Aasta 2006 I kvartal on olnud Tallinna linna ja selle lähiümbruse kinnisvaramaastikul ülimalt sündmusterohke.
Nõudlus on vastavalt meie ootustele kandunud eelkõige eramajade ja kruntide sektorisse. Äriotstarbeline kinnisvara on huviobjektiks institutsionaalsetele investoritele, kelle hulk Eesti kinnisvaramaastikul on kasvav.
Elamispindade turg
Korterite turg on pärast üliaktiivset aastalõppu ja märkimisväärset hinnatõusu rahunemas.
Äärelinna vanemate kortermajade osas on tunda müügisurvet. Paljud korterite omanikud on pärast suurt hinnatõusu asunud oma vana korterit realiseerima. Keskmine pakkumine on hinnatasemel 25 000 kr/m2. Reaalseid tehinguid tehakse 22 000 kr/m2 tasemelt. Arvestades pakkumuste hulka võib eeldada, et antud sektoris turg normaliseerub 20 000 kr/m2 hinnatasemel.
Kesklinna müügihinnad teistkordsel turul algavad 30 000 kr/m2. Olulist müügisurvet pole märgata. Küll on müügiajad arvestades hinnatõusu märgatavalt pikenemas.
Eraldi tuleb käsitleda Tallinna vanalinna, kus keskmine hinnatase kõrgem. Eriti emotsionaalsed on ostud Toompeal, kus müügihinnad on küündinud kohati kuni 80 000 kr/m2.
Korterite uusarendused on endiselt defitsiitne ja hinnaline kaup asukohaga Tallinnas ja selle lähiümbruses. Siin kõiguvad ruutmeetri hinnad 30 000- 50 000 kr piires olenemata asukohast. Kuna 35 000 kr/m2 eest võib korteri osta nii Tallinna vanalinnas kui Mustamäel, siis ootame turu korrastumist ka selles sektoris. Hinnatõusu võib eeldada kesklinna ja vanalinna uusarenduste osas. Äärelinna uute korterite nõudluse/pakkumise tasakaalupunkt peaks olemasolevate ehitusmahtude juures saabuma tasemelt 27 000-30 000 kr/m2. Kesklinnas võiks eeldada uusarenduste hinnataset 40 000-50 000 kr/m2. Asjade käiku võib muuta märkimisväärne ehitusmahtude suurenemine ning pakkumiste hulga mitmekordistumine.
Kortermajade arendajad müügiga ei kiirusta. Arendusobjekte müüakse etappidena. Tihtilugu läheb korraga müüki üks korrus või trepikoda, millele järgneb hinnakorrektsioon.
Loodame, et arendajate müügitaktikad ei muutu liigselt passiivseks ja äraootavaks. Valearvestused võivad pikemas perspektiivis tähendada suurt hulka valmisehitatud, müümata kortereid, ülioptimistlike hinnaootustega.
Eramajade ja kruntide turg on Tallinnas ja selle lähiümbruses aktiviseerunud märgatavalt. Kätte on jõudnud aeg, kus krundi ost linna piires käib tavainimesele üle jõu. Esmalt algavad kommunikatsioonidega kruntide hinnad Tallinnas 1000 kr/m2, teisalt mõjutab olukorda pakkumiste vähesus.
Minev kaup on krundid Tallinna lähiümbruses, kuni 15 km raadiuses. Siin on oodatud pakkumised hinnatasemel 300-400 kr/m2. Kõige paremini müüvad elamukrundid suuruses 1500-2000m2. Ostjad on muutunud märgatavalt teadlikumaks ja nõudlikumaks. Krunti ostes eeldatakse kõikide kommunikatsioonide olemasolu, samuti teede/tänavate ja tänavavalgustuse olemasolu või nende väljaehitamist kinnisvaraarendajate poolt.
Majade müügiturg on samuti märgatavalt aktiviseerunud. Kaasaegse, korraliku ehituskvaliteediga eramaja hind Tallinnas algab 5 miljonist kroonist. Uute rida- ja eramajade ehitushinnad algavad 20 000 kr/m2. Sellist hinnakorrektsiooni võis eeldada arvestades ehitushindade tõusu. Kaasaegne ridamajaboks Kristiine linnaosas on müüdav hinnatasemelt 30 000 kr/m2.
Uus Trend. Aina sagedamini tehakse krundiostu või maja valik mitte niivõrd hinnast lähtuvalt. Ostetakse keskkonda, jälgitakse infrastruktuuri olemasolu. Oluliseks otsustamise aspektiks on saanud – sarnaste väärtushinnangutega naabrite olemasolu.
Äripindade turg
Büroo ja äripindades on turg kõige aktiivsem müügitehingute osas. Büroo/äripinna ostmist eelistatakse endiselt üürimisele. Hetkeolukorra üle ei saa kurta ka ärimajade omanikud. Üüriturg on suhteliselt aktiivne ning büroomajade vakants ülimalt tagasihoidlik, kuni 15%.
Tunda on nõudluse kasvu üürivoogude ostu osas. Kergelt võib leida ostja Tallinnas paiknevale, üürnikega täidetud, büroohoonele 8% aastatootluse baasil.
Olematu on pakkumine Tallinna linnasiseste, atraktiivse asukohaga, äriotstarbeliste kruntide osas.
Lao ja tootmispindade, ärimaa turg on üliaktiivne eelkõige trasside äärsetel kinnistutel. Tartu mnt ja Pärnu mnt äärsete hinnad kõiguvad Tallinna lähiümbruses 500-1200 kr/m2. Kõrge hinna eelduseks on kehtiv detailplaneering, muretu juurdepääs magistraalilt ning kommunikatsioonide olemasolu.
Lisaks kruntidele on suur ostuhuvi valmis lao- ja tootmispindade osas.
Kokkuvõtvalt võib täheldada, et Tallinna ja selle lähiümbruse kinnisvaraturg püsib endiselt aktiivses faasis. Ostubuum on oma fookust muutnud, kandunud rohkemalt eramajade ja kruntide sektorisse. Korterite teistkordne müügiturg on stabiliseerumas. Jätkuvalt saadab edu uusarendusprojektide teostajaid. Loodame omalt poolt, et kinnisvaraarendajatel jätkub mõistliku meelt müügitaktikate valikul ja nende tegutsemisriskid püsiksid kinnisvarasektoris madalad.
Jaanus Laugus
Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuht