Tänast turgu iseloomustab trend, et firmad rajavad lao- ja tootmishooneid peamiselt omatarbeks ning investeerimise objektina uusi pindu juurde ei rajata, mistõttu ostu-müügi turul on saadaval peamiselt vanemad ja vähem kvaliteetsemad pinnad. Turul puuduva
Lao- ja tootmispinna puhul ei saa rääkida spekulatiivsetest kinnisvara arendustest, sest enne ankurkliendi olemasolu arendustegevust lihtsalt ei alustata.
Kui kaaluda, kas üürida või osta, siis tuleb arvestada väga paljude erinevate aspektidega, millest esimene ja elementaarseim tegevus on tasuvuse arvutamine. Peale selle tuleb kindlasti analüüsida ka kõiki teisi olulisi tegureid.
Eesti ettevõtetele on iseloomulik olla kasutatava vara omanik. Tõuke sellele on andnud viimased viis edukat majandusaastat, odava laenuraha kättesaadavus ja kinnisvara üldine populaarsus.
Lao- või tootmispinna ehitamist panga abiga tasub kaaluda:
- kui ettevõte on stabiilselt ja edukalt turul tegutsenud vähemalt viis aastat
- kui ettevõttel on olemas korralik visioon tulevikust
- ettevõte teab suhteliselt täpselt, mida toovad kaasa järgmised kümme aastat.
Üürimisel või ostmisel on nii plusse kui miinuseid, mis tuleb eelnevalt kindlasti läbi kaaluda.
Ostmise plussid:
- Saadakse kinnisvara omanikuks. Kalendrikuu üüri suuruse laenumakse näol võib tihtilugu kümne aastaga laopinna või hoone laenu tagastada
- Võimalik tulus kinnisvarainvesteering
- Kinnisvara väärtus tõuseb aja jooksul
- Soetatud pind võib kujuneda ettevõtte omanikule kindlaks sissetulekuallikaks, juhul kui ise pinnalt lahkutakse või ei kasutata täismahus ära ning see üüritakse välja
- Motiveerib omanikke rohkem pingutama, et laenumakseks vajalik sissetulek oleks garanteeritud
- Omandi tunne paneb rohkem hoolitsema oma vara eest
Ostmise miinused:
- Suhteliselt piiratud tegevusvabadus. Näiteks juhul, kui ettevõttel läheb hästi ja tekib vajadus suuremate pindade järele, on lisapinna hankimine või kolimine äärmiselt komplitseeritud
- Mõõn majanduses võib raskendada laenukohustuste täitmist. Kui olude sunnil on tarvis soetatud pind müüa, siis ei pruugi see õnnestuda soovitud perioodi jooksul. Laopind kui kinnisvara on suhteliselt ebalikviidne
- Ettevõte on seotud kinnisvara haldamise ja hooldamisega kaasnevate muredega, mis omakorda võib pärssida ettevõtte põhitegevust
- Omafinantseeringuks sisse makstud raha ei saa kasutada käibekapitalina´
- Laopind amortiseerub kiiresti. Seda protsessi võib kiirendada Euroopa Liiduga kaasnevad uued direktiivid.
Väga hea pidepunkt antud dilemma lahendamiseks on kõrvutada üüri tingimused laenumakse tingimustega.
Üüri tingimused:
- üürilepingu kestvus alates seitsmest aastast, eelistatud kümne aastased lepingud.
- tagatisraha kuni kolme kuu üür.
- emafirma või panga garantii, millest eelistatud on esimene.
Laenumakse tingimused:
- Laenuleping 7-15 aastat
- omafinantseering alates 30%
- intress 4-7%, selge kasvutrendiga
- kõrvalkulud- ja tegevused
Lao- ja tootmishoone soetamise puhul peab arvestama, et keskmiselt tuleb hoone ühe ruutmeetri hind ca 10 000 krooni. Sellise hinna moodustavad ehitushind alates 6000 kr/m², projekt, liitumistasud ja ehitusvalmis maa hind alates 350 kr/ m². Laopind kui kinnisvara ei ole eriti atraktiivne, kuna on madala likviidsusega, amortiseerub kiiresti ning omab kindlat kohta ja suurust.
Siiski ei piisa eeltoodud võrdlustest, et võtta vastu kindlat otsust, kuna paljuski oleneb see ettevõtte strateegiast, visioonist ja eesmärkidest. Samuti oleneb otsus juhtide nägemusest, milline peaks olema nende loodud ettevõte. Kokkuvõtteks võib öelda, et lao- ja tootmishoone ost või üür nõuab põhjalikku analüüsi, kuhu tuleb kaasata ka oma ala spetsialistid. Kuid selge on see, et kõige olulisem siinkohal on näha, kuidas läheb see kokku ettevõtte olemusega.
Tanel Olek
Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler