Eriolukorra lõppemine ning paljude piirangute leevendamine tõi mais kinnisvaraturule ennustatud ja oodatud tõusu. Esialgsetel andmetel ei olnud tõus nii kiire, kui oodati, ent seekord tunneme rõõmu ka väikeste võitude üle, sest eriolukorra armid oleksid võinud olla ka sügavamad. Ettepoole vaadates on paljud turuosalised ühel meelel, et suvel suurt aktiivsuse hüpet ilmselt ei toimu, küll aga on pilgud pööratud sügisesse, et siis väljakujunenud majandusolukorra põhjal juba uusi otsuseid langetada.
Müügi- ja üüripakkumiste arv pole kinnisvaraturul vähenenud, hoopis vastupidi. Kahanenud nõudluse ja tarbijakindluse tõttu on turul tekkinud ülepakkumine, ent pakkumishinnad pole veel valdavalt langenud.
Maaklerite sõnutsi peaks eduka müügi puhul olema siiski varasemast paindlikum, sest sügisel võidakse hinnaläbirääkimisi pidada juba madalama taseme juures.
Korterite osas langevad esimesena tõenäoliselt järelturu tüüpkorterite hinnad, kus pakkumist ja võrdlusmaterjali on rohkem, uusarenduste puhul on rohkem näha korteri lisade pealt allahindluste tegemist, olgu siis selleks panipaik, parkimiskoht, köök või kõrvalkulud.
Pankade laenutingimused ja soov eluasemelaenu pakkuda pole suuresti muutunud, küll on aga vähenenud nende inimeste hulk, kes kvalifitseeruvad laenu saajateks.
Kuna pankade jaoks on suurimad riskid seotud laenu tasumise võimekuse osas, siis kui näiteks kliendi tööandja on küsinud riigilt abi, tähendab see, et kindlus ettevõtte jätkusuutlikkuse osas on vähenenud ning risk laenu väljastada on suurenenud.
Statistikast rääkides sõlmiti mais esialgsetel andmetel üle kogu Eesti 1345 ostu-müügitehingut. Võrreldes aprilliga suurenes tehingute arv 14% ehk 165 tehingu võrra, samas kui viimase viie aasta lõikes oli tegemist halvemuselt teise kuuga. See tähendab seda, et kiirest taastumisest on keeruline rääkida.
Võrreldes aprilliga vähenes tehingute arv vaid Läänemaal ja Tartumaal, viimases maakonnas toimus suur, ligi 40-tehinguline kukkumine, kuna langesid ära Tartu lähedase Raadimõisa Kodu uusarendustehingud. Harjumaal suurenes tehingute arv 108 võrra, mujal oli kasv väiksem, Ida-Virumaal suurenes tehingute arv 21 võrra ja Lääne-Virumaal 15 võrra.
Üksikelamute ja suvilatega sõlmiti 331 tehingut, mida oli 70 võrra vähem kui möödunud aasta samal ajal, ent võrreldes aprilliga suurenes tehingute arv 83 võrra ehk kolmandiku võrra.
Nagu juba öeldud, siis tehingute hinnad jätkavad kriisieelsel tasemel. Mais oli korteritehingute mediaanhind 1389 €/m2, mida oli küll vähem kui aasta varasematel kuudel, ent 8,5% kõrgem kui mullu. Kuna makromajanduslikud näitajad on halvenenud, on keeruline lootma jääda, et hinnad püsivad jätkuvalt samal tasemel.
Sügisel näeme hinnakorrektuuri, mis aga ei eelmise kriisi sarnane 50%, vaid tulenevalt arendajate omakapitali kaasamise võimekusest ning perede paremast finantssituatsioonist tuleb tunduvalt madalam.
Tallinna korteriturg
Võrreldes aprilliga nägi Tallinn tehingute arvu 16%-list kasvu (455→531), mis peamiselt tuli uusarendusturult ehk varasemate lepingute realiseerimisest. Uusarenduste turuosa oli seetõttu üks kõrgemaid – 39% –, samas kui järelturul sõlmiti vaid 7 tehingut enam. uusarenduste kõrge osakaalu tõttu tõusis tehingute mediaanhind rekordilähedasele tasemele, ulatudes kolmandat korda läbi aegade üle 2000 €/m2 (2095 €/m2).
Järelturu lakmuspaberil ehk magalarajoonide Haabersti, Lasnamäe ja Mustamäe tüüpkorterites on aga nõudluskõvera languse tõttu alanud hinnalangus: 2- ja 3-toaliste korterite mediaanhind oli jaanuarist märtsini 1524 €/m2, aprillis 1500 €/m2 ja mais 1460 €/m2 ehk 4% madalam kui aasta algul.
Üüripakkumiste arv on võrreldes märtsi ja aprilliga veelgi suurenenud, mis tähendab seda, et liikumine pikaajalisele üüriturule on jätkuv, ent nõudluse kasv ei ole pakkumise kasvuga olnud proportsionaalne.
Korteriturg Tartus
Ka Tartus andis mai põhjust rõõmustamiseks – aprillis sõlmiti korteritega teatavasti 95 tehingut, mais juba 10 tehingut enam. Suurema panuse tehingute kasvu andsid uusarendused, mille korteritega sõlmiti 41 tehingut, aktuaalset aktiivsust paremini väljendav järelturg taastus aga väga aeglaselt – aprillis sõlmiti järelturul 61 tehingut, mais 64 tehingut. Uusarenduste väga kõrge osakaalu (39%) tõttu püstitas mediaanhind teist kuud järjest uue rekordi.
1649 €/m2 kõrgune mediaanhind peaks aga kohalike maaklerite sõnutsi vähenema, eelkõige nõudluskõvera vähenemise tõttu. Hinnatud asukohas paikneva ja defitsiitse kinnisvaraobjekti hinnakorrektsioon ei saa aga väga kõrge olema, pigem tabab hinnakirves esimesena Annemõisa keskmises seisukorras kortereid, mille valik on alati pigem suur olnud.
Korteriturg Pärnus
Sarnaselt Tallinnale ja Tartule veetis ka Pärnu turg mais taastusravil. Aprillis sõlmiti suvepealinnas 41 tehingut, mais aga juba 63 tehingut. Kasv tuli nii uusarenduste (8→18) kui ka järelturu pealt (33→45), järelturu müügimahult jäädakse 2019. aasta ja 2020. aasta esimeste kuude keskmisele veel veidi enam kui viiendiku võrra alla.
Kogu turu aktiivsus oli sama perioodiga võrreldes vaid 15% madalam, eelmise aasta sama ajaga sõlmiti siiski 52 tehingut vähem (järelturul -36 tehingut).
Tehingute mediaanhind oli mais 1385 €/m2, võrreldes eelmise aasta maiga, mil uusarenduste osakaal oli üsna sarnane, oli tehingute mediaanhind 10% võrra kõrgem. Eriolukord on vähendanud lühiajalise üürituru potentsiaali, maaklerite sõnutsi on mitmed varasemad kliendid võrreldes eelnevate aastatega läinud suvele vastu vanade üürnikega.
Korteriturg Narvas
Erinevalt teistest suurematest linnadest jäi Narvas mai tehingute arv aprillile alla. Kui aprillis sõlmiti 44 korteritehingut, siis mais 38. Tehingute arvu taastumisele mõjub negatiivselt Venemaal möllav koroonaepideemia, mis tähendab seda, et idanaabriga on reisipiirangud endiselt jõus ning pole näha, et need lähiajal leevenduks.
Seetõttu on viimase kahe kuuga kinnisvara pakkumine langenud viimaste aastate madalaimale tasemele, mais oli pakkumises veidi üle 500 korteri ehk ligi 400 korterit vähem kui aasta tagasi.
Vähenenud pakkumine pole aga turukonkurentsi suurendanud, langenud on ka nõudlus, mis on küll peatanud mediaanhinna languse, ent pole seda veel suurendanud. Mais oli tehingute mediaanhind 367 €/m2, jäädes eelmise aasta maiga samale tasemele.
Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik