Viimastel aastatel on varjatud puuduste teema kinnisvaraturul saanud palju tähelepanu. Mitte niivõrd seetõttu, et probleem oleks kasvanud, vaid pigem seepärast, et inimeste teadlikkus on tõusnud. Kui ostjad ja müüjad tunnevad paremini oma õigusi, tekib paratamatult ka rohkem arusaamatusi – sest igaüks tõlgendab “varjatud puudust” veidi omamoodi. Sellest räägib lähemalt Uus Maa Maakri kutseline maakler Ketlin Jundas.
Mis on varjatud puudus?
Lihtsalt öeldes on varjatud puudus selline probleem, mida ei näe ei ostja ega müüja. See võib avalduda alles hiljem, näiteks siis, kui pärast tehingut selgub, et maja ei pea sooja või torustik lekib. Konfliktid tekivadki sageli seetõttu, et eeldatakse – müüja kindlasti teadis, kuigi tegelikult ei pruukinud.
Kui aga tõendatakse, et müüja jättis midagi teadlikult mainimata, ei ole see enam lihtsalt varjatud puudus, vaid eksitamine.
Levinud olukorrad tulenevad ootuste erinevusest
Probleeme on keeruline üheselt loetleda, sest need tekivad enamasti ootuste ja tegelikkuse lahknevusest.
Näiteks ostab pere vana talumaja sooviga seal aastaringselt elada, kuid hiljem selgub, et sooja saab ainult siis, kui ahju mitu korda päevas kütta. Müüja jaoks tundus see täiesti normaalne, aga ostja ootas tänapäevast mugavust.
Sellised olukorrad ei teki pahatahtlikkusest – vaid kommunikatsiooni puudumisest.
Ausus on parim kaitse
Kõige olulisem on ausus ja detailsus. Kõik, mida müüja teab, ja ka see, mida ta ei tea, tuleks lepingus ausalt kirja panna. Kui tegemist on näiteks pärandvaraga ja müüja ei ole seal ise elanud, peab see kindlasti lepingus kajastuma koos märkega, et ostja on sellest teadlik.
“As is”-klauslid (“müüakse sellisel kujul, nagu on”) ei kaitse müüjat, kui ta teadis probleemist ja jättis selle mainimata. Palju tõhusam on aus ja põhjalik kirjeldus: “Maja on vana, remonti pole aastaid tehtud, elektrisüsteemi kohta puudub info.” Ka teadmatus tuleks fikseerida. Oluline on märkida nii see, mida tead, kui ka see, mida ei tea.
Ekspertide roll – ennetus, mitte tagajärg
Ekspertide kaasamine – olgu selleks maakler, jurist või ehitusspetsialist – aitab vältida valesti mõistetud kokkuleppeid. Paljud vaidlused jäävadki kohtusse jõudmata, sest osapooled lepivad hiljem omavahel kokku, kuid pinget ja emotsioone oleks saanud ennetada selgema lepinguga.
Praktikas soovitan mõnikord tellida enne tehingut ehitusspetsialisti eksperthinnangu – kas müüja ja ostja ühiselt või eraldi. See on odavam ja rahulikum lahendus kui hilisem kohtuvaidlus.
Maakleri vaade – konfliktide ennetamine algab protsessi alguses
Maaklerina puutun selle teemaga kokku üsna tihti. Oma karjääri jooksul on kohtuni jõudnud ainult üks juhtum. Tõenäoliselt seetõttu, et spetsialistina suudan enamik potentsiaalseid konflikte ennetada juba protsessi käigus. Juristide lauale jõuavad olukorrad tavaliselt siis, kui kahju kommunikatsioonis on juba pöördumatu.
Minu kogemus ütleb, et lahendus konfliktile asub müügiprotsessi esimeses pooles – seal, kus info kogutakse, küsimused küsitakse ja ootused sõnastatakse. Maakleri töö ongi see koht, kus saab väga palju ära teha, et hilisemaid vaidlusi ei tekiks.
Seetõttu võin öelda, et varjatud puuduste kasvu trendi kinnisvaramaakleri vaatest ma ei näe. Juristide jaoks võib pilt tunduda vastupidine, sest nende lauale jõuavadki vaid need lood, kus kommunikatsioon jäi poolikuks.
Lõppsõna
Varjatud puuduste vastu ei saa end kaitsta ühegi triki ega klausliga. Aitab ainult läbipaistvus.
Kui kõik teadaolev ja ka teadmatus on lepingus ausalt kirjas, saavad mõlemad pooled kindluse, et nad teevad tehingu selge teadmisega, mis nad ostavad ja mis nad müüvad.