Juba mitmel viimasel aastal räägitakse kohe-kohe saabuvast kriisist Eesti kinnisvaraturul.
Kinnisvaramulli lõhkemisest kirjutavad ajalehed ning on hoiatanud erinevad arvamusliidrid. Kinnisvarahindade pidev tõus ning eestlaste üha suurenev laenukoormus annavad sellele ka tõsist mõtlemis- ning kõneainet, kuid siiski ei saa rääkida kinnisvaramulli lõhkemisest ka lähema aasta jooksul. Turg on jätkuvalt väga aktiivne, eelmiste aastatega võrreldes suurenenud uute korterite pakkumisest hoolimata ei ole nõudlust suudetud rahuldada. Vastupidiselt suurenenud on nõudlus ning kasvanud on kinnisvarahinnad.
Viimase kahe aasta jooksul on kinnisvaraturg ja hinnad kasvanud ligi 20%. 2005. aastal on Tallinnas korterite hinnatõus jäänud vahemikku 10-20% olenevalt korteri asukohast ja tüübist. Korterite hinnad saavad kasvada vaid nõudluse toel, nõudluse muutus on aga tugevalt seotud pankade eluasemelaenu tingimustega. Ning nagu viimastel aastatel kombeks, on pankade konkurentsisõda ka 2005. aastal laenutingimusi soodsamaks muutnud – intressimäärad on veelgi alanenud, samuti nõuded palga ja omafinantseeringu osas. Lisaks on suurenenud 30 aastaste tagasimaksetähtaegadega eluasemelaenude väljastamine. Samuti on inimesed muutunud julgemaks või õigem oleks öelda et harjunud laenama.
Kinnisvaraturu kõrgseis, laenamise populiseerumine ja lihtsustumine loovad olukorra, kus turule lisandub palju uusi laenukliente – pangalaenuga kinnisvaraostjaid, kes on üldjuhul noored varem kinnisvara mitteomanud inimesed. Selliste uute laenuklientide võimalused on minimaalsed, mistõttu peavad nad ostuvalikul lähtuma eelkõige odavast hinnast. Odava hinna all on siinkohal mõeldud turu madalamat hinnaklassi, mitte konkreetse korteri madalat turuhinda. Teiselt poolt lisandub turule eelpool nimetatud “esimese” korteriostjate toel laenukliente, kes müües oma olemasoleva korteri ja lisaks võttes pangalaenu, saavad osta kõrgema hinnaga kinnisvara, eelistatult uusi kortereid. Samuti on laenusumma suurendamine võimalik laenamisel koos kaastaotlejaga, mis veelgi suurendab nõudlust uutele korteritele. Eelnevalt kirjeldatud nn. “korteriostjate ring” on kinnisvaraturu peamine hinnatõusu mootor. Turule siseneb pidevalt uusi laenukliente sooviga soetada turu madalaima hinnaklassiga korter ning samas ka suuremate võimalusega ostjaid, kelle sooviks on korter uues majas. Nimetatu põhjal on võimalik kirjeldada lihtsalt ka hindade muutumise, antud juhul tõusmise, põhjuseid. Turgu mõjutab nõudlus – kui korterituru kõige madalama hinnaklassi korteritele on nõudlus, on nõudlus ka kõigi teiste hinnaklassi korteritele. Lisaks mõjutab kinnisvaraturgu ja ostjate ringi ehitushindade tase – ehituse kallinedes uued korterid paratamatult kallinevad, tirides kaasa ka vanemate korterite hinnad.
Nõudluse suurenemine loob eelduse kinnisvara arendustegevuse laienemiseks – arendusprojektid muutuvad mahult suuremaks ning kinnisvaraarendusega tegeleb üha rohkem isikuid. Kinnisvaraarenduse suured kasumid ja näiline lihtsus meelitavad arendustegevust proovima seni teistel aladel tegutsenud inimesi ning see on ainuke tõsine oht Eesti kinnisvaraturu arengule. Samas võib kindlusega väita, et tulevikus üha suurenev valik kinnisvara pakkumiste näol ja karmistuv konkurents loovad eelduse kvaliteedi kasvuks. Ning juhul, kui turul peaks toimuma väike tagasilöök, mida võib eelkõige põhjustada laenutingimuste muutumine (nt. eraisikute eluasemelaenu intresside tõus kui ka äriklientide omafinantseeringu osa kasv), on oodata just eelpool mainitud väikearendajate tööpõllu lõppemist ning nende kadumist turult. Suuremate, juba aastaid turul tegutsenud kinnisvaraarendajate tööd pangalaenutingimuste halvenemine eeldatavalt ei häiri. Üheltpoolt võib seda selgitada asjaoluga, et suurematel arendajatel on oluliselt suurem kogemus, teiselt poolt aga asjaoluga, et nende pikaajaline majandustegevus lubavad projektid lõpuni ehitada ning valmis korterid realiseerida ka pikema müügiperioodi jooksul. Samas, kui eraklientide jaoks laenutingimused oluliselt halvenevad, ei pikene mitte ainult müügiperioodid, vaid ka nõudlus kahaveb, mistõttu kannatavad eeldatavalt ka suuremad arendajad.
Kui viimastel aastatel on kinnisvaraarendajad pendeldanud Tallinna kesklinna ja äärelinna vahel, siis täna töötavad kraanad nii kesklinnas, äärelinnas, kui ka linnalähialadel. Eelnevate aastate nõudlustrend, mis oli kord kesklinnas kord äärelinna-linnalähialal, on asendunud ühtlase nõudlusega üle linna. Lisaks peab märkima, et kui kahe-kolme viimase aasta jooksul mõjutasid turgu just konkreetsed projektid ning ostuotsus tehti tihti mitte valiku, vaid valiku puudumise tõttu, siis täna on olukord vastupidine. Kuna uute korterite pakkumine Tallinnas ja lähialadel on oluliselt suurenenud, lähtub ostja väga paljudest kriteeriumidest – alustades asukohast ning lõpetades viimistlusest. Oluliseks ostueelistuseks on kujunemas tervikliku elukeskkonna loomine. Enam ei ehitata ühe projekti raames ühte või kahte kortermaja, lähiaastatel kujundavad Eesti kinnisvaraturgu mahult oluliselt suuremad arendusprojektid. Juba täna koostatakse mitmel pool Tallinnas ja lähialadel detailplaneeringuid, kus ühe projekti raames ulatub korterite arv ka üle tuhande. Kuid kindlasti jäävad paralleelselt alles ka väiksemamahulised arendusprojektid.
Rannamõisa tee-Tiskre piirkond ca 2000 krt
Mustamäe-Kristiine ca 1000 krt
Haabersti ca 2000 krt (Järveotsa ca 1000 krt, Astangu ca 500 krt, Väike-õismäe ca 500 krt)
Viimsi ca 1000 krt
Turul üha suurenev uute korterite pakkumine on 2005 aasta lõikes pikendanud uute korterite läbimüügiperioodi. Eriti on seda märgata piirkondades, kus korraga on pakkumisel mitmed erinevad projektid (näitena võib siinkohal välja tuua Viimsi, Tabasalu, Saue ja Jüri). Kesklinna piirkonnas on müügiperioodi pikenemine tingitud mõnel juhul ka lihtsalt kõrgemast müügihinnast. Kui siiani on arendajad korterid müüki paisanud juba enne ehituse algust, siis täna, kui pakkumine on suurem, ei ole seda mõtet teha. Esiteks ei ole enne ehituse alustamist ja ka ehituse algfaasis, suurenenud konkurentsi tingimustes, müük kuigi edukas. Teiseks on viimasel aastal hinnad tõusnud kohati kuude lõikes, mis arendajate jaoks soosib kortereid müüa võimalikult ehituse lõppjärgus. Sama on märgata, kui vaadata pikema kinnisvaraturuga riikide praktikat, kus on tavaks saanud, et kortermajad ehitatakse enne müügi alustamist valmis ning korteriostja saab käega katsuda, mida ostab. Kahjuks on siin negatiivseks teguriks asjaolu, et klient ei saa valida korteri siseviimistlust. Kolmas tegur müügi alustamise edasilükkamiseks on asjaolu, et arendajad saavad pankadelt aina soodsamaid finantseerimistingimusi ning seetõttu ei ole vaja vähemalt suurematel arendajatel ehituse finantseerimiseks toetuda esimeste müüdud korterite ettemaksudele. Siinkohal peab märkima, et mõned 2005. aastal alustatud kinnisvaraprojektid on vaatamata suhteliselt kallile hinnale müünud oluliselt kiiremini, kui on prognoosinud ka arendajad ise (näitena võib nimetada järgmised korterelamuprojektid: Jõe tn 5/7, Foorumi maja, Sõpruse tn 29, jne). Samas võib eeldada, et kiires läbimüügis mängisid suurt rolli just spekulandid.
Tulles veelkord tagasi kinnisvara turu ja kinnisvara hindu mõjutavate teguriteni, peab lisaks eelpool nimetatud korteriostjate ringile mainima ka välismaalastest ostjate osakaalu kasvu ja spekulantide tegutsemist turul. Viimased mõjutavad turu käitumist eriti Tallinna kesklinna korterite müügihindade ja müügiperioodi kujunemisel. Spekulantide tegevusest on kinnisvaraarendajad aru saamas, mistõttu, võtta endale varasemalt spekulantidele voolanud raha, tõstetakse hindu veelgi enam. Spekulantide all on mõeldud edasimüümise eesmärgiga korterostjaid, kelle tegevus hindade pideva kasvu tagajärjel ilmselt lähitulevikus hakkab taanduma. Välismaalastest ostja jaoks on oluline eelkõige korteri asukoht, hinnal on üldjuhul väiksem tähtusus – enamjaolt ei ole hind ostuotsuse tegemisel määrav, mistõttu ka hindade edasise tõusmise korral jäävad eeldatavalt välismaalastest korteriostjad turule püsima.
Sarnaselt kinnisvaraturuga on väga aktiivne ka ehitusturg, mis on tõusule viinud ehitushinnad. Samas on hinnatase igal pool sarnane, erinedes veidi vaid kasutatavatest ehitusmaterjalidest, mahtudest, ehitus- ja kliimatingimustest tulenevalt. Seega tekib uue kinnisvara hinnaerinevus vaid asukoha erinevusest asukohaväärtusest. Seetõttu mõjutab uue kinnisvara uue korteri väärtust ka maa maksumus. Lisaks mõjutavad konkreetses asukohas kinnisvara väärtust teised pakkumised samas asukohas, aga ka sarnased pakkumised võrreldavates asukohtades. Viimase aasta jooksul on maa väärtuse kasv olnud väga kiire, seda eelkõige aktiivsetes kinnisvaarenduspiirkondades, kus hinnad on tõusnud kordades. Võib kindlalt väita, et nii uute kui ka vanade korterite viimase aasta-poole suur hinnatõus on mõjutatud ka maa ehk korterelamu kruntide suurest hinnatõusust. Korterelamu maa hinnad tõusevad kindlasti ka järgmistel aastatel. Põhjustena võib välja tuua järgmised asjaolud: ehitusplatside puudus; detailplaneeringute menetlemine on bürokraatia tõttu aeganõudev; 2004. aasta 1. mail jõustunud käibemaksu kohutus hakkab ka reaalselt hindadele lisanduma; maaomanikud on muutunud hinnateadlikumaks; arenduspotentsiaaliga kruntide vähene pakkumine (krunti ei ole otstarbekas müüa, põhjusel, et ka ise on võimalik elamu valmis ehitada ja realiseerida); jpm. Pidevalt suurenev ehitusmaht viib üles lisaks ehitushinnale ka ehitus ja projekteerimise hinnad. Lisaks ei soov projekteerijad ja arhitektid väiksemaid töid ette võtta, mis tõstab veelgi hindu ja pikendab tähtaegu. Turul on kujunenud olukord, kus detailplaneeringu koostamise võtavad arhitektid ette vaid juhul, kui saavad hiljem ka hoonele projekti koostada.
Kinnisvaraarendusele ning uute korterite hindadele kujunemisele on siin artiklis rohkem tähelepanu pööratud, sest uued ehitatavad korterid on hinnavedajaks ka vanemate korterite osas. Samas on täna enamus turul kaubeldavast kinnisvarast siiski vanemad korterid, mistõttu on vanemate korterite hinnatase arendajatele omakorda orientiiriks uute korterite hindade määramisel. Lisaks peab uute ja vanade korterite hinnavahe olema selgelt tuntav ja eristatav. Vanemate korterite hindade kujunemisel on peale nõudluse ka teisi põhjuseid. Tihti on küsitavad müügihinnad määratud pakkujate suva alusel – ikka veel on oma korterit müües või maaklerile müüki andes kombeks lähtuda nn. naabri korteri sündroomist: “et naaber müüs sellise hinnaga, aga minu korter on veidi parem ja ma panen hinnale 10% osta.” Kahjuks on enamasti nii, et omanik lähtub hinna määramisel ematsionaalsetest teguritest, mitte turuhinnast ning määratud hind ületab turuhinda. Samas peab mainima, et paljud sellisel viisil müügihinna saanud korteritest ka küsitud hinnaga realiseerida õnnestub, mis aga jällegi näitab, et nõudlus ületab oluliselt pakkumist – turgu ja hinnatasemeid mõjutab nõudluse-pakkumise suhe, mis on nõudluse poole tugevalt kiivas.
Prognoosid 2006. aasta kinnisvaraturu kohta on erinevate kinnisvaraspetsialistide hinnangutel sarnased – nõudluse jätkuval toel on kinnisvarahinnad tõusuteel; uute korterite pakkumise suurenemine pikendab kohati müügiperioode; kinnisvarahinnad diferentseeruvad tulenevalt asukohaväärtusest; arenduspotentsiaaliga maa kallineb. Pikemate prognooside osas ollakse tagasihoidlikumad – nõudluse ja pakkumise suhe hakkab tasakaalustuma, uute korterite pakkumine suureneb veelgi; kohati tekib uute korterite ülepakkumine; magalarajoonide hinnatasemed stabiliseeruvad, samas nõudluse toel ei lange; müügiedu tagamiseks peab kasutama professionaalse kinnisvarabüroo abi; uute korterite müümisel peab pakkuma ostjale lisaväärtusi: kvaliteetne elukeskkond, siseviimistluse suurem valik, võimalus valida-muuta korteri planeeringut ja suurust.
Ruben Gornischeff
atesteeritud kinnisvarakonsultant
Uus Maa Kinnisvarabüroo