Oktoober möödus kinnisvaraturul septembri peegelpildina. Jätkusid samad tendentsid, mis septembris – majanduse negatiivsed mõjud eelkõige tööpuuduse kasvu näol pole veel kinnisvaraturule jõudnud, samas kui ostjate kõrges tehinguaktiivsuses on märgata võrreldes kevadega oluliselt vähem muret koroonaepideemia pärast.
Seda pilti võivad murendada täiendavad piirangud, mis pole küll nii ulatuslikuid märtsis-aprillis, ent siiski halvendavad majandussituatsiooni. Pigem tuleks karta kiirele taastumisele järgnevat vindumist, mis teatud sektorile võib tähendada tunduvat pikemat taastumisperioodi.
Tulenevalt uusarenduste väiksemast pakkumismahust tulevad järgmised 12 kuud tehingute arvu osas kergelt vähemaktiivsemad, ent hinnamõju ulatus on veel endiselt tundmatu suurus. Mitmetes segmentides nagu Tallinna, Pärnu ja Narva tüüpkorterite turg on hinnad küll langenud, ent enamikes piirkondades pole hinnalangust toimunud.
Eesti korteriturg
Oktoobris sõlmiti peamiselt tänu Tallinna turu uusarendustehingute suurele müügimahule teist kuud järjest üle 2100 tehingu (kokku 2190 tehingut), mis oli tänavuse aasta parim tulemus, ületades septembri tulemust ligi 25 tehinguga. Tehingute aktiivsus on stabiilselt hea ka ülejäänud Eestis – tänavuse aasta parimad tulemused tehti Harju-, Pärnu-, Rapla-, Saare- ja Valgamaal.
Tehingute mediaanhind oli 1490 €/m2, mis tähendab seda, et tänavuse aasta esimese kümne kuu põhjal on tehingute arv langenud 9%, aga mediaanhind on suurenenud 5%.
Harjumaal oli mediaanhind 1946 €/m2 (kolmandat kuud järjest üle 1900 €/m2), aastataguse ajaga võrreldes on tänavu mediaanhind suurenenud ligi 8%. Eelmise aasta kümne kuuga võrreldes on mediaanhind langenud neljas maakonnas, mis pigem on tulenenud tehingute struktuurist, kui sisulisest hinnalangusest. Tartumaal on mediaanhind suurenenud 9,3% (1495 €/m2) ja Ida-Virumaal 5,2% (203 €/m2).
Tallinna korteriturg
Varasemate uusarendustehingute realiseerumise suure mahu ja järelturu tugeva aktiivsuse koosmõjul oli oktoober Tallinnas tänavuse aasta aktiivseim.
Oktoobris sõlmiti 933 tehingut, mis oli väga tugev tulemus, sest 900 tehingu piir on alates 2017. aastast ületatud vaid 7 kuul. Järelturul sõlmiti 624 tehingut (septembris 628 tehingut), uusarendustes sõlmiti aga üle 300 tehingu, mis tegi osakaaluks 33%.
Mediaanhinnas peegeldus uusarenduste kõrge osakaal, tõstes näitaja samuti tänavuse aasta kõrgeimale tasemele (2097 €/m2), jäädes alla vaid eelmise aasta detsembrile. Aasta esimese kümne kuuga on mediaanhind suurenenud 8%, ent aasta algusega võrreldes ei saa me rääkida püsivast hinnakasvust. Pilt on oluliselt kirjum – mõnedes uusarendustes on hinnad langenud panipaikade ja parkimiskohtade pealt, tüüpkorterite piirkonnas ehk „mägedel“ oleme näinud keskmiselt 5% hinnakorrektsiooni, samas kui muudes piirkondades pole hinnalangust toimunud.
Reeglina on hinnad sulanud piirkondades, kus ostjaskonna moodustavad kriisis enim kannatada saanud inimesed ehk keskmise ja keskmisest madalama sissetulekuga inimesed.
Tartu korteriturg
Aktiivse uusarendusturu tõttu sõlmiti Tartus kolmandat kuud järjest üle 190 tehingu. Oktoobris oli uusarenduste osakaal koguni 39% (77 tehingut), samas kui järelturul on aasta lõpule omaselt turg rahustunud.
Uusarendusturu aktiivsust näitab seegi, et eelmisel aastal oli 10 kuuga uutes majades sõlmitud 25% tehingutest, tänavu aga 31%. Tehingute struktuuri tõttu oli mediaanhind oktoobris koguni 1587 €/m2 ning erinevalt Tallinnast, Pärnust ja Narvast on Tartus aasta algusega võrreldes suurenenud hinnatase nii uusarendusturul kui ka järelturul.
Näiteks aasta esimese üheksa kuu põhjal suurenes järelturu hinnatase 4% (1324→1383 €/m2), uusarendusturul aga 10% (1782→1969 €/m2). Annelinnas kasvas järelturu korterite mediaanhind 7%, esimese 10 kuu põhjal oli vastav näitaja Tartu suurimas linnaosas 1195 €/m2.
Pärnu korteriturg
Pärnus sõlmiti septembris tänavuse aasta parim tulemus – 87 tehingut, mida hoolimata kõrgest näitajast mõjutas hoopiski aktiivne järelturg. Uusarendustes sõlmiti vaid 12 tehingut, samas kui järelturu tulemus – 75 tehingut, jäi viimase kahe aasta kontekstis alla vaid eelmise aasta maile.
Mediaanhind oli oktoobris 1327 €/m2, millega jäädi tänavuse aasta kontekstis alla vaid märtsile ja maile, kusjuures kahe viimase kuu puhul oli uusarendustehingute osakaal vähemalt 30%. Kui uusarendusturul on hinnad võrreldes eelmise aastaga enam kui 10% kasvanud, siis järelturul (eriti, mis puudutab tüüpkortereid) oleme sarnaselt Tallinnale nägemas hinnalangust.
Uusarendusturgu on lisaks jõukamale pärnakale toetanud Pärnu-väline ostjaskond, järelturu ostjaskonna moodustavad aga peamiselt kohalikud, keskmise või keskmisest madalama sissetulekuga inimesed, kes on tänavuse aasta kontekstis enam kannatada saanud. See aga tähendab seda, et suureneb hinnadiferents vanema ja uuema korteri vahel.
Narva korteriturg
Narvas sõlmiti 52 tehingut, mis oli küll suur samm tagasi võrreldes septembriga, ent jäi üsna viimaste aastate keskmise tulemuse juurde.
Tehingute mediaanhind on küll tänavuse aasta esimese kümne kuu tehingute põhjal võrreldes eelmise aastaga 3% võrra tõusnud, ent aasta algusega võrreldes on sarnaselt Tallinnale ja Pärnule järelturul toimunud hinnakorrektsioon.
Esimeses kvartalis oli tehingute mediaanhind 410 €/m2, teises kvartalis 395 €/m2 ja kolmandas kvartalis 381 €/m2. Seega tehingud toimuvad, ent tulenevalt ebakindlusest ja nõudluse vähenemisest, sõlmitakse neid veidi madalamal tasemel.
