Võrreldes eluruumi üürilepingutega, mis on reguleeritud Võlaõigusseadusega, kehtib äriruumide üürilepingute sõlmimisel pea täielik lepinguvabadus. Iseenesest on printsiip lihtne – väljaspool VÕS-i on äriruumi üürilepingute puhul võimalik kõigis punktides, mis on küll seadusega sätestatud, siiski teistmoodi kokku leppida ning nendes punktides, kus pooled pole lepingus kokkuleppeid saavutanud, lähtutakse seadusest. Kuigi seadus ei tee vahet, kas üürilepingu pooled on füüsilised või juriidilised isikud, on äriruumide üürilepingute puhul enamasti tegemist ettevõtetevaheliste lepingutega ning eeldatakse lepingupoolte võrdsemat positsiooni oma huvide kaitsmisel. Seepärast ongi seadus jätnud pooltele lepingutingimuste kokku leppimisel vabamad käed.
Äripinna üürilepingu saab jagada kaheks, kus ühel pool on tingimused, milles saab läbi rääkida, ning teisele poole jäävad tingimused, mida ei puudutata. Läbi saab rääkida näiteks hinnas, lepingu pikkuses, investeeringute mahus – need punktid on seotud paljuski üürniku tegevusega ja tema eripäradega. Koos teise lepingupoolega saab üürnik endale nn kuldsed käerauad – millised tegevused on lubatud ning millele järgnevad trahvid. Näiteks kui on soov leping ennetähtaegselt üles öelda, siis pannakse lepingusse selgelt kirja, millised need võimalused on ning kas seda saab teha sanktsioneerimata. Üldjuhul jätab üürileandja endale õiguse ollagi jäik punktides, mis puudutab üürilepingu lõpetamist, rahaliste kohustuste täitmist, kindlustust, kõrvalkulusid, allüüri õigust ning üldist kodukorda ärihoones. Leppetrahvi maksmise kohustuse panemine äriruumide üürnikule on lubatud ning seda võimalust ka kasutatakse. Peale võimaluse küsida viiviseid maksmata kohustustelt rakendatakse äriruumi üürilepingute rikkumise korral ka leppetrahve. Need võivad olla seotud üüripinna üleandmise või vastu võtmisega viivitamisega, lepingu lõpetamisega, üürimaksete hilinemisega jms.
Olulisemad punktid lepingus on kindlasti:
- Üürihind ning selle muutmise tingimused
- Lepingu pikkus, selle lõpetamine või sellest taganemine
- Üürnikule vajaminevad ümberehituskulud
- Investeeringud ja kõrvalkulude suurus
Võrreldes nn headel aegadel sõlmitud üürilepingutega, mis said sõlmitud pikaks ajaks ja kus ei arvestanud tänaseid turutingimusi ning millest ei ole võimalik taganeda, siis tänaseks on mõne lepingupunkti osakaal muutunud. Näiteks soovitakse sageli määrata vahemik, mis puudutab kõrvalkulusid, samuti soovitakse tagada parkimiskohtade olemasolu ja hinna. Kõrvalkulude puhul tasub alati väga täpselt järele uurida, millised kulud kelle kanda jäävad ning mis meetodil kulusid arvestatakse. Teise näitena võib tuua punkti, mis sätestab üürihinna ja selle edasised läbirääkimiste tingimused (indekseerimine ja üürihinna tõus). Lepingus fikseeritud iga-aastase hinnatõusu puhul sai majanduslanguse ajal loota ainult üürileandja vastutulelikkusele, et seda ei rakendataks.
Üürihinna indekseerimine on tavapraktika ning selle osas on enam levinud kaks varianti: kas läbi THI (tarbijahinnaindeks) või siis kindel protsent, mis iga-aastaselt tõuseb. Kui üürnik soovib oma rahavooge selgelt ette prognoosida, siis on soovitav teha indekseerimine läbi kindla protsendi või siis kokkulepe, kus fikseeritakse maksimaalne üürimakse, millest rohkem üürnik maksma ei pea, indeksi tõusu korral, näiteks 3% eelneva aastase perioodi üüri suurusest. Üürilevõtja poolt on kasulik sõlmida leping, mis vastab tema arenguplaanidele ning lähimate aastate maksevõimele. Mõnikord ei laiene indekseerimine ainult üürihinnale, vaid ka parkimistasule. Juhul kui ettevõttel on märkimisväärselt tasulisi parkimiskohti, mis iga-aastaselt indekseeritakse, siis koos üürihinnaga võib see kokku teha märkimisväärse kulu. Viimaste aastate trend on olnud üürnikele üüriperioodi alguses tehtavad üürisoodustused ja ajutised tasuta parkimiskohad. Ebameeldivate või siis ootamatute üllatuste vältimiseks tuleb arvestada, mis juhtub kuludega näiteks 2-3 aasta pärast, kui leping veel kehtib, aga soodusperiood on möödas ning rakendatakse ka üürihinnatõusu.
Kolmas punkt, mis nüüd enam läbi mõeldakse, on üürilepingu lõpetamine (eelkõige üürilepingu lõpetamine erakorraliselt ning mõjuval põhjusel). Lepingust taganemine või ennetähtaegne lõpetamine on ka tänaseks päevaks põhjendusega „mõjuval põhjusel“ pea võimatu või kui üürileandja sellele vastu tuleb, siis saab ta rakendada üsna karme sanktsioone. Kuigi üldjuhul toimub lepingute muutmine kokkuleppel, on lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisel õigus nõuda lepingu muutmist. Seda juhul, kui pärast lepingu sõlmimist on selle sõlmimisel aluseks olnud asjaolud muutunud, mistõttu ühe lepingupoole kohustuse täitmise kulud oluliselt suurenevad või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus oluliselt väheneb. Kui alused muutmiseks on olemas, aga seda teha pole võimalik, võib lepingu ka üles öelda. Lepingu muutmist või ülesütlemist on aga võimalik nõuda vaid juhul, kui lepingupooltel ei olnud põhjust arvata, et asjaolud võivad muutuda. Näiteks juhul, kui seadus muutub ning sellist kaupa, nagu müüakse, üüripinnal enam müüa ei tohi, ning sellist seaduse muudatust ei osatud ette näha.
Väga oluline punkt lepingus puudutab üüripinnale vajaminevad investeeringuid – kes nende eest tasub ning kuidas. Äriruumide kasutusele võtmine võib nõuda mõningate ümberehituste teostamist üürniku poolt ning seega võivad pooled lepingus fikseerida, kas lepingu lõppedes üürileandja hüvitab üürnikule tehtud kulutused. Tavapäraselt on üürileandja poolt ette antud x summa, millega üürnik saab arvestada. Juhul, kui üürniku poolt soovitud investeeringud ületavad selle summa, siis tehakse kokkulepe, kus summa, mis ületab üürileandja poolt ette antud piiri, arvestatakse üürihinna sisse või siis üürnik tasub need koheselt. Siis kui investeeringud teeb üürnik ning üürileandja on neist huvitatud ja kiidab need heaks, siis saab üürileandja omapoolsete investeeringute eest hüvitist nõuda näiteks mõnevõrra väiksema üüritasu küsimises teatud perioodi jooksul. Samuti tuleb kokku leppida, kes ja kuidas tasub parenduste eest ning kuidas need investeeringud amortiseeruvad.
Lepingusse peab kindlasti sisse viima täpse kirjelduse üürileantavast pinnast, sh ruumi suurus, asukoht hoones, ligipääsuteed jne. Lisada tuleb ka plaan. Juhul kui tegemist on alles ehitatava hoonega, siis tuleb lepingusse kindlasti lisada punkt, et ruumi suurust täpsustatakse siis, kui hoone on valmis ning vastu võetud ning see vormistatakse lepingu lisana. Arusaadavalt võib siis muutuda üüri suurus vastavalt sellele, kas üle mõõdetud ruum on suurem või väiksem sellest, mis on lepingus. Võrreldes eluruumi üürilepingutega, nõutakse äriruumide puhul veidi enam üürilepingu kohta märke kandmist kinnistusraamatusse. Märke tegemise võimalus on sätestatud VÕSi § 324 lg 1 ja kinnistusraamatusse kantakse see märkuse vormis. Märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikul kasutada kinnisasja vastavalt üürilepingule ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut üles öelda. Kui üürilepingu kohta on kantud märge kinnistusraamatusse, siis on sellel üürnikku kaitsev mõju iga võõrandamise liigi ja koormamise korral. Kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on läinud asja võõrandamise või koormamise tõttu üle uuele üürileandjale, võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul seaduses sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kuid üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise, kuid ka selle piirangu olemasolu korral on väga tõenäoline, et üürnik võib jääda ilma üüritud ruumide kasutamisõigusest ja üürilepingust.Ettevõtted ei puutu igapäevaselt kokku üürilepingutega ning on täiesti arusaadav, et siis ei osata pöörata tähelepanu kõikidele nüanssidele, mis võivad turuolukorra muutudes osutuda segasteks, ebamugavateks ning liigseid kulutusi nõudvateks teguriteks. Kuna äriruumi leping sisaldab erinevaid nüansse ning paljud punktid vajavad professionaalset lähenemist, soovitan kasutada asjatundlikku abi, mis tagab ka nn komakohtade selge tõlgendamise ning mõistmise.
Artikkel ilmus Äripäeva lisas Kinnisvara