Eellepingute sõlmimisel erinevad seadus ja argipäev teineteisest märgatavalt.
Asjaõigusseaduse § 119 ütleb, et tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Võlaõigusseaduse § 33 lg 2 lisab, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab eelleping olema sõlmitud samas vormis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 83 lg 1 täpsustab, seaduses sätestatud vorminõuete järgimata jätmisel on leping tühine, kui seadusest või vorminõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.
Õiguslikust aspektist on kinnisasjadele kehtestatud vorminõude eesmärk kaitsta tarbijat. Seadusandja püüab kaitsta meid pettuste eest. Et me ei sõlmiks tehinguid, mis pole riigi poolt määratud pädeva isiku (notar) kontrollitud ja tõestatud.
Samas peame kinnisvaraturul arvestama karmide turumajandusreeglitega. Kui nõudlus ületab pakkumist, siis pakkujad dikteerivad turgu. Tekivad ostujärjekorrad, defitsiit. Uue elamispinna ostutehing üritatakse sõlmida võimalikult varajases staadiumis. Tihtilugu juba siis, kui tulevasest uuselamust pole veel märkigi maas. Ostjana tuleb riskida broneerimisraha tasumisega arendajale, et kindlustada tulevikus sobiva elamispinna omandamine.
Võtame ühe argise tüüpsituatsiooni näiteks. Otsite endale uut kodu juba mõnda aega. Külastate alatihti kinnisvaraportaale ja kinnisvarabüroode kodulehekülgi. Loete kuulutustelehti. Lõpuks jõuab kätte see päev, kui leiate pakkumiste hulgast just teile sobiva “unistuste kodu”. Hind ja kvaliteet on paigas, asukoht meelepärane. Sooritatud otsingud on teid kurssi viinud kinnisvaraturul toimuvaga. Teate, et tehing tuleb võimalikult kiiresti vormistada, vastasel juhul võib teie “unistuste kodu” leida nobedamalt tegutseva kosilase. Olete kehtivate seadustega kursis ja teavitate müüjat, et broneerimisleping tuleb sõlmida notariaalses vormis, vastasel juhul on leping õigustühine. Asute otsima notarit, kelle juures korrektselt tehing vormistada. Põrkate kokku mitmete probleemidega. Notaritel on lepingute sõlmimiseks pikad järjekorrad, lepingu sõlmimine kulukas. Rääkimata sellest, et eellepingu tõestamist notarid väldivad selle riskantsuse ja erinevate juriidiliste tõlgenduste tõttu.
Kui lõpuks leiate sobiva notari ja saate tehingu sõlmimiseks aja, on väga tõenäoline, et müüja on saanud parema pakkumise ja kellegi teisega lihtkirjaliku kokkuleppe ära sõlminud. Teie veenmisjõud ja väited lepingu õigustühisusest müüjat ei kõiguta.
Elu on näidanud, enamik müüjatest vastab teile sellises situatsioonis üsna lakooniliselt: “Olen kirjaliku lepingu sõlminud ning kavatsen seda järgida. Räägitagu mida tahes, minu jaoks on oluline minu au ja väärikus. Tahan ka edaspidi tehinguid kinnisvaraturul teha, seetõttu pean kirjalikult sõlmitud kokkulepetest kinni. Olgu nad siis kehtiva seaduse mõistes õigustühised.”
Kuidas oleks õige sellises situatsioonis toimida? Kindlasti peab ostes ja raha ette makstes kontrollima arendaja usaldusväärsust ja arendusprojekti kooskõla kehtiva õigusliku regulatsiooniga (vt artiklit 9. augusti Äripäevas). Kuid lihtkirjaliku eelkokkuleppe sõlmimisest hoidumist ei saa pidada antud turusituatsioonis mõistlikuks. Pealegi saab vaid kohus eellepingu õigustühisust kuulutada.
Väited, et arendaja pankrotistumisel on teie kaitstus lihtkirjaliku kokkuleppe puhul tagasihoidlik, on õige, kuid oma raha saate kindlasti tagasi nõuda ka võlaõigusseadusest tulenevate aluseta rikastumise sätete alusel (vt VÕS § 1028-1042).
Samamoodi on notariaalselt sõlmitud eellepingu puhul raske oodata arendajalt pankrotistumisel enamat kui raha tagasimaksmist.
Siin tekib siiski võimalus nõuda arendatava kinnisvara omanikuks saamist (pankrotistumisel on ilmselt tegemist väheatraktiivse poolelioleva ehitise omandiga).
Maaklerile tõestamise õigus
Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda on omalt poolt probleemi lahendamiseks teinud seadusandjale ettepaneku laiendada kinnisasjadega eellepingu tõestamise õigust ka atesteeritud kinnisvaramaakleritele. Need on kinnisvaraspetsialistid, kes on saanud vastava juriidilise koolituse, tegutsenud kinnisvaraturul pikka aega, on usaldusväärsed ja järgivad eetikareegleid. Usume, et selline muudatus lihtsustaks oluliselt eellepingute sõlmimist, annaks ostjale vajaliku garantii pettuste vältimiseks, tooks kokkuleppe tõestamise eest makstava tasu mõistlikule tasemele, väldiks tehingujärjekordi, sest kõigis pädevates büroodes töötab kindlasti vähemalt üks atesteeritud maakler, kes eellepingute sõlmimisega saab aktiivselt tegeleda.
Allikas: Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda
KINNISASJA VÕÕRANDAMISE TEHING PEAB OLEMA NOTARIAALNE
Kinnisasja omandamise tehing
(1) Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud.
(2) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
Asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks
(1) Kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis.
(2) Asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates, on tühine.
(3) Notar tõestab käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud asjaõiguslepingu üksnes juhul, kui talle esitatakse käesoleva seaduse § 119 1. lõikes nimetatud dokument või kui see dokument tõestatakse samaaegselt asjaõiguslepinguga.
Allikas: asjaõigusseadus, § 199, 120
Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvara tegevjuht