Eluruumi üürilepingute puhul hakkasid käesolevast aastast kehtima mõningad uued sätted, mille puhul on eelkõige tähelepanu saanud võimalus remondi- ja muid parenduskulusid üürniku kanda määrata.
Tegelikult viidi sisse veel mitmeid olulisi muudatusi, millest järgnevas artiklis ka ülevaate annan.
Leppetrahv üürnikule
Uue võimalusena on üürilepingus võimalik kokku leppida leppetrahvis juhul, kui üürnik rikub talle lepinguga määratud mitterahalisi kohustusi. Rahaliste kohustuste rikkumisel (näiteks üüri maksmata jätmine) üürileandja üürnikult leppetrahvi seaduse järgi jätkuvalt nõuda ei saa.
Leppetrahv on lubatud mitterahaliste kohustuste rikkumisel. Et seda saaks nõuda, peavad lepingus täpselt kirjas olema üürniku kohustused ning ka see, et nende rikkumise eest on ette nähtud leppetrahv (ära tuleks märkida ka leppetrahvi summa ulatus). Näiteks saab leppetrahvi kohaldada selliste rikkumiste puhul nagu suitsetamine, lemmikloomade pidamine, naabrite häirimine ja muud sellised kohustused, kus üürniku tekitatud kahju ei saa otseselt rahaliselt hinnata.
Leppetrahvi suurusel on ka piirangud. Ühekordne leppetrahv ei tohi ületada 10% üürniku ühe kuu makstavatest tasudest. Näiteks, kui üürnik maksab üksnes üüri eest (ehk kõrvalkulud on üürileandja kanda) ja üürisumma on 500 eurot, siis ei saa ühe leppetrahvi suurus ületada 50 eurot.
Lisaks ei saa ühes kuus leppetrahvide kogusumma olla rohkem kui 20% üürniku ühe kuu poolt makstavatest tasudest. Eelmise näite põhjal ei saa üürniku ühes kuus trahvida rohkem kui üle 100 euro isegi siis, kui rikkumisi on hulgaliselt.
Samuti ei saa üürniku kaitse eesmärgil üürileandja leppetrahvi tasaarvestada tagatisrahast, mis tähendab, et üürnik peab leppetrahvi maksma üürileandjale eraldi vabatahtlikult ning kui ta seda ei tee, siis tuleb üürileandjal pöörduda kohtu poole leppetrahvi väljanõudmiseks.
Hoone korrashoiu- ja remondikulud saab jätta üürniku kanda
Juba aastaid on olnud üürituru praktikaks jätta kõik kuluread kommunaalarvel üürniku kanda, mis tekitas mitmeid vaidluseid üürnike ja üürileandjate vahel. Nüüd on aga ka seaduse silmis võimalik jätta mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses hoone korrashoiu- ja parenduskulud üürniku kanda – näiteks remondifond ja korteriühistu võetud laenumakse osad. Samas ei saa üürileandja jätta üürniku kanda korteri enda laenu, kuna seaduses on mõeldud siiski hoone kui terviku kulusid.
Mida tähendavad aga seaduses mainitud mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kulud?
Mõistlik – korteriühistu poolt nõutava raha eest tehtavad tööd on asjakohased ja maksumus vastab sellele, mida tavapäraselt turul selliste tööde eest makstakse;
Proportsionaalne – üürnik ei peaks näiteks väga lühikese aja jooksul maksma kinni terve hoone ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid, kuna arvesse tuleb võtta, et tema jaoks on siiski tegemist üürikoduga;
Ettenähtavas ulatuses – kulud on üürniku jaoks kindlaks määratavad ja ette teada ning lepingulise suhte jooksul ei suurene kulud märkimisväärselt. Kulud võivad küll paariks kuuks suureneda, kuid ei tohiks seda teha permanentselt.
Eeltoodud kulude kandmine tuleb kokku leppida lepingu sõlmimisel, lepingu kestel seda kohustust üürnikule lisada ei saa. Ehk, enne seadusemuudatust sõlmitud lepingud tuleks ära lõpetada ja sõlmida uued lepingud, et vastav tingimus lisada.
Tasub ka märkida, et kui selline kokkulepe on sõlmitud, siis ei saa üürileandja vastavate parenduste eest üürnikul üüri tõsta.
Üürilepingu erakorraline lõpetamine üürileandja jaoks soodsam
Üürileandja saab üürilepingu seadusemuudatuste kohaselt erakorraliselt lõpetada, kui üürnik on:
- viivitanud kahel järjestikusel maksetähtpäeval (näiteks jaanuaris ja veebruaris) tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega, kusjuures oluline osa on vähemalt ühe kuu üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud;
- võlgnetav üür või tagatisraha ületab 2 kuu eest maksmisele kuuluva üüri;
- võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad 2 kuu eest maksmisele kuuluvad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.
Varasemalt figureeris erakorralise lõpetamise puhul 3 kuu reegel, mis nüüd on asendatud 2 kuu reegliga, mis teeb üürileandja jaoks üürilepingu lõpetamise pisut lihtsamaks.
Üürnikule tuleb anda 14 päevane täiendav tähtaeg, ehk kui eeltoodud olukord on tekkinud, siis peab üürileandja lepingu lõpetamiseks üürniku korrektselt (seadusele vastavas vormis ja tingimustel) 14 päeva ette teavitama, et kui ta võlgnevusi ei likvideeri, siis lõppeb üürileping.
Kui üürnik 14 päeva jooksul võlgnevused likvideerib, siis leping ei lõppe. Kui ta seda aga ei tee, siis leping lõpeb automaatselt ja täiendavat ülesütlemisavaldust üürnikule esitada pole vaja.
Üürnikult on võimalik nõuda hariliku kulu eemaldamist
On loomulik, et elamisega tekivad eluruumi seintele ja põrandatele kriimud ja täkked. Nüüd on seaduse järgi üürilepingus võimalik kokku leppida, et pärast lepingu lõppemist tagastab üürnik eluruumi sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud.
Eeltoodu hõlmab endas nt lagede ja seinte värvimist, tapeedi vahetamist, täkete pahteldamist seintel, põranda süvapuhastust jne. See ei hõlma aga kapitaalremonti – näiteks sanitaartehnika või küttesüsteemide uuendamist, põrandakatte või vannitoaplaatide väljavahetamist.
Üürileandja ei saa üürnikult nõuda, et ta eemaldaks loomuliku kulu, mis on tekkinud asjadele, mis üüripinnaga kaasa anti, näiteks diivan, laud, pesumasin aga ka köögimööbel. Seaduses on mõeldud siiski loomuliku kulu eemaldamist seintelt, lagedelt, põrandalt ja akendelt.
Jätkuvalt on puudused, mis pole üürniku tegevusega seotud, üürileandja vastutusalas – näiteks veelekkest tulenev kahju. Samas vastutab üürnik puuduste eest, mis väljuvad loomuliku kulu alt – näiteks kui üürnik on tahtlikult lõhkunud korteri sisustust.
Ka käesolev tingimus tuleb kokku leppida lepingu sõlmimisel, hiljem seda lisada ei saa.
Arvestada tuleb ka sellega, et üürnik ei pea kulumist kõrvaldama jooksvalt, vaid alles enne lepingu lõppu. Seega isegi, kui üürileandja käib üüripinda kontrollimas ja avastab sellel loomulikku kulu, siis ei saa üürileandja koheselt nõuda selle eemaldamist.
Kui üürnik ei soovi ise värskendusremonti teha, siis võib kokku leppida ka selles, et üürnik üksnes tasub selle eest. Sellisel juhul soovitan aga juba lepingus kokku leppida, missugused tööd tuleks teha ja kui palju see maksma võib minna.
Juhul, kui üürnik peaks ikkagi ise tegema värskendusremondi, siis soovitan lepingus võimalikult detailselt kokku leppida, mida üürnik täpselt tegema peaks, missuguseid materjale kasutama jne.
Samas soovitan jätkata vähemalt sel teemal vanaviisi, ehk mitte jätma loomuliku kulu eemaldamist üürniku kanda, kuna ilmselt võib sel teemal tekkida mitmeid vaidluskohti – näiteks kasvõi see, missuguses seisus korter täpselt üürnikule üleandmisel oli, ehk missugusesse seisundisse peaks üürnik korteri taastama.
Veel mõned tähtsamad muudatused üüriseaduses
Viivisekokkuleppele määrati kindel piir. Enam ei saa üürnikult rahalise kohustuse rikkumise korral nõuda viivist rohkem, kui ligikaudu 0,06% päevas ehk 24% aastas (kolmekordne seadusjärgne viivismäär).
Tähtajatu kinnisasja lepingu korral saab üürileandja ühepoolselt üüri tõsta nüüdsest iga aasta järel (varasemalt oli iga 6 kuu järel).
Kui üürileandja tõstab ühepoolselt üüri, siis võib üürnik üürilepingu 30 päeva (varasemalt oli 14 päeva) jooksul 30 päevase etteteatamisega üles öelda. Üür sellisel juhul ei tõuse, ehk üürnik saab elada järelejäänud aja üüripinnal tavapärase üüritasu suurusega.
–
Lõpetuseks olgu aga lisatud, et lepingud, mis tehti enne seadusemuudatust, kehtivad sellisel kujul edasi, nagu nad sõlmitud olid. Alates 14. jaanuar, 2021 sõlmitud lepingutele kohaldatakse uut seaduseredaktsiooni.