28-02-2008
Kinnisvarafirma Uus Maa osanik ja kinnisvarakonsultantide üksuse tegevdirektor Andres Hall andis intervjuu Ärielule ning ütles soodsate müügipakkumiste ootajatele, et paremate varade hinnapõhi juba paistab.
Kinnisvaraturust on saanud samasugune teema nagu ilmastki rääkimine – tuleb jutuks igas seltskonnas.
Kui hull olukord Teie arvates ikkagi on?
Seda peab vaatama kinnisvarasektorite lõikes. Kinnisvaraturg jaguneb äri pooleks ja elamispinna pooleks ja kui viimane kinnisvarakriis puudutas pigem äri poolt, siis seda keegi tähele ei pannud, aga nüüd kui kriis on elamispindade osasse jõudnud, siis seda tunnevad tavainimesed rohkem. Küsimus on muidugi ka selles, millena kriisi defineerida. Kui me räägime hindade langusest 20% ja 30%, siis kust hakkab kriis? Kui see piir tõmmata 20-25% peale ja arvestada viimaseid suuremaid arendajate tegemisi, siis selle järgi peaks olema võimalik tekkinud olukorda kriisina defineerida küll. Ma arvan, et hinnatasemed on praegu üsna põhjalähedased. 5-10% võib hinnatase veel allapoole minna, aga siis tuleb ostjate huvi juba vastu.
Inimesed küsivad endalt, miks ma pean täna ostma miljoniga, kui homme saan võib-olla saja tuhande krooniga. Sageli on isegi sellised utoopilised ootused. Tegelikult on arendajatel vaja ära müüa see laovaru, mis tänaseks kogunenud on, ja laost müüakse kõigepealt ära ikka need põnevamad, paremad ja likviidsemad asjad. Need inimesed, kes otsustavad osta hiljem, ei pruugi lattu allesjäänud kauba seast enam midagi leida. Igal juhul ei ole lähematel aastatel viimase paari aasta jooksul toimunud hinnaralliga sarnast tõusu ette näha.
Siit edasi küsimus, millal saabub kinnisvaraäri “kevad”?
Eks ennustamine ole selline tänamatu täppisteadus. Erinevad spetsialistid, analüütikud ja arvamusliidrid on välja öelnud mitmeid seisukohti ja kui nende seast keskmine võtta, siis see peaks olema aprill-mai-juuni. Selleks ajaks peaks ka hinna kõrgel hoidjatele lõpuks kohale jõudma, et parem on müüa hinnaga, millega ostja leiab.
Kuidas läheb Teie firma äri Baltikumis? Kuivõrd erinev on praegu Balti riikide kinnisvaraturg?
Lõuna suunal on fookuses keskendumine äripindade ja investeeringute vahendamisele.
Mis puudutab Balti riikide erinevust, siis paljude välismaa inimeste jaoks tundub see suhteliselt üks piirkond, kuid erinevused on tegelikult suured. Näiteks Läti buum on olnud suurem ja kaasnevat n-ö mulli on olnud ka rohkem kui Eestis. Lätis tõusis kinnisvara hind kõrgemate tasemeteni kui meil ning samamoodi on ka seisak suurem kui meil. Leedu seevastu on oma kinnisvaraturu arengult meist aasta-kaks maas. Sealne kinnisvaraturg toimib täna veel täiesti rahuldavalt.
Kuidas sattusite kinnisvaraärisse? Kas praegu on tulnud ka mõtteid, et võiks tegutseda mõnes stabiilsemas valdkonnas?
See oli minu jaoks loogiline samm. Teadsin juba keskkooli ajal, et minu jaoks on kinnisvara tegevusalana see, mis huvi pakub. Kõrgkooli III kursuse ajal tulin Uus Maasse tööle. See oli aastal 2000, kui ma alustasin maakleri assistendina, ja nii see sujuvalt läks. Järgmisena tuli maakleri amet, siis hindaja assistent, hindaja ja hindajate ettevõtte tegevjuht. Aasta alguses toimus struktuurimuudatus, mille käigus liitsime Uus Maa Kinnisvarakonsultantide alla kokku hindamise ja äripinna maaklerluse. Juurde sai rajatud kaks uut osakonda: investeeringute vahendamise ja projektijuhtimisosakond.
Kui võtta nüüd küsimuse teine pool, kas tekkinud olukord on toonud ka lahkumismõtteid, siis seda ei ole. Pigem on tänane olukord just huvitav ja annab meile rohkem võimalusi oma teenuseid ja teadmisi pakkuda. Kui me varem läksime mõnele arendajale oma konsultatsiooni või nõustamisteenust pakkuma, siis meile öeldi väga lihtsalt, et milleks meil seda vaja on. Piisab sellest, kui ostad ühe asja ära, võib-olla ei teegi midagi ja müüd kahe kuu pärast ikkagi 50% kasumiga maha. Täna see enam nii ei toimi. Täna oleme üles ehitamas rahvusvahelist kontaktide võrku, et tuua ka Eestisse rahvusvahelist know-howd. Viimane aasta ongi pingutatud peamiselt selle nimel, et ehitada üles uus struktuur ja rahvusvaheline kontaktvõrk.
Te olete olnud pikka aega Uus Maa Kinnisvarakonsultantide tegevjuht. Kas nägite kriisi täpselt ette?
Eks mingid märgid olid loomulikult näha. Selline kasv, mille puhul hinnad hüppavad üles tundidega ja aasta baasil kuni 50%, ei ole jätkusuutlik. Aga seda, kas langustsükkel või kasvu pidurdumine toimub 2007. või 2008. aastal, ei osanud ilmselt keegi ette näha. Kuid kõik käib mööda loogilist majandusarengu sinusoidset joont. Igale langusele järgneb tõus ja igale tõusule langus.
Kas kinnisvarafirma tööpäevad on praegusel ajal oluliselt teistsugused, tööpäevad pikemad, õhkkond pingelisem?
Mulle tundub, et ajad on sama pingelised, nagu need on olnud viimased aastad. Tegevuse laiendamisega välisriikidesse on tööd võib-olla isegi rohkem.
Alates 2007. jaanuarist olete firmas ka osanik. Kas see muudab otsuste tegemisel ettevaatlikumaks?
Pigem mitte ja õnneks valitseb meie partnerite seas tulevikustrateegiate osas üksmeel, kusjuures strateegiad on üsna ambitsioonikad. Ja ikkagi ei ole muutunud ettevaatlikumaks, kuigi ega me ülepeakaela riskantseid trikke nüüd ka teinud ei ole. Meie kui teenusepakkuja äri ei olegi oma olemuselt väga riskantne.
Sõnum inimestele, kes ootavad paremaid aegu…
Õndsate aegade ootajad on pigem ostjad, kes loodavad, et mingi hetk hakatakse kortereid või kinnisvara päris tasuta jagama, aga sellist aega ei tule päris kindlasti. Inimesi, kes on kuulutanud krahhi, on olnud kinnisvaraturu elavnemise algusaegadest saati. Sellel ajal, kui korter Õismäel maksis 110 000 krooni, kuulutasid need inimesed, et mida sa ostad sellise raha eest, kui varsti saab palju odavamalt.
Ma olen kinnitanud, et rohkem kui 5-10% praegustest tehinguhindade tasemetest hinnad ei lange. Ja kui sul on ikkagi vaja endale eluase soetada ja silmapiiril on meeldiv pind, siis kauple müüjaga, jõua temaga kokkuleppele ja osta asi ära. Küsi endalt, kas ootamise ebamugavus võimaliku 5-10% kokkuhoiu eest tasub ennast ära. Tõenäolisem on, et sa hiljem ei leiagi enam samaväärset asja.
Selge on see, et praegu ostetud pinnaga ei jää 5-10, no 20 aasta perspektiivis kindlasti miinusesse.
Kui kinnisvarasse investeerida, siis missugusesse?
Kõige kindlam ja stabiilsem linnaosa on ikkagi vanalinn, see on lihtsalt nii unikaalne ja piiratud kogum, et sellele on turu üldiste tasemete liikumise mõju (eriti languste osas) kõige väiksem. Kes tahab investeerida ja otsib stabiilsust, neile on kõige parem vanalinn.
Aastaid on räägitud ka sellest, et Kalamaja on arenev piirkond, mis järjest korrastub. Seal võivad olla probleemiks segane omandisuhe (kaasomanikud, juriidilised vaidlused jne) või on iga korteriomanik hakanud oma maitse järgi aknaid vahetama (või muid parandusi tegema), kuni kogu maja ühtse väljanägemise lõhkumiseni välja. Need võivad teisest küljest olla ka võimalused hea asi täna odavamalt kätte saada.
Huvitavamad on veel ka endised tööstuspiirkonnad, nagu Rotermanni, kus leidub palju standardist erinevaid lahendusi. Alati kehtib reegel, et kõige mõistlikum on investeerida potentsiaalsesse defitsiiti. Olgu see siis kas või kesklinna maa, mida ei ole võimalik mitte kunagi juurde toota. Iseasi muidugi, missuguselt hinnatasemelt siseneda. Maad saab juurde võtta ainult linna kasvamise läbi. Kui vaadata Tallinna praegust seisu lennuki või mõne kõrghoone aknast, siis neid n-ö auke on veel väga palju. Potentsiaalne defitsiit on ka logistiliselt väga head trassideäärsed kohad. Näiteks ärihoonete püstitamiseks on head kõik Tallinnast väljuvate maanteede algused.
Missugust linnaosa ise koduks eelistate?
Elan Viimsi vallas, Haabneeme alevikus ja kuigi Pirita tee on paras peavalu (autoga tööle sõitmise rekord on tund ja 20 minutit), siis see koht mulle ikkagi väga meeldib. Tegemist on uusarendusega, mille plussiks erinevalt paljudest teistest uusarendustest on see, et infrastruktuur on ilusti olemas. Pealegi on õhtul väga ilus mööda mere äärt koju sõita.
Kas olete sageli kodu vahetanud?
Väga vähe. Pärit olen Pärnust ja esimene kodu enne Viimsisse kolimist kaks ja pool aastat tagasi oli kesklinnas. Kuigi korter mulle väga meeldis (kesklinna lähedal, Eesti-aegne kivimaja), siis pere kasvades jäi see liiga väikeseks.
Ma ei ole inimene, kes tihti kodu vahetaks. Ühest küljest olen laisk ja teisest küljest tähendaks see ka paljude harjumuste muutmist (lastel on sõbrad ja mängukaaslased praeguse kodu lähedal jm).
Kuidas sisustate oma vaba aega, kui seda üldse jääb?
Ikka jääb. Kooli ajal mängisin võrkpalli ja seda saab ikka aeg-ajalt sõpradega mängimas käidud, kuid kõige suuremaks hobiks pean autosporti. Ringrajasõidu võistlushooaeg on maist septembrini. Septembrist maini on ettevalmistusaeg (tehnika ehitamine ja arendamine). Tegemist on füüsiliselt ja vaimselt väga raske alaga. Eriti palju energiat kulub võistluste peale, mis toimuvad nädalavahetuseti väljaspool Eestit kaugemates kohtades, näiteks Kaunases. Kõige pingelisem hetk selle spordi juures on see, kui stardituled hakkavad ükshaaval kustuma. Kui punased tuled on kustunud ja start antud, läheb juba lihtsamaks. Eriti huvitav on oma sõitu pärast auto sisekaameraga võetud salvestuselt vaadata. Siis saad aru, mida tähendab 150-180 kilomeetrise tunnikiirusega ja paarimeetrise vahega konkurendi taga võimalust oodates kurv kurvi järel läbida.
Varem oli autospordi kõrval talviseks tegevuseks ka kikkpoks, mis hea pingemaandajana arendab väga hästi reaktsiooni ja koordinatsiooni ning annab enesekindlust ja rahulikku meelt. Kahjuks on kikkpoks viimase aasta jooksul ajapuuduse tõttu jäänud päris tagaplaanile.
Fakte eluloost
Sündinud 28. oktoobril 1978
Lõpetanud 1997. aastal Pärnu Koidula Gümnaasiumi.
1997-2001 bakalaureuseõpe TTÜ majandusteaduskonnas.
2002. aastal jätkuvad majandusõpingud TTÜ magistrantuuris.
Abielus, tütar ja poeg.
Teenistuskäik:
alates märtsist 2007 Gild Property Asset Managemet ASi ja Eastern Europe Real Estate Investment Trust ASi nõukogu liige
alates jaanuar 2007 Uus Maa Kinnisvaragrupp OÜ osanik
2001-2007 Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ hindaja assistent, hindaja, tegevdirektor, juhatuse liige
alates 1. märtsist 2000 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ maakleri assistent, maakler
Aunimetused:
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu aukohtu ja eksamikomisjoni liige
Eesti Autospordi Liidu ringrajakomitee liige
Harrastused:
Autosport, kikkpoks, võrkpall
05.02.2008 Autor: Marko Meriloo
Ärielu