Esimest korda ligi 20 aasta jooksul on seadusandjal plaanis muuta võlaõigusseadust osas, mis reguleerib suhteid üürileandja ja üürniku vahel. Vaadates neid muudatusettepanekuid lähemalt, näeb nii positiivset kui negatiivset.
Enamasti soovib seadusandja parandada üürileandja positsiooni üürisuhtes. Nimelt on seni üüriregulatsioon väga tugevalt üürniku kasuks olnud ja üürnikku kaitstakse justkui nõrgemat poolt, kuigi tihti on nii üürileandja kui ka üürnik mõlemad tavalised inimesed, kellel on võrdsed võimalused oma õigusi kaitsta.
Toon järgnevalt välja olulisimad punktid, mida uue üüriregulatsiooniga seoses silmas pidada.
Leppetrahv
Üürileandja jaoks on teretulnud võimalus nõuda üürnikult leppetrahvi mitterahaliste kohustuste rikkumisel (näiteks suitsetamine üüripinnal, kodulooma loata majutamine jne).
Leppetrahvi piiritletud lubatus on hea, kuna üürileandja ei pea sellisel juhul hakkama tekkinud kahju tõendama ja saab nõuda leppetrahvi, mis on varasemalt kohustuse rikkumise puhuks üürnikuga kokku lepitud. Näiteks, naabrite häirimisest tekkinud kahju suurust on rahaliselt väga keeruline hinnata, mistõttu leppetrahv aitab sellise rikkumise puhul üürileandjal oma nõuet lihtsamini maksma panna.
Üürileandjal tuleb meeles pidada aga seda, et leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ei tohi ületada 10 protsenti kokkulepitud ühe kuu üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ning parenduskuludest juhul, kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik.
Kui leppetrahve on ühes kuus rohkem kui üks, võib üürnikult nõutav summa olla kuni 20 protsenti kokkulepitud üürist ning kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ning parenduskuludest juhul, kui viimaseid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik.
Leppetrahvi ei saa üürnikult nõuda, kui seda pole lepingus eelnevalt kokku lepitud (kirjas peab olema konkreetne summa iga rikkumise puhul).
Kõrgem viivisemäär
Samuti on üürileandjal aastast 2021 õigus nõuda üürnikult kuni 3 korda seaduses sätestatust kõrgemat viivisemäära, kui rahalise kohustusega viivitatakse. See tähendab, et üürileandja saab üürnikult nõuda kuni 0.066% viivist päevas, mis teeb 1000 eurose võlgnevuse korral ühe päeva viiviseks 0.66 eurot (19.8 eurot 30 päeva eest).
Üürilepingu lihtsustatud ülesütlemine
Lihtsamaks muutuvad ka mõningad üürilepingu ülesütlemise võimalused juhuks, kui üürnik ei täida oma rahalisi kohustusi õigeaegselt (näiteks kui üürniku poolt võlgu oldav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva tasu).
Ühel Uus Maa Kinnisvarabüroo kliendil oli juhtum, kus korterit üüris esmapilgul korralik inimene. Mõne kuu pärast jäi ta aga üürileandjale võlgu. Tuli välja, et tegemist on nime muutnud isikuga, kellel on kriminaalne minevik ja kes on ka varasemalt üüripindadel sarnaselt võlgu jäänud. Üürnik oli aga seadusest teadlik ja maksis mingi osa üürist näiteks kahe kuu tagant ära (et vältida kolme kuu eest võlgu jäämist, mis annaks aluse üürileandjale leping lõpetada). Tagatipuks vahetas üürnik ka uue madratsi, mis üürileandja oli pinnale ostnud, vana vastu välja. Uue regulatsiooni järgi oleks üürileandja saanud võlgnevuses oleva üürniku lepingu lõpetamisega tegelema hakata juba kahe kuu võlgnevuse korral.
Samas on praeguses eelnõus ikkagi võetud leebem lähenemine ja üürileandja peab näiteks kahe kuu üürivõlgnevuse puhul üürnikule andma täiendava tähtaja (14 päeva) võlgnevuse kustutamiseks. Kui üürnik selle aja jooksul võlgnevuse tasub, ei saa üürileandja lepingut ühepoolselt lõpetada. Täiendavat tähtaega ei pea üürileandja andma ainult juhul, kui ta on 2 korda sama aasta jooksul seda juba andnud. Selline täiendava tähtaja nõue tundub siiski soosivat pahatahtlikke üürnikke.
Kõrgema tagatisraha nõudeõigus
Seadus muutub pisut ka tagatisraha maksimaalse määra osas. Nimelt saab üürileandja uue regulatsiooni järgi nõuda, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri või kuni Eesti keskmise brutokuupalga ulatuses, mille Statistikaamet on avaldanud lepingu sõlmimisele eelnenud kalendriaasta kohta. Valik sõltub sellest, kumb näitaja on suurem.
Tagatisraha suurema nõude lubatus on iseenesest tore, kuid kui vaadata turupraktikat, siis väga vähesed üürileandjad kasutavad maksimaalset tagatisraha nõuet. Pigem on turul trend nõuda tagatisraha ühe kuu eest.
Samas on tagatisraha üks väheseid üürileandja efektiivseid kaitsevõimalusi, mistõttu peaksid nad seda kasutama nii laialdaselt kui võimalik. Üürnikul on tagatisraha õigus maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades, ehk ka üürniku jaoks ei ole sellisel juhul kõrgem tagatisraha nõue liigselt koormav. Üürnik, kes ei soovi tagatisraha üldse maksta või soovib seda teha minimaalses määras, peaks üürileandja häirekella käima lööma, kuna see võib viidata asjaolule, et üürnik pole piisavalt maksejõuline, et üüri või kõrvalkulusid korralikult tasuda.
Mida tuleks aastast 2021 kajastada lepingus üürileandjal ja mida peaks jälgima üürnik?
Aastal 2021 sõlmitud üürilepingusse tuleks üürileandjal kirja panna leppetrahvid igasuguste kohustuste rikkumise puhul (näiteks suitsetamine, lemmikloomade loata pidamine, naabrite häirimine jne). Samamoodi ka viivisemäär, kui soovitakse seaduses sätestatust kõrgemat määra kasutada (lubatud kuni kolmekordne tõus).
Kuna uue eelnõu järgi on lubatud remondifondi väljanõudmine üürnikelt, siis peaksid nad jälgima, kas nad on sellega nõus (üürileandja peaks loomulikult sellise nõude esmalt lepingusse panema, kui soovib seda üürnikult nõuda). Hiljem üürnik remondifondinõuet vaidlustada ei saa, nagu varasemalt tehti („vana“ regulatsiooni järgi).
Üürnik peaks jälgima ka seda, millises seisundis ta üüripinna pärast lepingu lõppemist peab üürileandjale tagastama. Nimelt on uue seaduse järgi võimalik kokku leppida, et üürnik tagastab pinna seisukorras, milles on kõrvaldatud loomulikust kulumisest tekkinud puudused (või hüvitab selle kõrvaldamise kulud).
Eelnõu ei lahenda mitmeid praktikas esinevaid probleeme
Suur probleem, millega üürileandjad on silmitsi seisnud on seotud üüripinna valdusega. Nimelt võib üürileandja lepingu pahatahtliku üürnikuga küll lõpetada, kuid kui ta välja ei koli, peab üürileandja pöörduma kohtusse, et üürnikust vabaneda (enda poolt organiseeritud abi kasutada ei saa ehk üüripinnale seda valdava isiku loata siseneda ei tohi). Pahatahtlike üürnike puhul tuleks igal juhul võimalikult kiiresti oma nõuded kohtus maksma panna. Seda kiiremini vabaneb üürileandja soovimatust üürnikust. Seda, nii nimetatud puuküürnike probleemi, uus regulatsioon ei paranda.
Samuti ei lahenda uus eelnõu pandiõiguse probleemi. Nimelt on üürileandja üheks tagatiseks see, et ta võib üürniku asjad, mis on üüripinnal, pantida. Seda õigust on keeruline aga teostada, kuna asju pinnalt eemaldada üürileandja ei või ja kui üürnik need ise ära viib, ei ole üürileandjal efektiivselt pandiõigust võimalik teostada.
Üürileandja jaoks on negatiivne uues eelnõus ka see, et üüripinna võõrandamisel ei saa uus omanik enam üürilepingut lõpetada, kui ta tungivalt ise vajab selle kasutamist (näiteks soovib seal ise elada). See ilmselt pärsib üüripindade müüki ostjatele, kes soovivad pinda osta endale koduks. Selline võimalus eemaldati uuest eelnõust, kuna arvatakse, et vastavat sätet on keeruline teostada. Samas oleks eemaldamise asemel olnud võimalus sätet täiendada ja seda üheselt mõistetavamaks muuta.
Kokkuvõtteks
Käesolev eelnõu tundub paljuski kosmeetilist laadi. On parandatud mitmeid osapoolte vahelisi suhteid reguleerivaid sätteid, kuid põhilised asjad, mis ka ühiskonnas enim kõneainet leiavad, on jäetud tähelepanu alt välja. Suurimaks probleemiks pean seda, et midagi pole ette võetud nn puuküürnike probleemiga.
Loodan, et enne 2021. aastat peetakse veel arutelusid ning erinevaid osapooli kaasates saavad lahenduse ka üüripinna valduse, pandiõiguse ja võõrandamisega seotud kitsaskohad.
Karlis Kolk, Uus Maa Kinnisvarabüroo jurist