Kinnisvara hinnas on tähtsaim asukoht
Üle kümne aasta kinnisvara hindajana tegutsenud kinnisvarabüroo Uus Maa töötaja Tõnu Kuhi nimi on tuttav igale kinnisvaraga kokku puutunud inimesele, tema pilgu alt on läbi käinud palju kohalikest ostu-müügiobjektiks olnud majadest ja korteritest.
Teated pealinna kinnisvaraturul on ärevad. Kas kinnisvaramull hakkab lõhkema?
Kinnisvaraturul on omad tõusud ja seisakud ja mõõnad. Suurem tõus kinnisvaraturul oli möödunud aastal ja nüüd olukord stabiliseerub. Korterite müügiaeg on lihtsalt pikenenud, võiks ütelda läinud normaalsema aja peale.
Meie kohalik turg sõltub pealinnast: kui seal on kinnisvaraturu elavnemine, siis natukese aja pärast meil ka. Rakveres pole mingit langust ette näha, pole juurde tulemas sellist hulka korterid, et need müümata jääksid. Kui pangaintressid tõusevad, siis ka meil müügiperiood pikeneb, arendaja peab ehk kasumis järele andma.
Inimesed süüdistavad, et just kinnisvarabürood on korterite-majade hinnad üles löönud.
Vaevalt keegi maakleritest või hindajatest saab oma suva järgi hinda üles lüüa. Turul on hinnad kujunenud ikka pakkumise-nõudluse järgi. Üks hinnatõusu tegur on kindlasti soodsad pangalaenud. Teine – kortereid näiteks Rakveres lihtsalt ei jätku, pole ju aastaid uusi korterelamuid ehitatud, nüüd on see tegevus elavnenud, sest vanas majas asuva korteri ruutmeetri hind on lähedal juba ehitatava uue korteri ruutmeetri hinnale.
Korterite järele on nõudlus, kuid ega eramuehituselegi pole Rakveres ruumi.
Võimalus on Rakveres vana maja osta, see lammutada ja uus asemele ehitada. Tallinna ümbruse ehitusbuumi jälgides võib oletada, et ka meie piirkonnas on lähivaldades võimalik arendustegevust oodata. Muidugi lähevad kõigepealt ära privaatsemad ilusamad kinnistud.
Eramute turul pole siin olnud võrreldavat hinnatõusu korterite osas toimunuga, järelikult siin ruumi peaks olema. Elu on ju nii, et inimene saab korteri, siis müüb selle maha ja tahab oma maja. Aga vanade eramute pakkumine on linnas väike. Alternatiiv – näiteks Sõmerule, lähivalda.
Pealinna ümbruse lagedad põllud on eramuid täis, mis mõnu võiks olla seal tuule käes elades.
Ma ei usugi, et lähiaastatel suuremaid eramuehitusarendusi ümber Rakvere linna tuleb, kõik sõltub kommunikatsioonidest. Samas, viie-kümne aasta perspektiivis on see areng toimumas. Kui ikka arendaja paneb raha kõikidesse tehnovõrkudesse ja ka teedesse, siis parajate, mitte liiga suurte eramute järele on nõudlus täitsa olemas.
Rakvere linna sees on arendamisel Mõisavälja rajoon, kuhu linn ise kõik kommunikatsioonid ja teed ehitab.
See on tõesti hea projekt – eramud tulevad jõe äärde, loodus ja rahulik ümbrus, samas on tegu ju linnaga, kesklinna jalgsi kümne minuti tee. Aga seal oli ka tegu endise sõjaväelinnakuga, omavalitsus pidi sellega midagi ette võtma. Praegu taolisi ühe piirkonna arendamise projekte Rakveres ette näha pole.
Mida siis praegu teha, kas müüa oma kinnisvara või vastupidi, parem juurde osta? Euro tulek lükkus ka edasi.
Osa omanikke praegu ei müü, sest ootavadki eurot. Kui põhjendatud selline ootus on? Vaevalt hinnad suuri hüppeid teevad, sest hinnatõus on juba olnud, see raha on seal sees. Kui euro kasutusele võetakse, siis midagi kallineb, millegi hinda saab tõsta, aga see pole kümnetes protsentides. Vaatame, mis euro tulekul juhtub. Arusaadav, et siis need tänased ootajad paiskavad turule oma kinnisvara, aga kui turg on täis, peaks hinnad ju kukkuma.
Ei usu, et näiteks vanades nõukogudeaegsetes majades korterite hinnad tõusevad, pigem liiguvad need alla.
Tegelikult on aga kõik seotud pankade laenupoliitikaga, kuniks jätkub odavaid laenusid. Isegi kodulaenu intressi tõus ei peata turgu, kuna tõus praegu on ikka väga väike, võrreldes sellega, mis euribor oli seitse-kaheksa aastat tagasi. Inimestel on oma elamise ostusoov nii tugev. Pealegi arvestatakse palkade järkjärgulise tõusuga.
Täpsemalt veidi teie erialast, kinnisvara hindamisest. Mida te hindamisel arvestate?
Enamik kinnisvara hindamisi – kuni 85% – toimubki pangalaenu eesmärgil. Laenu saab nii kinnisvara ostuks kui remondiks. Pangad annavad nende kinnisvarafirmade nimekirjad, keda nad aktsepteerivad, ning kliendid võtavad siis meiega ühendust. Kinnisvara hinnatakse turusituatsioonis turuväärtuse järgi ehk kui kiiresti saaks vastava hinnaga kinnisvara müüdud. Hinna määramisel on aluseks juba toimunud tehingud, muidugi arvestatakse sisse ka toimunud hinnatõus. Siin ongi üks hindamise vastuolu klient ei pruugi mõista, et me ei saa vara kallimaks hinnata, mis sest et kallima hinnaga ostja on olemas. Lihtsalt analoogset tehingut pole siin turul veel toimunud. Näiteks objektil on kahe miljoniga ostja olemas, aga me ei saa hinnata rohkem kui 1,8 miljonit krooni.
Hindame ka kinnisvarafirmadele finantsaruandluse eesmärgil, aga samuti kohtuvaidluste jaoks.
Kas inimesed teevad vahet kinnisvara ehitusmaksumusel ja turuväärtusel?
Nii see on, teatud asjadel võib suhe olla üksühene, aga lõpuks oleneb kõik kinnisvara asukohast. Maapiirkonnas võib ju pool miljonit hoonesse investeerida, aga ega turuväärtus nii palju tõuse. Hinna määramisel ongi põhimõte: asukoht, asukoht ja asukoht.
Samas, kui keskustes hinnad tõusevad, siis ümbruskonnas ka. Ei saa olla Rakvere ja Vinni hindadel suuri vahesid.
Ei tasu igale ehitusele teha kallist remonti. Kui on soov müüa, siis tasuks vaadata üle ja remontida tehnosüsteemid, aknad ja katus, nende asjade eest on ostja nõus ka maksma.