Üldreeglina kuulub inimese poolt kinnisvara müügist saadud tulu tulumaksustamisele. Esinevad siiski mõned olulised erandjuhud, mil müügitulult tulumaksu tasuda ei tule. Eelkõige seonduvad need erandid kinnisvara alalise elukohana kasutamisega ja teiseks erastatud või tagastatud vara müügiga.
Tulumaksuga ei maksustata eluruumi müügist saadud tulu, kui müügiobjektiks on:
1) alalise elukohana kasutatav eluruum, seal hulgas korteriomand (korter), kinnisasi (elamu), hooneühistu liikmesus (kooperatiivkorter) ja müüjaks on eluruumi alaline elanik;
2) omandireformi käigus tagastatud eluruum ja müüja on isik, kellele eluruum tagastati;
3) ostueesõigusega erastatud eluruum, mille juurde kuuluva maa (kinnistu) pindala on kuni 2 ha ja eluruumi müüja on isik, kes erastas nii eluruumi kui maa;
4) suvila või aiamaja, mis on müüja omandis olnud üle 2 aasta ja kinnistu pindala on kuni 0,25 ha;
5) tagastatud maatükk.
Praktikas levinuim kinnisvaratulu maksustamist välistav tingimus on müüja poolt kinnisvara kasutamine elukohana. Elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Isikul võib olla elukoht üheaegselt mitmes kohas. Elukoht on küll juriidiline termin, kuid selle sisu langeb kokku tavaarusaamaga inimese elukohast. Võib seega väita, et selle hindamisel, kas mingi kinnisvara on isiku elukoht, saab lähtuda keskmise inimese arusaamast.
Maksuamet on selgitanud, et alaline elukoht seondub isiku isiklike või majanduslike huvidega. Sissekirjutus (rahvastikuregistris registreeritud elukoht) ei ole määrav, kuid on alalise elukoha tõendamisel ühe tõendina siiski kasutatav. Arvestatakse ka teistes riiklikes registrites (nt maksukohustuslaste register) olevaid andmeid. Täpsemalt alalise elukoha määratlemise kohta vt maksuameti koduleheküljelt: http://www.emta.ee/?id=1996
Juhul, kui kinnisvaratehingult saadud tulu kuulub tulumaksustamisele, maksustatakse vara müügist saadud tulu (kasu), milleks on kinnisvara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe. Soetamismaksumus on vara omandamiseks tehtud kulud, sh ostuhind, riigilõiv, notaritasu, maakleritasu, samuti vara parendamiseks ja täiendamiseks (nt uus katus, juurdeehitus) kantud kulud. Nimetatud kulude kandmine peab olema dokumentaalselt tõestatud.
Tasumisele kuuluv tulumaks deklareeritakse tulu saamise aastale järgneva aasta 31. märtsil ja tasutakse 01. oktoobriks. Tulu on saadud siis, kui raha on müüjale laekunud. Seega, kui müügileping sõlmiti nt 29 detsembril 2006. a, kuid müügihind kantakse müüjale üle 01. jaanuaril 2007. aastal, on tulu saadud 2007. aastal, tulumaksumäärana kehtib 2007.aastal kehtiv maksumäär ja tulumaks tuleb deklareerida ning tasuda 2008. aasta vastavatel kuupäevadel (nt 2007. aasta jaanuaris saadud tulult maks tasuda 2008 aasta 1. oktoobriks).
Kinnisvara kui pärandvara vastuvõtmine, st kinnisvara pärimine ei ole tulumaksuga maksustatav. Pärandvarana omandatud kinnisvara müük maksustatakse üldises korras, st üldjuhul kuulub maksustamisele, v.a juhul, kui müüja kasutas päritud kinnisvara enne müüki alalise elukohana.
Tulumaksu tuleb tasuda ka nn kinnisvara broneeringute müügist saadud tulult.
Juriidilise isiku tulu maksustamine
Juriidilise isiku poolt saadud kinnisvara müügi- ja üüritulu tulumaksuga ei maksustata.
Seega on põhjust kaaluda, kas füüsilisele isikule kuuluva kinnisvara arendusprojektide läbiviimine ei oleks otstarbekam juriidilise isiku kaudu. Tulu projekti läbiviimisest jääb sel juhul juriidilisele isikule ja tulumaks tuleb tasuda juriidilise isiku poolt kasumi jaotamisel (dividendide maksmisel). Seega võimaldab juriidilise isiku kaudu kinnisvaraprojekti läbiviimine tulumaksu tasumist ajaliselt edasi lükata.
Kinnisvara üüritulu maksustamine (vt tulumaksuseadus § 16 ja 14 lg 4)
Kinnisvara üürimiselt saadav üüritulu maksustatakse saadud üür ulatuses tulumaksuga. Juriidilisest isikust üürnik on kohustatud üürilt üürileandja tulumaksu kinnipidama ja kandma maksuameti kontole.
Üürileandjal on võimalus tegeleda üürile andmisega FIE-na. Sellisel juhul on üüritulu ettevõtlustulu, millest võib üüritulu saamiseks tehtud kulutuste ulatuses teha mahaarvamisi. Samuti ei ole üürnikul sellisel juhul kohustust üürileandja üüritulult tulumaksu kinnipidada. Samas kaasneb ettevõtlustulu saamisega täiendav sotsiaalmaksu tasumise kohustus. Kui üürile antud kinnisvara ostuhind (soetamismaksumus) on kajastatud FIE kuluna, tuleb selle kinnisvara hilisemal müümisel müügihinnalt tasuda täies ulatuses tulumaks.
Kinnisvara müügitulult ei pea tulumaksu maksma siis, kui müügiobjektiks on:
1. ELURUUM KUI ELUKOHT
2. TAGASTATUD ELURUUM VÕI MAA
3. OSTUEESÕIGUSEGA ERASTATUD ELURUUM
4. SUVILA VÕI AJAMAJA, MIS ON VÄHEMALT 2 AASTAT MÜÜJA OMANDIS OLNUD JA KINNISTU (MAA) SUURUS EI ÜLETA 0,25 HA
Üllar Aedna
Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist