Märtsi kinnisvaraturu ülevaade ei saa üle ega ümber koroonaviiruse COVID-19 puhangust, mis hakkas kuu teisest poolest turgu silmnähtavalt mõjutama.
Eesti kinnisvaraturg märtsis 2020
Kuna lõviosa tehingutest oli juba varem kokkulepitud, siis suurest tehingute arvu langusest ei saa märtsis veel rääkida; seni on muutustele kiiremini reageerinud likviidsem vara nagu üürikinnisvara, müügihinna langus jõuab statistikasse kuni poole aasta pärast.
Lühiajaline üüripakkumine liikus jõudsalt pikaajalise üürituru suunas
Lühiajalise üüripakkumise liikumine pikaajalisele üüriturule on pikaajalist üüripakkumist suurendanud umbes neljandiku võrra, tekkinud on hinnakäärid tehingu- ja pakkumishindade vahel, olemasolevates üürisuhetes käivad aktiivsed hinnaläbirääkimised, mis valdavalt tähendab ajutist hinnalangust 20%-30%.
Lähikuudel tulemas järsk tehingute arv langus
Müügiturul näeme selget aktiivsuse langust, mis on enam mõjutanud kallist ja ebalikviidset kinnisvara. Kui kriis kujuneb pikemaks, siis on ees oodata laiapõhjalist langust. Tõenäoliselt näeme lähikuudel kuni 50% tehingute arvu langust ning järgmisel poolaastal kuni 10%. Võimalik, et isegi suuremat hinnalangust.
Ennustusi sel teemal, kuidas võiks kinnisvaraturg käituda, on aga keeruline teha, kuna paljuski sõltub kõik sellest, kui kaua koroonaepideemia ning sellest tingitud eriolukord meil kestab ning kui põhjalikult see majandust raputab.
Märtsis 7,5% tehingute arvu langus
Märtsis sõlmiti korteriomanditega 1827 tehingut, mis võrreldes eelmise 12 kuu keskmisega oli 150 tehingu võrra väiksem ehk märtsis nägime 7,5%-list tehingute arvu langust. Võrreldes eelmise 12 kuu keskmisega oli langus üsna laiapõhjaline, tehingute arv ei langenud vaid neljas maakonnas.
Suurim tehingute langus toimus Harjumaal
Enim langes see Harjumaal, kus sõlmiti 990 tehingut ehk 167 võrra vähem kui eelmise aasta jooksul keskmiselt. Teistes maakondades langes tehingute arv võrreldes keskmisega 12 võrra, üle 20 tehingu vähem sõlmiti veel Tartu- ja Lääne-Virumaal.
Kuna hinnalangus leiab turgudel, kus uusarenduste osakaal on suurem, aset viitega, olid märtsi mediaanhinna arvud veel rekordilähedased. Eestis tervikuna oli tehingute mediaanhind viiendat kuud järjest üle 1400 €/m2, võrreldes eelmise 12 kuuga suurenes mediaanhind 5,8%.
Tehingute mediaanhind siiski kõrgeim just Harjumaal
Kõrgeim oli tehingute mediaanhind Harjumaal, kus see oli ligi 1900 €/m2, üle 1000 €/m2 oli mediaanhind veel Tartumaal (1386 €/m2) ja Pärnumaal (1027 €/m2). Võrreldes eelmise 12 kuu keskmisega vähenesid hinnad vaid Lääne- ja Põlvamaal, ent see hinnalangus oli pigem tingitud muutustest tehingute struktuurist, kui koroonaviiruse mõjudest.
Tallinna korteriturg
Tallinnas sõlmiti märtsis 697 ostu-müügitehingud, mida oli ligi 130 võrra vähem kui eelmise 12 kuu jooksul keskmiselt ning ka vähem kui jaanuaris ja veebruaris. Tallinn ja Harjumaa, kui väliskeskkonna muutustele kõige avatum ja likviidsem turg, on seega juba reageerinud tingitud muutustele. Täiel määral saame muutustest parema ülevaate juba järgmistel kuudel. Mediaanhind, milles suuresti peegeldusid eelmistel kuudel aset leidnud asjaajamised, oli 1994 €/m2, ületades eelmise 12 kuu mediaannäitajat 4,3% võrra.
Nii järelturu- kui uusarendusturu pakkumishindades pole veel langust tekkinud, tõenäoliselt toimuvad esimesed närvilised liigutused nende inimeste poolt, kellel on juba võlaõiguslik leping uusarenduses sõlmitud ning kohustus tänane kodu maha müüa hakkab üha enam peas vasardama.
Arendajate poole pealt võib rohkem raskusi tekkida nendel, kelle laenukohustuste osakaal on suurem, samas kui omafinantseeringust ehitavatel ettevõtetel on rohkem paindlikkust. Maaklerite sõnutsi on aktiivsus tervem maapiirkondades, ehkki täna on veel vara öelda, kas tänavune kriis käivitab linnast maale kolimise laine, küll aga näeme esimesi hinnakorrektuure paari kuu möödudes.
Tartu korteriturg
Märts oli aktiivne ka Tartus, kus sõlmiti 147 tehingut. Võrreldes eelmise 12 kuu keskmise näitajaga langes tehingute arv enam kui 30 võrra, samuti jäädi ligi 20 tehinguga alla eelmise aasta märtsi näitajale.
Tehingute mediaanhind oli Tartus 1476 €/m2 ning see oli ligi 20 €/m2 võrra kõrgem kui eelmise 12 kuu jooksul keskmiselt, püsides seega varasemate aegade tasemel. Sarnaselt Tallinnale on ka Tartus suurenenud üüripakkumiste hulk, ent nii müügi- kui üüriaktiivsus on turul madal.
Tallinnale sarnaselt on kriis valusamalt tabanud neid inimesi, kes on uue korteri ostnud tõusvalt turult, ent peavad vana korteri maha müüma juba karuturul, samuti toovad lähikuud ilmselt kaasa teiste kodude ja suvilate müüke, säilitamaks keerulistel aegadel finantspuhvrit.
Pärnu korteriturg
Maaklerite sõnutsi on nutused meeleolud laskunud ka Pärnu kohale, ehkki märtsi arvud olid suvepealinnas veel kenad. Märtsis sõlmiti 85 tehingut, mida oli 7 võrra enam kui eelmise 12 kuu jooksul keskmiselt, samuti kõrgem kui jaanuaris või veebruaris. Tehingute mediaanhind oli aga kõigi aegade kõrgeim, 1412 €/m2, ületades eelmise 12 kuu keskmist näitajat 13%-liselt. Lähikuud toovad Pärnule aga keerulisemat aega, kuna tugevalt teenindusele kaldu majandus ning lühiajaline üürimine saavad üsna korraliku raputuse osaliseks.
Narva korteriturg
Narva turg oli märtsis aktiivne, sõlmiti 74 ostu-müügitehingut, mida oli 11 tehingut enam kui eelmise 12 jooksul keskmiselt. Tehingute mediaanhind oli Narvas samuti kõrgem kui eelmise 12 kuu keskmine – 413 €/m2 ehk 16 €/m2 võrra kõrgem, mis küll absoluutarvudes on tühine näitaja. Üks võimalik seletus Narva turu aktiivsusele märtsis oli lisaks varem sõlmitud kokkulepetele ka kohalike meediatarbimine. Viiruse võimalikke mõjusid teadvustati veidi hiljem kui enamikul Eesti territooriumil.
Ida-Virumaa hinnad, mis on koos Valgamaa Eesti madalaimad, saavad absoluutarvudes tõenäoliselt kõige väiksema tagasilöögi. Sealsete maaklerite hinnangul võib kriisi vindudes oodata kuni 20%-list hinnalangust.
Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik