Апрельские сделки красноречиво свидетельствуют об изменениях на рынке недвижимости. Сокращение числа сделок в основном связано с уменьшением предложения. По данным KV.EE, предложение квартир по сравнению с началом года увеличилось, но оно почти на треть меньше, чем в прошлом году. В Харьюмаа и особенно в Таллинне, где самая низкая доступность недвижимости, на рынок в равной степени влияет растущая потребительская неопределенность из-за быстрой инфляции и войны в Украине.
Ожидаемое повышение процентных ставок оказывает негативное влияние почти на четверть домовладельцев Эстонии, так как большинство жилищных кредитов были взяты по рыночным ценам, а доля кредитных обязательств в доходе увеличилась. Сокращение числа сделок и повышение процентных ставок являются основными индикаторами снижения цен на недвижимость, в то время как в противоположном направлении на цены повлияли быстро растущие цены на ресурсы и высокий спрос, поэтому в ближайшем будущем мы станем свидетелями конкуренции двух рыночных сил, в результате которой изменение цен на недвижимость станет более понятным.
Эстония
Итоги рынка квартир в апреле были даже ниже, чем в марте: если в марте было заключено 2314 сделок купли-продажи квартир, то в апреле была заключена 2131 сделка, что на 10 процентов меньше, чем за аналогичный период прошлого года. За первые четыре месяца года число сделок уменьшилось почти на 4%. Медианная цена сделок в апреле составила 1966 €/м2, что стало рекордным результатом и превысило результат марта предыдущего года на 22%. За первые четыре месяца года медианная цена выросла почти на 20%.
Судя по сделкам за первые четыре месяца, число сделок по сравнению с прошлым годом уменьшилось в семи уездах, из них на 10% в Харьюмаа, на 2% в Тартумаа и на 1% в Пярнумаа, а в Ида-Вирумаа число сделок увеличилось на 13%. Медианная цена снизилась только в Ярвамаа, но по сравнению с прошлым годом из-за большего числа сделок оборот сделок как в Ярвамаа, так и в других уездах заметно вырос (в Харьюмаа на 3%, в Тартумаа на 11%, в Пярнумаа на 26%, в Ида-Вирумаа на 28%).
Таллинн
В Таллинне в апреле было заключено 788 сделок, что на 23% меньше, чем в это же время год назад. В дополнение к меньшему предложению (в разрезе последнего года примерно на 300 квартир меньше), на рынок все больше влияют глобальные факторы, такие как быстрый рост инфляции, снижение покупательской способности, неопределенность из-за войны в Украине и рост процентных ставок, что станет оперой ближайшего будущего. Больнее всего неопределенность ударила по нижнему среднему классу и беднейшим слоям населения, и данные показывают, что в этом году не было так называемых «горок» цен на вторичном рынке. Показатели продаж новых квартир по-прежнему хорошие, поэтому разумно предположить, что мы увидим увеличение разницы в цене между старыми и новыми квартирами. За первые четыре месяца года было заключено на 14% меньше сделок (-6% на вторичном рынке), медианная цена сделок в апреле была рекордно высокой (2643 €/м2), и такие рекорды можно будет увидеть и в следующие 12 месяцев, когда новые сделки с новостройками попадут в статистику и их доля увеличится. По сравнению с первыми четырьмя месяцами прошлого года медианная цена в этом году выросла на 20% (2138 → 2556 €/м2).
Тарту
В Тарту было заключено практически столько же сделок, сколько и в прошлом месяце, но самое большое различие заключалось в том, что теперь на первые продажи приходилось целых 43% сделок. На вторичном рынке было заключено 136 сделок, что на 40 сделок меньше, чем в марте, и на 12 меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Как и на рынке Пярну, самым большим фактором, влияющим на рынок сегодня, является отсутствие предложения, однако рано или поздно рынок затронут глобальные тенденции. Скромное предложение и большая доля новостроек, разумеется, означали новый ценовой рекорд, медианная цена впервые превысила лимит 2000 €/м2, достигнув уровня 2248 €/м2. За счет увеличения числа сделок с новостройками за первые четыре месяца года количество сделок в Тарту увеличилось на 2% (820 → 835), хотя число сделок на вторичном рынке уменьшилось на 7%. На основании сделок за первые четыре месяца медианная цена сделок составила 2007 €/м2, а уровень цен по сравнению с прошлым годом увеличился на 12%.
Пярну
Мартовская активность рынка в Пярну сохранилась и в апреле, было заключено 100 сделок, 22 из которых – с квартирами в новостройках. 78 сделок на вторичном рынке — лучший результат этого года, и уже второй месяц подряд число сделок составляет не менее 100. Однако по сравнению с предыдущим годом становится понятно, что постоянно сокращающееся предложение не позволяет увеличить число сделок. Хотя потребительская неопределенность еще не докатилась до рынка, на вторичном рынке за первые четыре месяца года было заключено на 17% сделок меньше, и только за счет большего объема новостроек снижение количества сделок осталось ниже 10% (350 → 327). В апреле медианная цена сделок составила 1750 €/м2, за первые четыре месяца года по сравнению с прошлым годом медианная цена выросла на целых 38% (1268 → 1750 €/м2).
Нарве
Несмотря на небольшое предложение, в апреле в Нарве было заключено 76 сделок, что меньше, чем в феврале или марте, но на 7 больше, чем в это же время прошлого года. Низкое предложение и высокая активность привели к повышению цены предложения, что за последние два месяца также отразилось на увеличении цен сделок. Медианная цена сделок составила 540 €/м2, в последний раз медианная цена в месяц превышала 500 €/м2 в сентябре 2014 года, но тогда средний уровень зарплаты был примерно на 50% ниже. За первые четыре месяца года нарвский рынок был очень оживленным: количество сделок выросло на 14% (285 → 326), медианная цена на 8% (430 → 464 €/м2) и оборот сделок на 23%.
Рынок домов и дач
На рынок домов и дач серьезно повлияли быстрый рост цен на энергоносители и стоимость строительства. В апреле было заключено 222 сделки с домами и 71 сделка с дачами, что столько же как и в марте, но почти на 40% меньше, чем в апреле прошлого года, когда рынок был очень активным. По сравнению с первыми четырьмя месяцами года, сделок с домами и дачами в этом году было заключено на 26% меньше, и хотя медианная цена продажи домов выросла на 12%, из-за большого падения числа сделок оборот снизился на целых 17%. Похожую тенденцию можно наблюдать и на рынке земельных участков, где число сделок сократилось (-42%), но быстро вырос уровень цен (оборот +11%).
