduste osakaalu tõusule väljaspool pealinna. Tallinnas sõlmiti jaanuarist aprillini 3082 korteritehingut, mille mediaanhind oli 92 EUR/m2 võrra kõrgem kui mullu, jäädes pidama 1830 EUR/m2 juurde. Hinnatõus on aga püsiv nähtus ning sel aastal jõuavad Tallinna turule vaid mõned üksikud arendused, mille keskmine hind jääb veel alla 2000 EUR/m2. Pakkumis- ja tehinguhindade väike, vähem kui 5%-line vahe viitab täna veel tugevale ostujõule, mis lähema aja jooksul mõjub hinnatõusule kahtlemata positiivselt.
TARTU KORTERITURU DÜNAAMIKA
TARTU turgu mõjutas aprillis suurem uusarendustehingute osakaal, mis eelmise aasta aprilliga kasvatas korteritehingute arvu ligi 60 võrra ning mediaanhinda ca 120 EUR/m2 võrra. Ligi 60 uusarendustehingust tulid pooled tehingud Kristalli tn 10 ja Pargi tn 10 hoonetest. Aasta esimese nelja kuuga püsis tehingute mediaanhind stabiilsena – mullu sõlmiti jaanuarist aprillini 556 korteritehingut, tänavu 591 tehingut ning tehingute mediaanhind oli mullu 1354 EUR/m2, tänavu aga 1425 EUR/m2 ehk ca 5% kõrgem.
PÄRNU KORTERITURU DÜNAAMIKA
Kuna Pärnut tabas möödunud aastal tehingute arvu langus, siis tänavused näitajad peaksid võrdlusbaasi arvestades olema kõrgemad kui mullu. Aasta esimese nelja kuuga on korteritehingute arv suurenenud 30 tehingu võrra, samas kui mediaanhind ületas 1300 EUR/m2 piiri, mida oli mullusest ca 70 EUR/m2 enam. Aprilli näitajad tõi ülespoole Rääma linnaosas valminud Oja tn 118 korterelamu, kus sõlmiti 20 asjaõigustehingut.
NARVA KORTERITURU DÜNAAMIKA
Eesti kolmandas linnas, Narva, on korteritehingute arv veidi suurenenud (mullu 234 tehingut, tänavu 253 tehingut), kuid mediaanhind jätkab veel põhja kraapimist – mullu oli see näitaja 415 EUR/m2, tänavu 369 EUR/m2. Pakkumishindade jätkuv stabiilsus peaks aga viitama sellele, et Narvas peaks lähiajal tehingute mediaanhinna langus pidurduma.
Koostas: Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik