Tallinnas ja Harjumaal on viimase kümne aasta jooksul müüdud ca 20 000 uut korterit.
Lähema aasta-kahe jooksul on kinnisvaraarendajatel võimalus turule tuua sama hulk uusi kortereid – just niipalju on täna detailplaneeringuga ehitusvalmis maatükke arendajate portfellis. Kuid, kas arendajad kõik korterid korraga ka valmis ehitavad ja turule müüki paiskavad, seda näitab aeg.
Kinnisvaraturgu mõjutab täna kõige enam uute korterite pakkumine. Nõudlus nende järgi on jätkuvalt suur, samuti ei paista turgu mõjutavat kasvavad laenuintressid. Lähema aasta jooksul suureneb uute elamispindade pakkumine järsult ning pakkumise suurenemise põhjuseks võib välja tuua järgmised märksõnad:
- turule on sisenenud palju uusi kinnisvaraarendajaid
- ehitusvalmis maatükkide suur arv
- arendajate jaoks soodsad laenutingimused
- arendajate kartus turu kokkukukkumise ees lähema 2 aasta jooksul
Kinnisvaraturu laienemise toel on pidevalt suurenenud detailplaneeringute koostamine ning seeläbi kasvab ka ehitusõigusega maatükkide arv. Detailplaneeringute koostamine on ajaliselt väga pikk protsess ning alla kahe aasta alates algatamisest kuni kehtestamiseni ei ole üldjuhul võimalik hakkama saada. Protsessi raskendavad suur bürokraatia ning pidevad poliitilised võimuvahetused, aga lisaks on suurenenud naabrite ja teiste asjaosaliste sekkumisest tingitud vaidlused.
Juba kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitamisega alustamist võivad mõjutada järgmised tegurid:
- tehnovõrkude puudumine
- raskused projekteerijate ja ehitajate leidmisega
- arendajate endi otsused.
Uue projektiga turuletulemise otsustab arendaja info alusel, mida pakub turg – nõudlus, piirkonnas asuvad teised arendusprojektid, laenutingimused ning veel väga paljud tegurid.
Täna valitseb turul olukord, kus endiselt on enamus suuremaid kinnisvaraprojekte suurte arendajate/ehitajate käes, kes väldivad iseendale konkurentsi tekitamist. Turule paisatakse projektist just “õige” kogus kortereid, mille tulemuseks on nn. kunstlik defitsiit. Sellesse olukorda saaksid muudatusi tuua just uued kinnisvaraarendajad, kes pakuvad konkurentsi tuues rohkem kortereid korraga turule ning lõpetaks kunstliku defitsiidi.
2005. aastal kuude lõikes toimunud hinnakasvu tõttu on arendajad mõistnud, et kasulik on korterid müüki panna viimasel võimalusel, võimaldades nii küsida maksimaalset hinda. Ka selle dententsi osas võiks abi pakkuda konkurentsi tihenemine.
Võib väita, et ühe suuremamahulise arendusprojekti turuletulemine ei mõjuta oluliselt turgu, sest arendja paiskab müüki vaid minimaalse arvu kortereid korraga. Samas mõjutab turgu ühes piirkonnas erinevate arendajate kinnisvaraprojektide samaaegne turuletulemine ning projektide omavaheline konkureerimine.
Tabeliteks teha
suuremad töösolevad projektid:
Pirita – Pune ja Karukella tee ca 450 korterit, projekt lõpetatud.
Pirita – Padriku tee, kogu maht ca 850 korterit, tänaseks valminud alla poole mahust.
Lasnamäe – Valge tänav – ca 300 korterit, projekt lõppjärgus;
Kadriorg Liivaoja – ca 250 korterit, tänaseks valminud ca 60%;
Haabneeme alevik – Tammeõue – projekti kogumaht ca 650 korterit, tänaseks valminud ca 40%;
Tiskre-Hansu – ca 200 korterit, projekt lõppjärgus;
Piirkonnad, kus 2-3 aasta perspektiivis kerkivad suuremad kinnisvaraprojektid:
Rannamõisa tee – Tiskre piirkond – ca 2000 krt
Mustamäe – ca 1000 krt
Haabersti – ca 2000 krt (Järveotsa ca 1000 krt, Astangu ca 500 krt, Väike-õismäe ca 500 krt)
Viimsi-Haabneeme – ca 1000 krt
Baltijaama ja Telliskivi tänava ümbruse endine tööstuspiirkond – 2000 krt
Tallinna Sadama-ala – Admiraliteedibasseini/Kalasadama/Linnahalli ümbrus – 2000 krt
endine Vineerimööblikombinaadi territoorium – Veerenni piirkonnas – 500 krt
Lasnamäe – 2000 krt
Rae vald – Assaku ja Peetri küla – 2000 krt
muud piirkonnad Tallinnas ja Harjumaal – 5000 krt
Ruben Gornischeff
Uus Maa Kinnisvarabüroo atesteeritud kinnisvarakonsultant