Hoonete puuduvad kasutusload on Eesti kinnisvaraturul aktuaalne teema olnud juba aastaid ning nii jääb see veel pikaks ajaks. Kinnisvaraga, millel dokumentatsioon korras ei ole, tehakse tehinguid siiski igapäevaselt. Kuidas ja millistel tingimustel?
Ehitusseaduse järgi on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele, selle kandekonstruktsioonid, tehno- ja elektrisüsteemid on korras ning majas on ohutu elada. Lisaks sellele, et kasutusluba tagab turvatunde maja omanikule, annab see kindluse kohalikule omavalitsusele, et tema valitsusüksuses paiknevad ehitised on kasutamiseks ohutud.
Kasutusluba tagab usaldusväärsuse ka panga ees, mis laenu andes jälgib, kas olemasoleval ehitisel on kasutusluba või kas ehitusjärgus elamul on ehitusluba. See annab omakorda pangale kindlustunde, et vara, mille ostuks nad laenu annavad, on kindel tagatis.
Probleem eelkõige vanemate majadega
Puuduliku dokumentatsiooniga paistavad enim silma vanemad puitasumid, näiteks Kalamaja ja Pelgulinn Tallinnas. 2000ndate aastate alguses muutusid need piirkonnad populaarseks ning aina rohkem inimesi soovisid seal elada. Vanades puitmajades on korterid reeglina väikesed ja ostjad hakkasid laiendama oma elamispinda nii soklikorrusele kui ka pööningule, et ruutmeetreid juurde saada.
Mõttelise osa kasutamine oli muidugi seadusega reguleeritud, kuid mitte keegi ei vaevanud end selle küsimusega. Igaüks ehitas, kuidas talle meeldis. Tulemuseks on see, et Kalamajas, Pelgulinnas ja ka paljudes teistes ajaloolistes asumites või ka mujal asuvates vanemates elamutes on palju kortereid, kus dokumentatsioon on puudulik. Siia lisanduvad ka need majad, mis on renoveeritud ja näevad kenad välja, kuid ei oma kasutusluba. Heal juhul on neil vormistatud ehitusluba.
Kui korteril või majal on dokumentatsioon puudulik, siis loomulikult on kõige lihtsam soovitus see korda ajada ja alles siis müügiga alustada. Paraku on päriselu teistsugune ning tehinguid tuleb teha ka siis, kui kõik paberid veel korras pole.
Toon järgnevalt kaks näidet olukordadest, kus kasutusluba veel pole, kuid müügiprotsessiga on vaja edasi minna.
Uut kodu esialgu üüriti
Väikearendaja renoveeris kaks maja. Tal oli korrektne projekt ja ehitusluba. Kõik korterid said müüdud ning ostjad sõlmisid võlaõigusliku lepingu, nagu on tavaks uute korterite ostmisel.
Korterid said valmis, arendaja hakkas taotlema kasutusluba, kuid ootamatult esitati linna poolt lisanõudeid. Oli talvine aeg ja töid, mille tegemist nõuti, sai teha alles kevadel. Nii ei saanud ostjad minna notarisse ega sõlmida asjaõiguslepingut, sest hoonel ei olnud kasutusluba ja pangad ei andnud laenu.
Arendaja leidis järgmise lahenduse: ta sõlmis ostjatega üürilepingud, et inimesed saaksid sisse kolida. Kevadel teostati vajalikud lisatööd ja vormistati kasutusluba. Elanikud said oma kodud välja osta ja kõik olid õnnelikud.
Hea tahe toob positiivse laenuotsuse
Pelgulinnas tuli müüki ilus korter korralikult renoveeritud majas. Korter on läbi kahe korruse planeeringuga, sh soklikorrus. Renoveerimistööd olid tehtud aastatel 2007–2008. Ühistu poolt oli vormistatud ehitusluba, samuti olid korrektselt vormistatud kõik korteriomandid. Kasutusluba jäi aga tegemata, sest tollal ei olnud nõuded nii ranged.
12 aastat hiljem kehtisid aga hoopis teised nõuded. Laenu soovinud ostuhuvilisele esitas pank järgnevad omapoolsed tingimused:
- ühistu pidi esitama dokumentatsiooni, mis tõendaks, et kasutusloa vormistamisega tegeletakse;
- pank soovis fikseerida tähtaja, millal on kasutusluba olemas;
- pank küsis ostja käest suuremat omafinantseeringut, tavaliselt 30–40%.
See tähendas, et ühistu ja müüja pidid tõendama, et asjaga tegeletakse ning tulevikus saab vajaliku dokumentatsiooni korda. Selle perspektiivi alusel anti ostjale ka laenu.
Hakka dokumente korda ajama juba täna
Teemat kokku võttes tuleb nentida, et paljud puuduliku dokumentatsiooni juhtumid ei ole tekkinud pahatahtlikkusest. Tihti on põhjuseks ajas muutunud seadusandlus ja nõuded.
Nii tuleb seesugust kinnisvara soetades varuda aega ja olla valmis pikemaks asjaajamiseks. Suureks abiks laenu saamisel on ka tõendatud fakt, et kinnisvara seadustamisega juba tegeletakse.
Ühtlasi soovitan teemasse tõsisemalt suhtuda ka neil, kes elavad korteris või majas, millel kasutusluba puudub, kuid ei plaani seda müüa. Tulevikku silmas pidades tasub kõik paberid aegsasti korda ajada, et hiljem saaks muretumalt uue kodu otsimisele ja olemasoleva vara müümisele keskenduda.