2005 aasta IV kvartal oli Tallinna linna ja selle lähiümbruse kinnisvaramaastikul endiselt üliaktiivne.Nõudlus kinnisvara vastu oli suur. Hinnatõusutrend jätkus igas kinnisvarasektoris.
A. Elamispindade turg
Korterite turg on üliaktiivne. Kvartali hinnatõus ca 10-20% kogu sektoris. Hinnatõus on kohati mõõdetav päevades. Ostuotsustes on tunda emotsionaalsust. Inimesed kiirustavad ostma, sest kardetakse laenuvõimaluste pidurdumist ja intresside tõusu lähitulevikus. Eriti aktiivne endiselt uusarenduste müük. Korterid lähevad kaubaks ilma suurema reklaamivajaduseta. Oluline osa uusarenduste müügikampaaniates on hästi kujundatud koduleheküljed. Inimesed ostavad kodu virtuaalsete kuvandite alusel.
Samas laenuvõimaluste pidurdumise osas pole muretsemiseks põhjust. Finantsasutuste tihe konkurents annab eeldused, et klientide tähelepanu võitmiseks ilmuvad turule aina uued väga paindlikud ja kliendisõbralikud tooted.
Inimeste julgus laenuraha kaasamisel on oluliselt kasvanud. Trend on jätkuv.
Uus trend. Kuna korteriturg on väga tõusev, siis mitmed kinnisvaraarendajad näevad vaeva juba leitud ostjatega sõlmitud broneerimislepete lõpetamisega. Arendajad on valmis tasuma broneerijale leppetrahvi, et vabastada müüdav korter broneeringust ja seejärel tõsta korteri müügihinda. Kirjeldatud pürgimused on broneerijates toonud kaasa suure nördimuse. Paljud neist on asunud pärast broneerimislepingu sõlmimist ja ettemakset müüma olemasolevat elamispinda. Tehakse kulutusi broneeritud elamispinna sisustamiseks. Oodata on esimesi kohtulahendeid antud teemal.
Järjest enam arendajad, kelle finantseerimisvahendid ei olene ettemüügist, alustatavad müüki staadiumis, kus maja on juba viimistlusjärgus. Nii kujuneb väljamüügihind maja valmimise hetkeolukorrale vastavaks.
Soovitus. Oodatud on uusarendusprojektid Tallinna vanalinnas ja kesklinnas. Samuti väga nõutud on uusehitised väljakujunenud magalates (Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Pelgulinn).
Ostusoovitus korterite puhul on endiselt vanalinnal. Võrreldes kesklinna hinnatrendidega (27 000- 45 000 kr/m2) ei ole vanalinna hindades märkimisväärset tõusu veel toimunud (30-50 000 kr/m2). Olgugi, et vanalinna unikaalsust silmas pidades ning väheseid juurdeehitusvõimalusi arvestades, peaks hinnavahe olema märkimisväärne. Ilmselt lähitulevikus tõusevad vanalinna korterite hinnad 10-20%.
Samuti on loogiline, et Kadrioru korterite hinnad on kõrgemad muudest kesklinna lähipiirkondadest ja magalatest. Meri, rohelus, Presidendi lossi ja lossipargi naabrus on Kadriorgu eristav reaalsus.
Majade ja kruntide turg on samuti endiselt aktiivne. Märksõnaks on saanud paarismajad ja ridaboksid Tallinnas ja lähiümbruses, mille osas nõudlus ületab selgelt pakkumise.
Turul pakutakse uudse tootena, mõistliku hinnaga maja koos krundiga võtmed kätte printsiibil. Kinnisvaraarendaja rajab iseseisvalt infrastruktuuri (teed ja tänavad, kommunikatsioonid, üldvalgustus) ning ehitab kliendile valmis ka maja. Selline lähenemine tagab elamupiirkonnale ühtse tervikliku kontseptsiooni. Väldib absurdset olukorda, kus samal tänaval paikneb rookatusega palkmaja ning funktsionalistlikus stiilis moodne maja. Samuti pääseb valmismaja ostnud inimene ehitusprojekti juhtimisest ning sekeldustest ehitajatega. Need võivad osutuda väga ebameeldivaks ning kulukaks probleemiks.
Uus Trend. Paarismajade ja ridamajade osas nõudlus märkimisväärselt tõusnud. Mitmed uued piirkonnad, kus rida-paarismajade rajamine võimalik on arenenud ülikiiresti ning saanud noorperede lemmikasumiteks. Ostuotsuse määrab asja hind, infrastruktuuri ja kommunikatsioonide kompaktne lahendus, peresõbralikkus, hoonete stiil ja kokkusobivus. Eelistatud on kivimajad ning moodsad projektilahendused. Välistada tuleks elektriküte
B. Äripindade turg
Büroo ja äripinnad on endiselt aktiivsed müügitehingute osas. Büroo/äripinna ostmist eelistatakse üürimisele. Büroomajade vakants väga tagasihoidlik. Oodata on üürihindade kuni 10% tõusu kesklinnas ning suurte magistraalide läheduses Tallinnas.
Uue trendina võib välja tuua kasvavat huvi töötavate büroohoonete ostu vastu (üürivoog). Investorid võtavad järjest suuremaid riske. Pretsedenditu oli tehing Tallinnas, Pärnu mnt`l, kus võõrandati ehitamisjärgus olev büroohoone, hinnaga, mille eelduseks oli turule kohane üüritootlus, juhul kui hoone oleks valmis ning 100% välja üüritud.
Lao ja tootmispindade turg on endiselt aktiivne eelkõige trasside äärsetel kinnistutel.
Lao ja tootmispindade üürnikud on muutunud nõudlikumaks. Pinnad üüritakse uutes laomajandites, kus ehitusstandardid kõrged ning eeldavad kommunikatsioonid olemas, ligipääs veokitele lihtne, ladustamine turvaline.
Uus trend. Ettevõtted, millede põhitegevuseks pole kinnisvarainvesteeringud, müüvad enda tarbeks välja ehitatud laopinnad institutsionaalsetele kinnisvarainvestoritele. Kinnisvarainvesteeringute tootluse ootus on investoritel 8-10%.
Soovitus. Oleme arvamusel, et Tallinna äripindade turg on valmis vastu võtma kuni 50 000 m2 uut kaasaegset büroopinda. Eelduseks äriotstarbelisele kinnisvarale sobiv keskkond, hea ligipääsetavus ühistranspordiga, tagatud peab olema autode parkimine.
Kinnisvarainvesteering oli 2005 aastal väga tasuv. Tundub, et sarnane trend jätkub ka järgneval aastal. Kui majanduses püsib kasvutrend, finantsasutused suudavad säilitada paindlikkuse laenutingimuste väljapakkumisel, mis hoiab igakuised kinnisvaralaenu tagasimaksed taskukohasena, inflatsioon püsib mõõdukana ja inimestes on usku veel helgemasse tulevikku, siis pole muretsemiseks põhjust.
Jaanus Laugus
Uus Maa