Eesti majandus on viimased aastad kasvanud ja sellega koos on mõõdukalt kerkinud ka kinnisvarahinnad ja tehingute hulk. Võrreldes majandussurutise ajaga saavutatakse aina uusi tippe ning seetõttu on üha enam arutluse all buumiteema.
Statistika näitab, et kinnisvaraturg on tõunud aastas 5-7%. Kui seni on aktiivsus olnud eelkõige suurlinnade, Tallinna ja Tartu keskne, siis käesoleval aastal on märgata kinnisvaratehingute hulga kasvu ka teistes Eesti piirkondades. Siiski on jutud uuest kinnisvarabuumist liialdatud, sest puuduvad olulised komponendid, mis iseloomustaksid üht tõelist buumi.
Puudub finantsasutuste surve ja konkurents laenuturul
Mäletatavasti olid pangad möödunud kinnisvarabuumi ajal laenuandmisel väga leebed, kontroll laenuvõimelisuse osas oli nõrk, tingimused olid kõigile ühtmoodi sõbralikud ning finantseeringut said paljud inimesed ja ettevõtted, kes nüüdsete reeglite kohaselt seda kohe kindlasti ei saaks. Laenu oli võimalik saada “0” omafinantseeringuga.
Selleks, et buum tekiks, peaks olema taas tuntav surve laenuandjate poolt, kes odava rahaga kliendid üle kuldavad. Hetkel võib tunda sellist pakkumissurvet vaid n-ö SMS-laenude osas, mis inimeste kinnisvaraostuvõimet ei mõjuta.
Hoolimata sellest, et euribor on ajalooliselt madalal, on laenuturg kasvanud mõõdukalt ning pooled kinnisvaratehingutest finantseeritakse omavahenditega. Pankades olevate säästude hulk on veel väga suur ning hoiuseintressid kokku kuivanud, mistõttu on mõistlik suunata vaba raha kinnisvarasse. Ning seda tehakse perspektiivitundega, mitte buumile iseloomulikult kiiret spekulatiivset tulu teenida soovides.
Tihtilugu ostab pere korteri oma lastele, kes täisealiseks saanud või saamas. Kui peamine kodu asub linnast väljaspool, eramus, on trendikas osta perele ka üks linnakorter.
Laenu antakse vaid kogemud arendajatele
Buumi ajal oli kinnisvara popp. Sellega tegelesid kõik ettevõtlikumad inimesed. Arendusturul liikus suhteliselt suvaline seltskond, paljudel polnud üldse varasemat kinnisvarakogemust.
Nüüd saavad pangast arenduslaenu vaid kogenumad, tugeva tausta ja hea renomeega arendajad. Pangad nõuavad lisagarantiisid ja tagatisi ka neilt, finantseerides maksimaalselt kolmandiku arenduskuludest. Seega peab arendajal olema piisavalt omavahendeid, et arendusturule pääseda.
Mahud väikesed, kvaliteet määrab
Praegust kinnisvaraturgu ning buumi-aega eristab väga tugevalt ka arendusprojektide olemus. Kui lühidalt võrrelda toonast aega praegusega, võib julgelt öelda, et kvantiteet on asendunud kvaliteediga.
Nüüdsed projektid on pigem väikesed. Uute arenduste maht on Eestis ca 1000 korterit, buumi ajal oli see 3000 ja enam. Kui praegu ehitatakse pigem suuremaid perekortereid, panustatakse kvaliteedile ja energiasäästlikkusele, siis buumiajal oli palju väikeseid kortereid üsna ühetaoliste planeeringutega.
Oleme harjunud ostma uusi kortereid ette
Kuna arendusturul on arendajate ja toodete kvaliteet hea, majad saavad tavapäraselt lubatud kujul valmis ning ka juriidika on vettpidav, saame ette ostes olla suhteliselt kindlad, et saame just selle, mille oleme ostnud virtuaalselt loodud kuvandi alusel.
Eelkõige tehakse broneeringud varases staadiumis ette selleks, et tagada endale sobivaim korter. Paremad korterid müüakse ette ära ja kui sa pole õigel ajal jaol, pead leppima kehvema lahendusega.
Broneerimisel ja võlaõigusliku lepingu sõlmimisel on ettemaksed mõõdukad. Ostja maksab ette kuni 20% ostuhinnast ja siis ootab rõõmsalt maja valmimist. Kogu ehitusriski võtab siiski arendaja ise.
Korteriturul pole spekulante
Korterid ostetakse pikajalise investeeringuna, kas enda tarbeks või üürile andmiseks. Turul ei ole spekulante, kes kaupleks broneeringutega, teades, et mõne kuu möödudes on asja hind oluliselt kallim. Selline spekuleerimine broneeringutega oli eelmisele buumile tavapärane.
Uusarenduste müük on aeglane ja kasumlikum vaid kesklinna ümbruses
Keskmiselt müüvad arendajad 0,5-1 korterit kalendrikuus. Seega võtab kümne korteriga arenduse müük vähemasti kümme kuud. Suhteliselt tavapärane on väikese 10-12 korteriga arenduse müügiaeg 18 kuud.
Uusarendusi tasub rajada vaid kesklinnas või selle lähiümbruse väljakujunenud elukeskkondadesse, kus hinnatase on hetkel selline, mis kannatab välja tänase ehitushinna ja annab arendajale lootuse ka mõõdukat kasumit teenida.
Ning lõpetuseks, positiivse tegurina võib välja tuua ka meie ühiskonna hirmu uue buumi ees, mis omakorda hoiab ostjaskonda vaos ning otsused ratsionaalsed. Siiski ei maksa emotsioonidega üle pingutada.
Olen arvamusel, et järgmine buum on meist veel kaugel, tehingute arv kinnisvaraturul mõõdukas ja inimesed ostuotsustes kaalutlevad.
Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 18.06.2013.