2006. aasta viimane kvartal on Tallinna linna ja selle lähiümbruse kinnisvaramaastikul olnud endiselt aktiivne.
Elamispindade turg on normaliseerunud ja stabiliseerunud. Endisest enam hinnatakse ehituskvaliteeti ning elamispinnaga seonduvaid lisaväärtusi. Aktiviseerunud on ärikinnisvara arendus, nii büroo- ja kaubanduspindade kui ka lao- ja tootmispindade osas.
Elamispindade turg:
Korteriturg on stabiliseerunud.
Korteriturul on müüjate turust saanud ostjate turg. Müügipakkumiste arv on oluliselt kasvanud ning seoses sellega veninud ka müügiperioodid. Müügiaeg on taas normaliseerunud ning korteri müügiks võib kuluda kuni 4 kuud. Müügihinnad on peaaegu 2006. aasta alguse tasemel, jäädes siiski paar protsenti alla. Äärelinna vanemate tüüpkorterite hinnad jäävad keskmiselt vahemikku 18 000 – 23 000 kr/m2. Samas on viimasel kvartalil toimunud mitmeid tehinguid vanemate tüüpkorteritega, mis ületavad oluliselt turu keskmist hinda. See võib olla tingitud ka sellest, et uute arendusprojektide korterite hinnad on niivõrd palju kõrgemad, et vajadusel ollakse sunnitud ostma korter vanemasse elamusse ka keskmisest kallima hinnaga.
Ka äärelinna uusarenduste müügiperioodid on pikenenud ning ostjatel valik laiem. Müügihinnad jäävad vahemikku 28 000 – 45 000 kr/m2. Keskmiseks hinnaks on siiski ca 30 – 34 000 krooni ruutmeetri eest. Enim on hinnatud kõrgemate korruste korterid, kust avanevad avarad vaated nii merele kui ka linnale, kuid äärelinna ostjaskond ei ole veel selliste hindadega kaasa läinud ning paljud kõrgemate müügihindadega korterid on uusarendustes müümata. Keskmiselt on äärelinnas uusarendusprojektidest müümata kolmandik. Eelistatud on väiksemat tüüpi elamud, mis asuvad hea infrastruktuuriga ja haljastatud piirkondades.
Kalleimad hinnad äärelinna uute korterite osas on Pirital, Kakumäel ja Kristiines, kus ruutmeetri hind küündib kesklinnatasemele. Endiselt üritatakse kliente meelitada korteriostuga kaasnevate hüvedega, nagu reisid, puhkusepaketid, köögimööbel jms.
Kesklinna vanemate korterite turul on 2006. aasta lõpus parimad müügiartiklid kvaliteetselt renoveeritud korterid. Hinnatud on arhitektuuriväärtuslikes, heas seisukorras elamutes paiknevad korterid. Väga oluliseks peetakse lisaväärtusi nagu parkimiskohad, vaated, rõdu/terrass, kamin jms. Kui korter on kvaliteetselt viimistletud ning rohkete lisaväärtustega, ollakse valmis selle eest ka keskmisest rohkem maksma. Müügihinnad vanemates kesklinna korterelamutes algavad keskmiselt 30 000 kr/m2.
Kesklinna uued korterid on Tallinnas enim hinnatud. 2006. aasta lõpul oli kesklinnas müügis ca 25 uut korterelamu arendusprojekti, mis toovad kuni 2007. aasta lõpuni turule üle 1 000 korteri. Uusarenduste hinnad kesklinnas algavad 35 000 kr/m2, ulatudes südalinnas ca 57 000 kroonini ruutmeetrist. Täiesti omaette hinnaklassi moodustavad Tornimäe korterid, kus ruutmeetrihinnad algavad 60 000 kroonist.
Ka vanalinnakorterite müügipakkumiste arv on suurenenud. Hinnatõus toimus juba 2006. aasta esimesel poolaastal ning enam-vähem sellele tasemele on hinnad aasta lõpuni ka jäänud. Hinnad vanalinnas jäävad keskmiselt vahemikku 50 000 – 70 000, unikaalsete ja arhitektuuriväärtuslike Toompea korterite pinnaühiku maksumused võivad ulatuda ka 100 000 kroonini.
Eramajade ja kruntide turg on aasta viimasel kvartalil veidi vaiksem aga siiski tegus.
Kõige sobivaim eramukrunt, mida otsitakse, on kommunikatsioonidega varustatud, 1500-3000 m2 ning asub Tallinnast kuni 5 km kaugusel. Selliste objektide hinnad algavad 1,0 miljonist kroonist.
Turg on muutumas müüjate turust ostjate turuks, müügiperioodid on pikenenud. Üha olulisemaks seoses sellega muutub professionaalne maaklerteenus ja arendajapoolne garantii piirkonna mõistlikul väljaarendamisel (infrastruktuur, lasteaed, kauplus jms). Pakkumisse on lisandunud ka palju ridaelamute ja paarismajade krunte, mille lõpphinnad on üsna kõrged ja küündivad sõltuvalt võimalike bokside arvust kuni 3,9 miljonini.
Kuna eramute hinnad Tallinnas on paljude ostjate jaoks liiga kõrged, siis on kasvanud nõudlus just sisemaa suunas, kus veel saab pakkuda tarbijale mõistlikku hinnaga objekti. Tallinna lähiümbruse kruntide hinnad algavad ca 1,0 miljonist kroonist, vanemate eramute hinnad 2,8 miljonist ning uute eramute hinnad 3,2 miljonist. Tallinnas on kruntide hinnad enam kui 100% ja eramute hinnad 50-75% kallimad.
Äripindade turg
Büroo- ja kaubanduspindade turg on muutunud majanduskasvu tingimustes veelgi aktiivsemaks. Büroopindade osas on huvi ostupindade vastu suur, kuid pakkumine selles osas vähene. Südalinna büroomajad toimivad endiselt peaaegu 0% vakantsiga ning oodata on ka hinnatõusu antud sektoris. Ühe enam suundub büroohoonete ehitamine kesklinna lähipiirkondadesse ja ka äärelinna, nt Mustamäele.
Kaubanduspindade järele on nõudlus suur. Endiselt toimivad väga hästi kaubanduskeskused, kus üürnike järjekord on pikk. Nõutud on ka kaubanduspinnad tiheda jalakäijate vooga tänavate ääres. Kõrgeimad kaubanduspindade üürihinnad keskustes ja kesklinna piirkonnas ulatuvad 700 kr/m2. Nõudlus on endiselt aktiivne ärimajade üürivoogude ostu osas. Büroo- ja ärihoonetele leidub ostjaid 7-8% aastatulu baasil.
Lao ja tootmispindade turg on eelkõige aktiivne tähtsamate magistraalide ja Tallinna ringtee äärsetel kinnistutel.
Aktiivseim aredustegevus käib Tartu mnt piirkonnas ja Tallinna ringteel. Tegevust on laiendatud kuni 25 km Tallinnast. Üha enam viivad ettevõtted oma tegevuse/tootmise sisemaale, kus maa ja ka tööjõud odavam. Siiski on väga oluline nähtavus, kommunikatsioonid ja tööjõu olemasolu piirkonnas. Hind oleneb krundi suurusest, detailplaneeringu olemasolust, kommunikatsioonide olemasolust ja täisehitusvõimalustest.
Põhimagistraalide äärsete alade esimesel frondil jääb kinnistute pinnaühikumaksumus 400-2000 krooni vahele.
Spekulatiivselt lao- ja tootmispindu ei rajata. Tänasele turule on iseloomulik, et ettevõtted rajavad pinna oma kasutuse tarvis. Selle peamiseks põhjuseks on täpselt ettevõtte vajadusi arvestava olemasoleva pinna puudumine. Tihti planeeritakse uus hoone kordades suurem, andes osa sellest üürile seniks, kuni omanikettevõttel on soov laieneda.
Tootmis- ja laopindade üürihinnad renoveeritud või uutes hoonetes jäävad vahemikku 50-100 kr/m2, vanemates kulumiga hoonetes kuni 55 kr/m2.
Jälgides Euroopat ja ka Eestis tegutsevaid ettevõtteid (Elcoteq), muutub tulevikus tavapärasemaks olukord, kus lao- või tootmispind üüritakse. Ettevõtjad saavad keskenduda oma põhitegevusele, võtmata liigseid kohustusi, vastutust, riski kinnisvara omamise ja väljaarendamise näol.
Kokkuvõtlikult on Tallinna ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg endiselt tegus. Elamispindade osas on oodata stabiilset perioodi. Jätkuvalt on hinnatud kesklinna vanemad korterid ning uusarendusprojektid, mida tulenevalt maa defitsiidist napib. Müüb unikaalsus, kvaliteet ja lisaväärtused. Eramute turul eelistavad inimesed nö võtmed kätte terviklahendusi, mida hetkel pakkumises vähe.
Büroo- ja kaubanduspinnad on nõutud ning oodata on hinnatõusu antud sektorites. Tootmis- ja laopindade osas on jätkuvalt perspektiivikad põhimagistraalide äärealad, üha enam suundub nõudlus sisemaa suunas.
Annika Jakobson
Uus Maa Kinnisvarabüroo
Kinnisvara analüütik