Möödunud aastat võib enamik kinnisvaraomanikest ja kinnisvarasse raha investeerinutest väga edukaks pidada. Kohati 50%-ni ulatunud aastane hinnakasv ja paranenud likviidsus on kinnisvarasinvesteeringute populaarsust aktsiaturgudega võrreldes märgatavalt kasvatanud, mis omakorda on kaasa aidanud turu aktiviseerumisele. Kuid mida oodata uuelt aastalt? Kas turg jätkab samasugusel tõusuharjal?
Käesoleval aastal tõusevad tüüpkorterite hinnad kõigi eelduste kohaselt vähemalt Tallinnas SKT ja THI hinnakasvust jätkuvalt kiiremini. Kuigi möödunud aastaga võrreldes on kasv märgatavalt väiksem, ületab see SKT-d ja THI-d tõenäoliselt ca 3-5 korda. Sellest hoolimata pole tegemist hinnamulliga, vaid turu normaalse reageeringuga nõudluse-pakkumise suhtele, millele pole oodata hinnalanguse järgnemist. Pigem on hinnad jõudnud põhjendatud tasemele uusehitiste suhtes. Kindluse hinnatõusu jätkumisele annab korteriostjate valikualternatiivide vähesus. Lähima aasta jooksul pole ette näha hinnaklassis 300 000 – 500 000 krooni uute korterite lisandumist märkimisväärsetes mahtudes, mistõttu jätkub ostusurve toel olemasolevate hinnatõus.
Siiski ei saa hoolimata pealinna äärelinna korterite prognoositavast ca 10%-sest reaalsest hinnatõusust seda parima tootluspotentsiaaliga kinnisvarainvesteeringuks pidada. Alanud aasta märksõnaks võib pidada hoopis maad. Just maa on siiani kõigi teiste kinnisavarateemade kõrval suhteliselt tagasihoidlikku tähelepanu pälvinud ja ilmselt põhjendatult, sest seda on olnud alati piisavalt. See on aga muutumas.
Kõik inimestele vajalik või ihaldusväärne mis hakkab otsa saama, läheb hinda. See kehtib ka kinnisvaraturul või peaks ütlema, et see ongi kinnisvara hinnamuutuste üks suurimaid põhjuseid. Hooned on taastatavad ja asendatavad, maa asukoha mõistes on aga taastumatu ressurss – vähemalt investori seisukohalt, kuna ehitiste eluiga on reeglina pikemaajalisem kui üks inimpõlvkond, mis ei võimalda ühte ja sama maatükki korduvkasutada. Eesti kontekstis on hinnaliseks ja peagi ammenduvaks ressursiks kujunemas maa Tallinna kesklinnas ja linnalähedased rannikualad, kus asustus- ja hoonestustihedus on viimaste aastate jooksul jõudsalt kasvanud üha kiirenevas tempos.
Maa tulevikuväärtuse hindamisel on saanud üha määravamaks võime ette näha piirkonna arengut tervikuna. Piirkonna kiire ja terviklik areng on maa turuväärtuse tõusul olulisimaks mõjuriks. Näiteks võib eeldada mõne aasta pärast valmiva Põhjaväila mõjul mitmete seni madalalt hinnatud piirkonna atraktiivsuse kasvu ning juba esimene piisavalt mastaapne projekt tõmbab kaasa teisi investeeringuid, mis tehakse uskudes piirkonna kiiresse arengusse. Hakkab toimuma vastastikune sünergia, mille mõjul tõuseb kogu piirkonna hinnatase hüppeliselt.
Kinnisvaraturu areng ja aktiivsus tervikuna lähima aasta jooksul on eelkõige sõltuvuses turuosaliste tulevikuootustest ja pankade laenupoliitikast. Kuna kõik kohalikud kommertspangad planeerivad ainuüksi eluasemelaenude osas ca 1,3-2-kordset kasvu, kinnisvaraarendajad käivitavad julgelt uusi projekte ning potentsiaalsetest ostjatest-rentnikest ei näi puudus olevat, julgeks lähimaks aastaks prognoosida kinnisvaraturu jätkuvalt kiiret arengut. Mitmetes sektorites pole tänaseni suudetud veel nõudlust piisaval tasemel rahuldada, mistõttu on hinnamulli tekkimisest ja kriisiohust veel vara rääkida
Äripäev, 14. jaanuar 2002
Ain Kivisaar
UUS MAA Kinnisvaragrupi analüütik