Alati on soovitav Koretriomanikul ja Üürnikul sõlmida omavaheline kirjalik kokkulepe, milleks on korrektne Üürileping. Kirjalik kokkulepe võimaldab vaidluste korral poolte tahet ja kokkuleppeid paremini tõendada.
Kõigepealt on mõistlik lahti rääkida üürilepingu mõiste
Üürilepingu mõiste: Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
Eluruumi üürilepingu üheks osaks on ka asjade üürimine, mille üürileandja annab koos ruumidega üürniku kasutusse, näiteks korteris olevad mööbliesemed ja tehnika.
Oluline on lähemalt teada ka punkte, mis peab olema kirjas üürilepingus:
· Lepingu sõlminud mõlemad osapooled koos vajalike isiku- ja kontaktandmetega. Juhul, kui üürijateks on mitu eri inimest, tuleb lepingusse lisada ka teiste kodanike isiku- ja kontaktandmed. Seega kehtivad järgnevad kokkulepitud üürimise tingimused solidaarselt kõikidele osapooltele.
· Üüritava objekti kirjeldus – aadress, ruutmeetrid, tubade arv jne
· Tähtajalise üürilepingu korral üürilepingu pikkus.
· Täpne üürisumma ja selle tasumise kord. Samuti ka edasipidine kuu üüri tasumise kord (soovitavalt ettemaksuna jooksva kuu eest igakuiselt kindlal kuupäeval) ja kuidas tasutakse lisakulude eest (mis kuupäevadel peavad laekumised toimuma).
Kindlasti tuleks ära märkida ka Üürniku poolt tasutavad lisakulutused. Tavaliselt kuuluvad Üürileandja poolt tasumisele kortiühistule makstav remondifondi ja kindlustuse tasud, millest üürnik otsesest kasu ei saa. See võiks kõne alla tulla siis, kui tegemist on väga pikaajalise, näiteks 10 aastase üürilepinguga. Juhul, kui üürilepingus nendest juttu ei ole tehtud, siis kohustub seaduse järgi Üürileandja neid ise tasuma.
Üürilepingu osapoolte õigused ja kohustused
Palju küsitud ja problemaatiline teema on osapoolte õigused ja kohustused. See on ülioluline punkt, mida üürilepingus lahti kirjutada ning, kus siis on kindlaks määratud:
· kuidas üürnik peab talle välja üüritud korterit hoidma
· mida tegema kui korteris peaks juhtuma avariiolukord (soovitavalt lisada kontaktnumbrid)
Tavaliselt peavad Üürileandjad elementaarseks, et neil jääb õigus igal ajal korterisse minna ja kontrollida, kas kõik on ikka korras. Sel juhul on see õigus neil olemas, kuid sellest tuleb Üürnikule ette teatada vähemalt 24 tundi.
Tihti ette tulnud olukord on ka see, kui üürnik tahab teha remonti üüritavas korteris. Kuidas siis sel puhul käituda? Üldiselt on see üürileandjale ainult rõõmuks, kui üürnik soovib parendada korteri üldist seisukorda. Selleks võivad olla kergemad remont- ja viimistlustööd: uued tapeedid, seinavärvid, põrandalihvimine jne.
Sellest tuleb eelnevalt üürileandajale teada anda ning üldjuhul lepivad osapooled kokku tasaarvelduse, nt üürisummast vastavate remonditshekkide alusel või mõistliku hüvitise.
Üürileandjal on õigus kasutada tagatist
Tagatisraha ehk deposiit võib olla üheks üürileandja tingimuseks. Sel juhul tuleb see märkida ära üürilepingusse ja täpsustada, kui suures osas on seda nõutakse.
Tagatisraha mõiste
Üürileandjal on õigus kasutada tagatist(edaspidi Deposiiti) Üürniku lepingujärgsete kohustuste täitmise tagamiseks. Üürileandjal on õigus arvestada Deposiidilt maha üürniku poolt tasumata üüri ning võlgnevust hooldus- ja kommunaalteenuste eest, samuti Üürniku poolt tasumisele kuuluvat viivist ja leppetrahve ning Üürniku poolt tasumisele kuuluvaid kahju hüvitamise summasid.
Üürilepingu lõpetamine
Siin on oluline vahe tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu vahel.
Seaduse järgi ei saa pooled üürilepingut tähtajalise lepingu puhul ilma mõjuva põhjuseta lõpetada. Üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, juhul kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
Kui Üürileping sõlmitakse tähtajatult, siis saab selle lõpetada mõlemapoolselt igal ajal, kuid etteteatamise aeg on kolm kuud.
Levinud on olukord, kus omanikud soovivad üürilepingut sõlmida üheks aastaks. Mõlemapoolselt saab üürilepingut varasemalt lõpetada mõjuvate põhjuste näol nagu näiteks:
· üürnikud on hilinenud nii üüritasu maksmisega kui ka kõrvalkulude osas kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval.
· üürileandjale ei ole tähtaja lõikes makstud tagatist
· üürnikud teevad oma süülise käitumisega võimatuks teiste isikute kooselu samas elamus
· üürnikud ei kasuta eluruumi sihtotstarbeliselt, st elamiseks
· ilma eelneva kirjaliku kokkuleppeta üürileandjaga annavad üürnikud korteri kasutada kolmandatele isikutele.
Üürilepingu lõpetamine/ ülesütlemine peab olema kirjalikus vormis, milleks on nn. ülesütlemisavaldus, kuhu siis tuleb märkida üüritud objekt, lepingu lõppemise päev ning lepingu lõpetamise põhjus.
Juhul kui üürnik on teinud üürileandjale ettemaksu, siis on üürileandja kohustatud ettemaksu üürnikule tagastama kui Üürnikul puuduvad Üürileandja ees võlgnevused ja korter antakse üle samas seisukorras kui korteri vastuvõtmise päeval. Arvesse ei lähe loomulik kulumine ehk teisisõnu amortisatsioon.
Üürilepingu sõlmimine on väga põhimõtteline ja oluline dokument ning selle vajalikkus seisneb selles, et osapooled lepivad kirjalikult kokku tingimustes, kuidas hakatakse korterit üürima. Üürileping aitab vältida hilisemaid vaidlusi ning on osapooltele üheselt mõistetav.
Kristina Sõmerik
Uus Maa Kinnsvarabüroo üürimaakler