2010.aasta märtsis võeti Eesti Standardikeskuse poolt kasutusele uus kinnisvaravahendust reguleeriv standard (EVS-EN 15733:2010), mis on ühtlasi ka Euroopa Liidu direktiiv. Standard sätestab maaklerite tegevust Eestis ja toob välja maakleri kohustused nii müüja kui ka ostja ees – nii Maaklerite Koja liikmete kui ka sinna mittekuuluvate vahendajate tegevust. Uus Maa Kinnisvarabüroos kehtivad need standardid juba ammu.
Kuna teema pole laiemat kõlapinda senini leidnud, toon järgnevalt välja kliendi jaoks kõige olulisemad punktid. Kinnisvarateenuse osutaja valikul võiks esmalt lähtuda just sellest, kas maakler neid reegleid järgib. Kinnisvaramaakleri, kes neid standardeid ei jälgi, võib kaevata Tarbijakaitsesse.
Kliendi ja kinnisvaramaakleri kokkulepe
Kinnisvaramaakler ja klient peavad sõlmima kirjaliku kokkuleppe teenuste kohta, mida kinnisvaramaakler osutab. See kokkulepe peab sisaldama peale osapoolte andmete ka mõlema teenuse olemust ja rahalisi kohustusi ning võimalusi, kuidas lepingut lõpetada.
Samuti on väga oluline kokku leppida, kas tegemist on kliendi eksklusiivse esindamisega (klient lubab oma huvide esindamisel tegutseda vaid ühel maakleril) või mitte ning kui jah, siis sellise eksklusiivse kokkuleppe tingimused. Näiteks – kas kokkulepet on lubatud edasi delegeerida, kas teenuse osutamisele seatakse teatud piirangud ning kas kinnisvaramaakler tegutseb vahetult kliendi nimel või esineb vahendajana.
Standard sätestab, et vaidluste vältimiseks on soovitatav, et kinnisvaraagendid sõlmiksid eksklusiivsed maaklerteenuste kokkulepped. Sel juhul peab maakler teavitama klienti asjaolust, et kliendil võib tekkida kohustus maksta topelttasusid, kui ta on teinud sama kinnisvaraobjekti müümise ülesandeks ka teisele kinnisvaraagendile.
Müüjale kui kliendile esitatav teave
Kinnisvaramaakler peab müüjat tema kui müüja kohustuste ja õiguste osas juhendama ning peab andma müüjale õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib tehinguga seotud mis tahes otsust mõjutada.
Näiteks on selliseks teabeks nõuanded müüdava kinnisvaraobjekti turuhindade kohta, üksikasjad võimalike kulude kohta, nagu turundus ja sellega seotud kulutused, maksud, lõivud, kohaldatav kohalik seadusandlus ning mis tahes muu dokumentatsioon, mis on tehingu jaoks vajalik.
Ostjale kui kliendile esitatav teave
Kinnisvaramaakler peab ostjat tema kui ostja kohustuste ja õiguste osas juhendama ja andma õigeaegselt asjakohast teavet, mis võib tehinguga seotud mis tahes otsust mõjutada – näiteks nõuanded otsitava kinnisvara turuhindade kohta, objekti kirjeldus ja üksikasjad võimalike kulude kohta, nagu hinnad, maksud, lõivud.
Samuti on väga oluline teave, mis näitab müüja omandi- või valdusõigust, seal hulgas kinnisvaraobjekti kõiki servituute ja koormatisi ning kõiki kasutuspiiranguid.
Ostjale tuleb selgitada ka tehnovõrkude olukorda ja võimalike planeeringute staadiume. Maakler peab ostjat informeerima ka avastatud puudustest.
Ülesanded võtmete hoidjana
Ideaalseim vahendusteenus näeb välja selline, kus klient ei pea oma kinnisvara müügiga ise kokku puutuma ning maakleri käes on ka tema korteri või maja võtmed. Ka selle kohta on standardis omad nõuded:
Võtmete hoidja ülesannetes peab kinnisvaramaakler käituma piisava hoolsusega, et tagada müügiks või väljaüürimiseks tema hoolde antud kinnisvaraobjekti turvalisus. Selleks lepitakse maakleri ja kliendi vahel kokku ülevaatamise korraldus, mis tähendab seda, et kuidas ja millal võib objekti üle vaatamas käia.
Kinnisvaramaakleri poolt hoitav tehinguga seotud raha
Raha, mida kinnisvaramaakler klientide nimel hoiab, peab olema vahendaja enda varadest eraldi hoitud. Direktiivi kohaselt peab maakler suutma igal ajal aru anda kõigi rahade kohta, mida ta mingi kliendi nimel hoiab.
Kinnisvaramaakler ei tohi hoida mingeid kliendile kuuluvaid rahasid, kui need ei ole finantsgarantiiga või piisava kindlustusega tagatud. Samuti peab maakler tagama, et tema halduses olevaid deposiidirahasid ja neilt arvestatavaid intresse kasutatakse ainult ranges vastavuses tehingu kokkuleppega. Kui kinnisvaraagendi hoida antakse deposiit, siis peab selle kohta kirjaliku kviitungi andma.
Objekti täiendav reklaamimine
Kinnisvaramaakler tohib „Müüa/Üürile anda“ välikuulutuse üles panna ainult kliendi eelneval selgesõnalisel nõusolekul.
Täiendkoolitus
Kõnealune maaklerteenuse standard ütleb, et maakler peab pidevalt läbima spetsiifilisi koolitusi. Vahendusfirma peab nõudma oma töötajatelt selliste koolituste läbimist, mis võimaldavad asjakohase seadusandluse ja elukutse tavade muutustega kohaneda.
Kinnisvaravahendust reguleerivast standardist saab ülevaate siit:
http://www.evs.ee/tooted/evs-en-15733-2010