Jevgenia Vassina, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremmaakler
Haabersti on Tallinna üks suuremaid piirkondi, seal elab 10% kogu Tallinna elanikkonnast ehk ca 39 000 inimest. Haabersti jaguneb 12 piirkonnaks. Enamik kortermajadest asub Õismäe rajoonis, eramajad aga teistes piirkondades. Õismäel on arenenud infrastruktuur: bussipeatused, lasteaiad, koolid, poed – kõik eluks vajalik on pea iga kortermaja lähedal olemas. Samas on piirkond üsna vaikne ja turvaline, lähedal on Harku järv ja rand. Teised Haabersti piirkonnad sobivad väga hästi nendele inimestele, kes tahavad iga päev nautida loodust ja privaatsust. Näiteks on Kakumäel palju kõrghaljastust, kergliiklusteed sportimiseks ja kaunis mererand.
2009. a aasta lõpul oli Haaberstis www.kv.ee portaali andmete kohaselt pakkuda:
• ca 450 korterit;
• alla 150 maja ja majaosa;
• ca 100 maatükki.
Võrreldes aastataguse ajaga on pakkumine nii majade kui ka korterite osas rohkem kui 1,5 korda langenud. Põhjuseks on esiteks see, et inimesed ei ole nõus tänases turusituatsioonis madala hinnaga kinnisvara müüma, eriti olukorras, kus mõned aastad tagasi soetati kinnisvara tunduvalt kõrgema hinnaga, kui on selle hetkeväärtus. Teiseks põhjuseks on ka see, et paljud odavamad ja silmapaistvamad elamispinnad on juba müüdud. Need vähesed, mis veel võiks müügis olla, on antud pigem üürile, müüki on edasi lükatud, oodates hindade tõusu.
Majade ning korterite müügitehinguid on 2009. a sügise jooksul (septembri algusest novembri keskpaigani ) toimunud 133, see on umbes 1,5 korda vähem kui suve jooksul. Põhjuseks on ilmselt see, et suvel on inimesed aktiivsemad. Üldine kinnisvaraturu situatsioon on stabiilne – tehtud on keskmiselt 40 tehingut kuus.
Seda on näha ka 2009. aastal tehtud tehingute graafikult:
Allikas: Maaamet
Graafikult on näha, et juulis on tehingute arv tunduvalt suurem, võrreldes teiste kuudega. Tegemist on arendusega seotud tehingu osapooltega (neid toimus 67).
Tänases turusituatsioonis on võtmetähtsusega õige müügihinna määramine. Kui hind on õige, siis võib kindel olla, et kinnisvara realiseerimine toimub sobival ajaperioodil ning see periood ei veni tüütult pikaks. Hetkel on pakkumiste ja müügihindade vahel üsna suured käärid. Korterit või maja müües peaks hinna määramisel uurima pigem tehtud tehingute hindasid, mitte keskenduma sellele, milliste hindadega oma kinnisvarale sarnane pakkumine kinnisvaraportaalides üleval on.
Allpool on toodud võrdlustabel pakkumishindade ja reaalsete tehingute hindadega.
Korterid vanades majades:
Allikas: Maaamet ja www.kv.ee
Korterid uutes majades:
Allikas: Maaamet ja www.kv.ee
Graafikutelt on näha, et inimesi, kes oleks nõus müüma oma kinnisvara praeguse turuväärtusega, on vähe.
Kui reaalset vajadust hetkel kinnisvara müügiks ei ole ja korter jääb tühjalt seisma, siis on olemas hea alternatiiv – korteri väljaüürimine. Tootlikkus ei ole küll suur, aga tühjalt seisval korteril tasutakse kommunaalkulud ja on võimalik ka lisaraha teenida.
Õismäe üüriturg on aktiivne. Üürnikeks on noored pered, õpilased ja töölised, kes tulevad teistest Eesti linnadest või välismaalt. Päris palju on ka neid, kes on oma kodu maha müünud ja on uue kodu otsingul.
|
Korterite üürihinnad |
Uues majas |
Vanas majas |
|
Ühetoalised korterid: |
3000 kr |
1000-3000 kr |
|
Kahetoalised korterid: |
4500 kr |
1500-4500 kr |
|
Kolmetoalised korterid: |
5500 kr |
2000-5000 kr |
Kõige populaarsemad on väga odavad ühetoalised korterid (ligi 1000 kr kuus). Samas on ka hinnas heas seisukorras kahetoalised korterid hinnaga kuni 2500 kr kuus. Üürikorteri otsija jälgib rangelt tuleviku kommunaalkulusid, kui need on suured, siis kas tingitakse üürihinda alla või otsitakse madalamate kuludega korter. Sarnast tendentsi on märgata ka korteri ostjate juures.
Korterite ostjad otsivad kortereid vanades paneelmajades hinnaga ca 9000 kr/m2. Samas on ka suur huvi uutes majades olevate korterite vastu hinnaga 15000-16000 kr/m2. Loodetavasti on kevadel koostöös arendajatega kinnisvarabüroodel ka rohkem selliseid kortereid klientidele pakkuda.