По прошествии декабря снова есть причина для подведения итогов года на рынке недвижимости. Декабрь был, с одной стороны, самым вялым месяцем второго полугодия (1783 сделки купли-продажи), а с другой стороны – месяцем сделок по самым высоким ценам (медианная цена 1558 €/м2).
Эстония
То есть удельный вес сделок с новостройками был очень высоким, хотя в связи с предпраздничным и праздничным периодом рынок был менее активным. Поскольку в последние годы в случае многих застроек Земельный департамент отражал также обязательственно-правовые сделки, то это умерило большой объем сделок в декабре и распределило их на весь год. 2019 год продолжил развитие последних лет – число сделок увеличилось на 800 и превысило 23 000, что является самым высоким показателем десятилетия и практически уровнем 2007 года. Число сделок уменьшилось только в трех уездах, наибольший вклад в увеличение числа сделок внес Харьюмаа (+279 сделок по сравнению с прошлым годом), Ида-Вирумаа (+176 сделок) и Пярнумаа (+94 сделки). Позитивным было и значительное увеличение числа сделок в Рапламаа (+68 сделок), что указывает и на хорошее географическое расположение Рапламаа по отношению к Харьюмаа, которое позволяет этому уезду участвовать в более быстром развитии рынка недвижимости по сравнению с большей частью Эстонии.
По сравнению с предыдущим годом медианная цена сделок выросла на 3,5%, что свидетельствует уже о более спокойном развитии рынка недвижимости. Самая высокая медианная цена сделок была в Харьюмаа (1793 €/м2), где годовой рост цен почти вдвое превышал средний показатель по Эстонии (6,5%). Большое влияние Харьюмаа на рынок недвижимости отражает также и то, что Харьюмаа является единственным уездом, медианная цена сделок в котором превышает медианную цену сделок по Эстонии. В Тартуском уезде цены выросли на 3,7% до 1374 €/м2, отметку в 1000 €/м2 преодолели и в Пярнумаа, где цены выросли на 8%. В повышение цен внесли свой вклад все уезды, причем повышение цен было самым скромным в Ида-Вирумаа и Ляэне-Вирумаа, где по сравнению с предыдущим годом медианная цена в абсолютном выражении выросла менее чем на 5 €/м2.
Рынок квартир в Таллинне 2019
В Таллинне в декабре было заключено 846 сделок купли-продажи, что в годовом разрезе было меньше числа сделок только в октябре и ноябре. Однако это означало очень активный последний квартал года, когда было заключено на 200 сделок больше, чем в третьем квартале. Из 846 сделок 338 были сделками с новостройками, таким образом доля новостроек достигла 40%, что является самым высоким показателем за год. Высокая доля новостроек повлияла на уровень цен, при этом медианная цена сделок впервые превысила 2000 €/м2 (точнее 2133 €/м2), то есть достигла самого высокого уровня за всю историю. Очень активный четвертый квартал означал, что по сравнению с прошлым годом в 2019 году медианная цена сделок выросла на 7,3%, что обусловлено ускорением роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках. В 2019 году было заключено 9785 сделок купли-продажи квартир, что было примерно на одном уровне с 9760 сделками в 2017 году и 9700 сделками в 2018 году. Этот застой указывает на то, что время сильного роста рынка прошло, объем новостроек остался на том же уровне (около 30%), в то время как вторичный рынок оставался на прежнем уровне уже с 2013 года. Поскольку экономика прогнозирует более спокойные времена, и объем новостроек останется таким же и в 2020 году, никаких серьезных изменений в этом году не ожидается.
Рынок квартир в Тарту
Декабрь этого года по сравнению с остальным годом был менее активным. В декабре была заключена 141 сделка, из которых 40, или более 28%, были сделками с новостройками. Такое распределение сделок подняло годовую медианную цену немного выше среднегодового уровня – до 1473 €/м2. По сравнению с декабрем предыдущего года активность и уровень цен были довольно схожими. В целом можно утверждать, что 2019 год был в Тарту годом более спокойного развития, по части новостроек было заключено 485 сделок, или на 58 меньше, чем в 2018 году, но активность вторичного рынка была самой высокой за десятилетие, число сделок достигло 2012, или самого высокого уровня с 2007 года. Увеличение медианной цены сделок было поддержано быстрым ростом доходов и уверенности потребителей, показатель 2019 года – 1443 €/м2, или 4,1%. Из-за меньшей доли новостроек рост медианной цены замедлился более чем в два раза.
Рынок квартир в Пярну
В Пярну декабрь был наименее активным месяцем года: в течение декабря было заключено 48 сделок купли-продажи, что на 8 меньше, чем в январе, ранее наименее активном месяце года. По сравнению с 2018 годом число сделок в декабре даже увеличилось, при этом медианная цена сделок была чрезвычайно высокой (1426 €/м2), что, с одной стороны, свидетельствует о высокой доле новостроек (25%), а с другой стороны – о высоких ценах сделок на вторичном рынке. Число новостроек в Пярну увеличивалось с 2017 года: в 2019 году с новостройками было заключено 203 сделки, или 23% от общего числа сделок, что на 66 сделок больше, чем в 2018 году. В 2019 году было заключено 896 сделок, что стало вторым показателем за десятилетие, чуть ниже показателя 2017 года. В 2017 году новостроек было меньше, а вторичный рынок был более активным. Тем не менее медианная цена сделок, которая в 2019 году составляла 1244 €/м2, свидетельствует не только об увеличении объема новостроек, но также об общем росте цен и повышении уверенности потребителей. По сравнению с 2018 годом медианная цена сделок в Пярну увеличилась на 8,3%.
Рынок квартир в Нарве 2019
Декабрь в Нарве был довольно вялым месяцем, поскольку заключено было всего 53 сделки купли-продажи. Это на несколько сделок больше, чем в июле или августе, но в контексте 2019 года, который в целом был самым активным за последнее десятилетие, декабрь ничем не выделялся. В течение года было заключено 759 сделок, на 25 больше, чем в 2017 году, и на 50 больше, чем в 2018 году. Незначительное повышение цены предложения также остановило падение цен, но с точки зрения социально-экономических показателей в одном из самых бедных самоуправлений Эстонии на рынке недвижимости речь идет о «потерянном десятилетии». Цена достигла своего пика в 2014 году, когда медианная цена была 474 €/м2, после чего каждый год уровень цен снижался, достигнув к 2019 году 391 €/м2. Хотя увеличение числа сделок позитивное, необходимо также повышение цен, которое отражало бы позитивные изменения на рынке Нарвы.
Уездные города
В кильватере крупных рынков недвижимости в 2019 году продолжал расти рынок уездных городов. Из двенадцати городов, взятых под наблюдение, число сделок уменьшилось только в трех из них – Хаапсалу, Пайде и Пылва, а медианная цена сделок уменьшилась в Раквере. Самое большое число сделок в 2019 году было в Йыхви, где заключили 253 сделки. По сравнению с 2018 годом число сделок в Йыхви увеличилось на 40. 243 сделки были заключено в Раквере, 242 сделки – в Вильянди и 233 сделки – в Валге. После Йыхви больше всего увеличилось число сделок в Валге (+25 сделок) и Вильянди (+20 сделок).
Самая высокая медианная цена сделок из уездных городов была в Курессааре, где она по сравнению с 2018 годом выросла более чем на 100 €/м2, достигнув 955 €/м2. После Курессааре идет большой отрыв, затем примерно на одном уровне идут Рапла (776 €/м2), Вильянди (754 €/м2), Хаапсалу (740 €/м2) и Раквере (734 €/м2). Медианная цена сделок больше всего увеличилась в городе Выру, на рынок которого явно влияли новостройки, увеличив медианную цену за год с 124 €/м2 до 610 €/м2. Медианная цена в большинстве уездных городов была выше 400 €/м2, ниже других уровень цен был в Йыгева (307 €/м2), Йыхви (223 €/м2) и Валге (136 €/м2).
