Enne kinnisvara müümist peaks omanik läbi mõtlema:
– kui pikk võib olla kinnisvara müügiperiood;
– kas tal on aega ja piisavalt teadmisi kinnisvara müümisega tegelemiseks või soovib ta kasutada professionaali abi.
Enne kodu müümist peab müüja kinnisvaraga seonduvad dokumendid üle vaatama
– Soovitan kontrollida, kas on olemas eluruumi plaan. Tavaliselt küsivad ostjad müüjatelt plaane, et teha kindlaks, millised seinad on kandvad, kui suured on ruumid ja kui tegu on näiteks korteriga, siis kuidas paikneb see teiste korteritega seoses.
– Kui eluruumis on teostatud kapitaalseid ümberehitustöid, siis peavad müüjal olemas olema vajalikud projektid ja nõusolekud. Kui müüjatel nimetatud dokumente ei ole, siis peab seda ostjale alati ausalt ütlema. Sellisel juhul soovitan kindlasti notariaalsesse lepingusse lisada, et müüja on ostjat teavitanud nimetatud dokumentide puudumisest. Juhul kui müüja nimetatud dokumentide puudumisest ostjat ei teavita, on ostjal õigus nõuda vastavalt Võlaõigusseaduse § 101 müüjalt näiteks vajalike dokumentide taotlemist, kahju hüvitamist ja ostuhinna alandamist. Samuti võib ostja loobuda enda kohustuse täitmisest, näiteks hoiustada osa ostusummast notari deposiitkontole, kuni müüja ei ole kokkulepet täitnud. Kui eluruumis on lammutatud näiteks ka kandvaid vaheseinu ja eluruum on seetõttu eluohtlik ja müüja ei ole nõus kandvaid vaheseinu uuesti ehitama või olukorda lahendama, siis on ostjal õigus ka lepingust taganeda.
– Kindlasti soovitan ostjale teha koopiad kommunaalarvetest. Ostjad soovivad alati teada, kui suured on kinnisvaraga seonduvad igakuised maksed.
– Kui tegu on korteri müümisega elamus, kus on moodustatud korteriühistu ning kui korteri omanikul on ühistu ees võlgnevused, siis soovitan alati need enne korteri müümist tasuda. Kuna Korteriühistuseaduse § 7 (3) järgi lähevad müüjate võlgnevused ostjatele üle, siis on ostjate jaoks väga tähtis, et kõik korteriga seonduvad kommunaalmaksed oleksid tasutud. Soovitan müüjatel alati ühistult võtta tõendi, kus on kirjas, et müüjal puuduvad korteriühistu ees võlgnevused.
Enne müümist soovitan alati veenduda, et eluruumis olev elektrijuhtmestik, torustik, aknad ja kodutehnika on töökorras. Kui ostja pärast kinnisvara ostmist avastab, et eluruumil/eluruumi jäävatel asjadel on mingeid puudusi, mida müüja teadis või pidi teadma ning millest müüja teda enne tehingut ei teavitanud, on ostjal nõudeõigus müüja vastu.
 | |
Kas, millal ja millised renoveerimistöid peab tegema enne kinnisvara müümist?
Paljud kliendid on maaklerite poole pöördunud küsimusega: „Milliseid renoveerimistöid ma peaksin eluruumis enne oma kodu müümist tegema?“ Sellele küsimusele otsest vastust ei ole – kõik sõltub:
– kinnisvara asukohast;
– oodatavast müügihinnast;
– klientidepoolsest nõudlusest.
Kui tegu on hinnatud piirkonnas ja elamus asuva väga eksklusiivse eluruumiga, mis on väga heas korras, kuid mõnes kohas on näha natuke kulumit, siis olenevalt eluruumist soovitame ruumide seinu enne müügiprotsessiga alustamist mõnevõrra värskendada (näiteks seinu värvida või tapeeti uuendada). Kui tegu on keskmises seisukorras olevate ruumidega, mis on n-ö „euroremonditud“ mõned aastad tagasi, siis on meie soovitus tavaliselt jätta ruumid samasse seisukorda. Väga nõutud on ka kapitaalremonti vajavad eluruumid.
Enne kinnisvara müümist on oluline küsida kinnisvaraturuga kursis olevatelt inimestelt, mis võiks olla müüjale kuuluva kinnisvara hind praeguses seisukorras ning mis võiks olla remonditud kinnisvara hind. Sellise informatsiooni olemasolu aitab müüjal otsustada, kas plaanitav investeering on mõttekas või on tegu raha raiskamisega. Klientide maitsed/vajadused/soovid on erinevad ning müüja teostatud remonttööd ei pruugi ostjatele sobida – seetõttu on sageli mõistlik jätta plaanitud remonttööd teostamata.
Hinna määramine on võtmeküsimus
Soovitan kohe alguses määrata oma kinnisvarale õige hind. Paljud müüjad teevad kahjuks selle vea, et määravad müüdava kodu hinna emotsionaalselt oluliselt kõrgemaks, kui on kinnisvara turuväärtus ja reaalne müügihind ning kaotavad seetõttu potentsiaalseid ostjaid. Müüjad soovivad sageli jätta ka tingimisruumi, määrates kinnisvarale esialgu kõrgema hinna, et seda ostjaga läbirääkimiste käigus mõnevõrra alandada.
Müüja peab arvestama sellega, et ostja sisestab tavaliselt kinnisvaraportaali otsitava korteri parameetrid ja lisaks ka maksimaalse ostuhinna. Kui müüja on oma kinnisvarale määranud turuhinnast kõrgema hinna, jääb tema korter potentsiaalsel ostjal nägemata. Paljud ostjad on lugenud turuülevaateid ning konsulteerinud samuti professionaalidega – reeglina on nad reaalsete tehinguhindadega hästi kursis. Emotsionaalseid ostjaid, kes on valmis turuhinnast kõrgemat hinda maksma, leidub vähe.
Lisaks kinnisvaraturuülevaadetega tutvumisele saab reaalse müügihinna välja selgitada, kui konsulteerida kinnisvaraturgu tundvate/kinnisvaratehingutega kursis olevate isikutega, et määrata kinnisvarale õige hind, nii saab teada, kui suur on hetkel nõudlus taolise kinnisvara järele – see informatsioon aitab müüjal prognoosida kinnisvara müügiperioodi.
Kui kasutada professionaali abi, siis kindlasti allkirjastada koostööleping
Kui otsustatakse palgata kinnisvara müümiseks professionaal, siis soovitan allkirjastada maaklerilepingu vaid ühe maakleriga/kinnisvarabürooga. Kui kinnisvara müüb mitu kinnisvarabürood, tekitab see nii ostjates kui ka maaklerite infovahetuses tõenäoliselt küsimusi/probleeme. Müüja jaoks on mugav allkirjastada maaklerileping ühe maakleriga/firmaga ja palgatud maakler koordineerib müüki ning annab tagasisidet müüjale.
Väga oluline on enne müümist teha väga kvaliteetsed ja ülevaatlikud fotod kinnisvarast. Kui fotod on tehtud vaid mööblist, põrandatest, lagedest, tubade nurkadest jne, siis ei anna need ostjatele kinnisvarast täit ülevaadet. Maakleritel on palju kogemusi, kus fotode vahetamine on müügiprotsessile väga positiivselt mõjunud, tihti on ostuhuviline kinnisvarale leitud just pärast fotode uuendamist.