Murranguid kinnisvaramaastikul võib märgata protsessina, kus esimesed muutused toimuvad elukondlikus kinnisvaras ning kesklinna tsoonis. Sealt liiguvad need edasi magalarajoonide poole, pea pooleaastase vahega jõuavad ka maade ja majadeni ning kõige lõpuks hakkab muutuma ka ärikinnisvara turg. Kui oodata märkimisväärselt suuremaid muudatusi, peab ka kinnisvara valdkonnas toimuma põlvkonnavahetus, kuid kapitalimahukuse tõttu võtab see tõenäoliselt inimpõlvkonna jagu kujunemise aega. Nii nagu püsiva toote müügis ja arengus, on ka kinnisvaraturul järjest rohkem oodata uute disaini- ja funktsioonilahenduste pealetungi – uue efektiivsuse peaks tooma ühelt poolt standardiseerimine ja teiselt poolt disain.
Siinkohal toon välja mõned olulised märksõnad kinnisvaraturu arengus:
• Riiklikust elamufondist oleme jõudnud läbi omandireformi eraomandisse, mis on lõpptulemusena väga hästi toiminud. Ka teised Euroopa riigid hindavad seda kõrvaltvaatajana kui hästi toimivat süsteemi.
• Olematust seadusandlusest oleme jõudnud ühe keskmisest kõrgemalt arenenud riigi tasemele, kus meil on olemas nii võlaõigus-, asjaõigus- kui ka ehitusseadus.Samas peab märkima, et kuigi seadus näeb ette, et maakleriteenuse eest peab maksma töö tellija, siis elukondlikul kinnisvaraturul vajab see veel korrigeerimist: harjumuspäraseks on kujunenud, et maakleritasu maksab üürilevõtja. Ärikinnisvaras vastavad need reeglid enam seadusele ning on korrektselt paigas. Tõenäoliselt jõuab ka elukondliku kinnisvara teenus sinna järele.
• Üüriturul on arenguruumi. Oleme alles protsessis , kus kinnisvaraomanike arv väheneb, seega ka üksikisikutest üürileandjate arv. Süsteem liigub selles suunas, kus üürileandja rolli saab endale pigem riik või suuromanikud ning üürnikuks kujuneb inimene, kes ei taha ega ka suuda ennast majandada nii, et omada kinnisvara ning on nõus eelkõige üürniku positsiooniga.
• Suuremat tähelepanu on hakatud pöörama linnaplaneerimisele, oluliseks on saanud miljööväärtuslike alade kaitse. Elamufondi kvaliteet on kasvanud siiski vaevaliselt, tänaseni on 70% sellest veel nõukogudeaegne ja vananenud kollektiivmagala kontseptsioon ei võimalda mõnel piirkonnal minna kaasa uute ning moodsamate keskkonnanõuetega. 20 aasta jooksul on muidugi ehitatud ka hulgaliselt väikemaju, mille kvaliteet on nõrk ning mis tõenäoliselt järgmist dekaadi vastu ei pea. Valusad momendid infrastruktuuri arengus tekkisid masujärgsel perioodil, kui arendajad arvestasid ainult omakasu ning paljud pankrotistusid. Seega jäid paljudes uuselamupiirkondades välja arendamata ligipääsuteed, energiavarustus, side. Peatus ka sotsiaalne infrastruktuur, näiteks puudusid kauplused, lasteaiad. Tulevikus tuleks pöörata sellele tähelepanu, et omavalitsused võtaks ka ise osa infrastuktuuri loomisest, sh trasside arendamisest.Samas peab märkima, et nt Tallinn on muutunud ilusaks, arhitektuur on mitmekülgne ning kesklinna lähedal asuvate linnaosade kontseptisoon (nt Kassisaba, Kalamaja) on kiiresti arenemas.
• Kui 90-ndate alguses oli kinnisvaraturg põhiliselt väheste maaklerfirmade vahendusäri, siis tänaseks on sellest kasvanud tööstus, kus on toimunud spetsialiseerumine. On suured ehitus- ja arendusfirmad, kes on keskendunud kortermajade ja elamurajoonide väljaehitamisele, on väiksemad arendusfirmad, kes ehitavad väiksemaid kortermaju ja renoveerivad vanu maju, on suured kinnisvarafirmad, kes pakuvad täisteenust, ning on ka hulk firmasid, kes tegelevad ainult kinnisvara vahendamisega.
• Märkimisväärselt on tõusnud kinnisvarafirmade, maaklerite ja hindajate professionaalsus, nn trepikojamaaklereid või libamaaklereid jääb aina vähemaks ja turul on täna rohkem suuremaid firmasid. Suured kinnisvarafirmad on liitunud, tugevamad püsinud. Kinnisvarafirmades on toimunud spetsialiseerumine, kus lisaks maakler- ja hindamisteenusele koostatakse turuanalüüse, pakutakse konsultatsiooniteenust ning lisateenuseid. Maaklerite ja hindajate maine on turul märkimisväärselt paranenud, nende teenust vajatakse üha enam just tänu nende kogemustele ja usaldusväärsusele.
• Umbes 2005. aastal tekkisid esimesed ametlikud Eesti varade hindamise standardid, mida praeguseks on juba 13. Tekkinud on andmebaasid (näiteks maa-ameti tehinguregistrid), mis on hindajate põhiliseks töövahendiks. Tehingute andmeid saab vastava maa-ameti litsentsi alusel, mida samuti nt veel 10 aastat tagasi oli väljastatud vaid üksikuid, tänaseks on see enamik suurtel firmadel. Paljud väiksemad ettevõtted on hindamisteenuse pakkumise lõpetanud. Ettevõtted teevad enam koostööd ning vahetavad omavahel infot. Loodud on erialaliidud, nagu näiteks Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda. Kui paarkümmend aastat tagasi olid hinnangud vaid paberkandjal, siis tänasel päeval aktsepteerivad finantsasutused reeglina vaid digiallkirjaga elektroonilisi hinnanguid. Samas hindamisteenuste hinnad hoolimata varade väärtuste ja elukalliduse oluliselt tõusust ei ole eriti muutunud.
• Pankade osatähtsus kinnisvaraturu mõjutajana on kasvanud märkimisväärselt. Seoses omandipõhise kinnisvaraturuga on pankadel tänaseks pea piiramatu võim. Järgmine etapp on ilmselt hüpoteekpanganduse kasv, mis ei sea omaniku jooksvat maksevõimet nii suure surve alla, samas muudab kinnisvara omamise pikas perspektiivis kallimaks. Pangad on astunud otseselt ka kinnisvaraärisse, kus peavad tegelema buumijärgselt pankrotistunud ettevõtete kinnisvaraportfellidega.
• Võrreldes elukondliku kinnisvaraga ei domineeri kommertskinnisvara kinnisvara puhul emotsioon ning seetõttu toimuvad selle sektori arengud viivitusega. Tänased investeeringute tootlusootused on väga lähedal pikaajalisele turupotentsiaalile, seetõttu on investorid jälle ettevaatlikumad.Tõenäoliselt oleme juba 2020. aastal uue kvaliteedi nõude künnisel, oodatakse nn „null-energia“ maju.