12-12-2007
Kinnisvara hind kujuneb mitmes etapis. On inimesi, kes on veendunud, et teavad ise kõige paremini oma kinnisvara väärtust, aga järjest rohkem on kliente, kes hinna määramisel pöörduvad maakleri poole ning kujundavad selle viimase soovituste järgi.
Kui müügihind määratakse ilma maakleriga konsulteerimata, siis tavaliselt hindab omanik oma vara kõrgemalt kui on samaväärse kinnisvara keskmine turuhind.
On loomulik, et kinnisvara puhul, mis on olnud müüja koduks, tõstab turuväärtust just emotsionaalne väärtus – hinna põhjendusteks on enamasti korteri enda koduks ehitamine/renoveerimine, kvaliteetne töö ja hoolikalt valitud materjalid. Ise müügihinna määramisel lähtutakse ka pakkumistes olevate korterite hindadest ning kuuldustest, mis hindadega lähiümbruses tehingud on toimunud. Pakkumiste järgi hinda kujundades tuleb arvestada, et neid objekte on võib-olla müüdud tulemusteta juba mitu kuud, seega võivad need olla ülehinnatud. Samuti ei pruugi kuuldused hiigelhindadega tehtud tehingutest alati paika pidada, tegemist võib olla kellegi hooplemisega või oluliselt paremas seisukorras oleva varaga. Kahjuks aga on just need allikad esmased, kust inimesed oma kinnisvara turuväärtuse tuletavad.
Optimaalse hinna aitab siiski kujundada maakler, kes konsulteerib nii kinnisvara hindajatega kui teiste maakleritega ning on ise konkreetse piirkonna spetsialist.
Hinnakujundus oleneb ka sellest, kui kaua on inimesel aega oma vara müüa. Kui kiiret ei ole, pannakse objekt tavaliselt keskmisest kõrgema hinnaga müüki ning oodatakse, et ehk aja jooksul leidub ka ostja. Vahel leidubki, kuid tänases turusituatsioonis otsivad ostjad siiski üha enam soodsa hinnaga kortereid. Müüjad on sellega arvestanud, et kui esialgu pannakse vara müüki natuke kõrgema hinnaga, siis tihti ollakse müügihinda vajadusel valmis ka kuni 10% alandama.
Kui aga omanikul on müügiga kiire (näit kõrged kommunaalmaksud, raskused pangalaenu tagastamisel, rahavajadus uue investeeringu tarbeks), võtab ta maakleri soovitusi rohkem kuulda ning maakleri abiga kujundatakse hind, millega objekt mõistliku aja jooksul realiseerida suudetakse.
See hind, mis esialgu müügiks määratakse, ei ole tavaliselt lõplik tehinguhind. Müügiperioodi jooksul saab üsna kiiresti aru, kas hind on liiga kõrge või madal. Liiga kõrge hinna puhul on huvi väike või olematu ning aja jooksul on omanik tavaliselt nõus hinda langetama, kuni leidub ostja. Kui esialgne müügihind on mingil põhjusel seatud liiga madalale, on huvilisi palju ning võib tekkida võimalus enampakkumiseks, kus omanik saab oluliselt kõrgema hinna, kui esilagu müügipakkumises kirjas.
Enne maakleri juurde tulekut uuritakse sageli sarnase kinnisvara pakkumisi samaväärses piirkonnas ning see kujundab müüja arvamuse oma kinnisvara müügihinnast.
Eve Kaunis
Uus Maa Kinnisvarabüroo atesteeritud kinnisvarakonsultant