Viimasel ajal liigub kinnisvaraturul üha enam kinnisvara, mille puhul tasuks teada, mida kujutab endast hoonestusõigus.
Paljud on ehk hoonestusõigusest kuulnud, kuid ei ole siiani sellega lähemalt kokku puutunud. Mida siis hoonestusõigus tegelikult tähendab?
Hoonestusõigus on kõige lihtsamalt öeldes isiku õigus omada teise isiku maal ehitist. Isik, kellele kuulub taoline õigus, on hoonestaja. Hoonestaja maksab maatüki omanikule hoonestusõiguse eest tasu. Hoonestamisele võiks mõelda inimene, kellel on soov ehitada kas kortermaja, eramu või ärihoone, aga pole mingil põhjusel võimalik soetada sobivat maatükki. Maatüki omanikule on hoonestusõiguse seadmine hea lahendus juhuks, kui ta soovib teenida maatüki kasutusse andmiselt pikaajalist tulu, kuid ta ei taha oma maatükki võõrandada ja samas pole ka tahtmist või võimalust sinna ise midagi peale ehitada. Sellistel juhtudel oleks hoonestusõiguse seadmine õige samm.
Hoonestusõiguse saab seada vaid kindlaks tähtajaks. Maksimaalne tähtaeg on 99 aastat. Varasemalt oli asjaõigusseaduses sätestatud ka minimaalne lubatud tähtaeg, kuid tänaseks seda sätet enam ei eksisteeri. Samas, kui on juhtunud nii, et hoonestusõiguse tähtaeg on määramata või määratud pikemaks ajaks kui 99 aastat, siis loetakse tähtajaks ikkagi 99 aastat.
Hoonestusõigust saab müüa, kinkida, pärandada ja pantida (hüpoteegiga koormata). Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, seega peavad kõik hoonestusõiguse seadmiseks ja võõrandamiseks tehtavad lepingud olema notariaalselt tõestatud vormis. Tuleks silmas pidada seda, et kõik nimetatud tehingud teostatakse õiguse kui sellisega. Hoone, mis on selle õiguse alusel kinnisasjale püstitatud, on hoonestusõiguse oluline osa, mitte maatüki osa.
Hoonestusõigus kantakse kinnistusraamatusse. Selleks avatakse hoonestusõigusele iseseisev registriosa, kuhu kantakse andmed nii hoonestaja kui ka koormatud maatüki kohta, samuti hoonestusõiguse sisu. Hoonestaja ja maatüki omanik lepivad kõigis hoonestusõigusega seotud küsimustes kokku hoonestusõiguse seadmise lepingus. Kokkulepped, mis on kantud kinnistusraamatusse viitega lepingu punktidele, kehtivad ka hoonestusõiguse järgmiste omanike suhtes, kui hoonestaja otsustab hoonestusõiguse võõrandada. Kui üldiselt on hoonestajal õigus hoonestusõigust suhteliselt vabalt käsutada, siis juhul, kui kinnistusraamatusse on kantud tingimus, et hoonestusõigust võib võõrandada vaid maatüki omaniku nõusolekul, ei saa hoonestaja hoonestusõigust üldjuhul omaniku nõusolekuta müüa.
Samuti peab olema kinnistusraamatusse kantud tingimus omaniku nõusoleku nõude kohta hoonestusõiguse koormamisel mõne asjaõigusega. Nagu juba mainitud, on hoonestajal õigus hoonestusõigust lisaks müümisele ja pärandamisele ka hüpoteegi, servituudi, reaalkoormatise ja ostueesõigusega koormata. Nagu kinnisasjade puhul ikka, tuleb kõik asjaõiguslikud koormatised kanda kinnistusraamatusse. Kui hoonestusõigus koormatakse ostueesõigusega, siis seatakse see tavaliselt maatüki omaniku kasuks. Samuti võib ka maatükile seada ostueesõiguse igakordse hoonestaja kasuks.
Kuna viimasel ajal tegeletakse kinnisvaraturul üha enam korterihoonestusõiguste müügiga, siis mõni sõna ka sellest.
Kui hoonestusõiguse oluliseks osaks on korterelamu, siis on otstarbekas jagada see korterihoonestusõiguseks, et iga korterihoonestusõiguse alusel elamut kasutav inimene saaks konkreetse korteri omanikuks. Vastasel juhul jääks hoonestusõigus inimeste kaasomandisse ja korterihoonestusõiguse müügil tuleks muu hulgas arvestada teiste kaasomanike igakordse ostueesõigusega. Hoonestusõigust saab hoonestaja jagada maatüki omaniku nõusolekul.
Igale korterihoonestusõigusele avatakse iseseisev registriosa. Sarnaselt korteriomandiga on ka korterihoonestusõiguse esemeks piiritletud eluruumid ja selle juurde kuuluv mõtteline osa hoonestusõigusest, mille juurde korter kuulub. Üldjuhul kohaldataksegi korterihoonestusõigusele korteriomandit ja hoonestusõigust reguleerivaid sätteid.
Hoonestusõiguse tähtaja saabumisel on hoonestajal asjaõigusseaduse kohaselt õigus oma ehitis enne hoonestusõiguse tähtpäeva saabumist ära vedada. Tavalisele inimesele jääb ilmselt küll mõistetamatuks, kuidas selline asi saaks näiteks suure korterelamu puhul toimuda, ilma et majaelanikud kannataks. Loogilisem ja vastuvõetavam lahendus on teine asjaõigusseaduses sätestatud variant. Nimelt jääb ehitis siiski kinnisasjale ja muutub kinnisasja oluliseks osaks ning omanik maksab hoonestajale selle eest hüvitise. Samuti on võimalik, et omanik pikendab hoonestusõiguse tähtaega ehitise eeldatava püsimise lõpuni.
Helvia Räägel
Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist