Обзор рынка в октябре 2021

Осенний прилив, начавшийся в сентябре из-за влияния выплат из второй пенсионной ступени, продолжился и в октябре. По всей Эстонии было заключено 2633 квартирных сделки, что стало лучшим результатом с октября 2006 года. Весной, когда говорилось о буме, количество сделок оставалось на уровне 2300–2400, а в сентябре было заключено почти 2500 сделок.

Один из самых высоких темпов инфляции в зоне евро и лидерство по количеству зараженных коронавирусом не оказали негативного влияния на доверие потребителей. Напротив, рынок по-прежнему активен – низкое предложение в сочетании со стабильным спросом и лучшие условия кредитования в десятилетии благоприятствуют покупке недвижимости, а также других активов.

Медианная цена сделок была близка к рекордной, в пятый раз в истории превышен предел в 1600 €/м², точный показатель составил 1603 €/м². Здесь сыграл роль быстрый рост цен из-за инфляции и дисбаланса спроса и предложения, но осень, особенно предрождественский период, является одним из самых важных периодов строительства новых домов.

Эстония

В первую очередь, большее влияние новостроек отразилось на количестве сделок в Харьюмаа: в сентябре было заключено 1242 сделки, в октябре – 1359 сделок. Это лучший результат года, а медианная цена сделок в уезде – 2168 €/м² – была лучшим результатом за всю историю. По итогам первых 10 месяцев года медианная цена в Харьюмаа увеличилась на 7,1%, а количество сделок из-за низкой базы сравнения с прошлым годом увеличилось на 23,3%. Среди других крупных уездов увеличилось количество сделок в Ида-Вирумаа, в чем заметно влияние пенсионной реформы. В Ида-Вирумаа в сентябре было совершено 287 сделок и в октябре – 325 сделок.

Заработная плата и сравнение цен

Хотя снижения спроса пока не видно, более быстрый рост цен на недвижимость по сравнению с заработной платой вызывает беспокойство: в то время как зарплаты выросли на 7,3% в годовом сравнении (по итогам второго квартала), рост цен на недвижимость составил более 10%. При этом доступность недвижимости оставалась стабильной, но теперь за месячную нетто-зарплату можно получить 0,8 м² квартирной площади. Еще два года назад можно было получить на 10% больше площади, а это означает, что доступность недвижимости за последние два года сильно упала.

Таллинн

Очень важный для Таллинна порог – 1000 сделок с квартирами в месяц – в этом году превышен в третий раз. 1046 сделок – это наилучший результат с мая 2007 года. Как обычно, высокому объему сделок в этом году способствовал активный вторичный рынок, где было заключено более 800 сделок, в то время как с новостройками было заключено 218 сделок, то есть почти 21% от общего количества.

Повышение цен на вводимые ресурсы и небольшое предложение приблизили медианную цену сделок к рекордному уровню: результат в 2271 €/м² был ниже только в декабре прошлого года, но тогда доля новостроек составляла почти 40%.

Тарту

В Тарту в восьмой раз в этом году было заключено не менее 200 сделок, а продажи квартир в новостройках были несколько ниже из-за планирования строительных работ – в октябре было заключено 54 сделки с новыми домами, в то время как среднегодовым показателем является 61 сделка. С другой стороны, активность вторичного рынка – одна из самых высоких за всю историю. Если раньше на вторичном рынке в Тарту заключалось до 120 сделок купли-продажи в месяц, то в сентябре и октябре было заключено более 160 сделок. Медианная цена сделок была аналогична предыдущим трем месяцам и осталась на уровне 1730 €/м².

Пярну

В Пярну в октябре было заключено 84 сделки, что меньше, чем в сентябре, но по активности вторичного рынка нельзя говорить о каком-либо упадке рынка. С новостройками заключено всего 8 сделок, что является почти самым низким результатом года, при этом активность вторичного рынка осталась на среднем уровне.

Из-за небольшой доли новостроек медианная цена сделок составила 1424 €/м², то есть четвертый месяц подряд медианная цена превышала порог в 1400 €/м², но уступила результатам августа и сентября.

Нарве

В Нарве при поддержке пенсионной реформы за последние два месяца произошла явная активизация рынка. В некотором смысле это логично, потому что 32% присоединившихся ко второй пенсионной ступени людей в Ида-Вирумаа вывели свои накопления, что стало самым высоким результатом по уездам Эстонии.

В то время как в лучшие месяцы в Нарве было заключено почти 70 сделок с квартирами, в сентябре было заключено 98 сделок, а в октябре – 110 сделок, что является рекордным результатом за всю историю.

Быстрый рост количества сделок и краткосрочный рост вкладов населения в условиях низкого предложения значительно увеличил медианную цену: если раньше медианная цена в Нарве оставалась на уровне 400 €/м², то в октябре она выросла до 500 €/м². Время покажет, было ли это временным явлением или теперь это новый уровень цен.

Дома и дачи

Осень – более спокойная пора на рынке домов и дач. Еще в сентябре было заключено 449 сделок, а в октябре – 407 сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года было заключено на 51 сделку больше.

Как и на рынке квартир, на активность на рынке домов жаловаться нельзя, но на меньшем и менее ликвидном рынке такие скачки более часты. Успокоился и рынок незастроенной земли под жилую застройку: если весной в некоторых местах было заключено более 500 сделок, то в сентябре – 391, а в октябре – 269.