2022 год на рынке недвижимости начался с энергетического шока. Хотя это и не привело к падению цен, но увеличило число предложений о продаже и аренде.
Из-за большого объема новостроек цена предложения несколько увеличилась, но увеличение числа объявлений свидетельствует о более длительном периоде продаж, а в ближайшие полгода и о более стабильных ценах сделок, особенно в случае вторичного рынка. В краткосрочной перспективе удушающие побочные расходы прежде всего повлияют на рынок аренды, вероятно, произойдет корректировка цен, но делать долгосрочные выводы на основе одного-двух месяцев пока сложно.
Эстония
Вероятно, в этом году рынок недвижимости ожидает более спокойное время, чем в прошлом году. Рост процентной ставки зависит от политических решений, но при его реализации мы увидим охлаждение рынка и замедление роста цен. Ожидается, что увеличение предложений в новостройках, особенно в Таллинне, переместит фокус со вторичного рынка на новые квартиры, поэтому есть стремление замедлить быстрый рост цен на вторичном рынке. Окончание коронавирусной пандемии, стабилизация цен на сырье и сокращение сбоев в цепочках поставок также могут свидетельствовать об охлаждении рынка, но в неспокойные времена трудно делать ставки на такие прогнозы.
Если смотреть на сделки, мы все еще находимся в стадии спада, хотя экономический рост, скорректированный в сторону понижения из-за быстрой инфляции и возможного повышения процентных ставок, скорее всего, вызовет на рынке негативные настроения. В январе 2022 года было заключено 1847 сделок купли-продажи квартир. Год назад было заключено 1804 сделки, но рост медианной цены был по-прежнему быстрым: в прошлом году медианная цена сделок составляла 1532 €/м2, в этом году она была выше почти на 20%, или 1822 €/м2.
Таллинн
Рынок частных домов похож на рынок квартир: в прошлом году мы достигли пика числа сделок, и в этом году, вероятнее всего, увидим такое же или меньшее число сделок. В январе было заключено 206 сделок с частными домами (в прошлом году – 226) и 46 сделок с дачами (50). С земельными участками под жилую застройку заключено 235 сделок (в прошлом году – 254).
В крупных городах активность сделок осталась на прошлогоднем уровне. Однако на таллиннском рынке произошло снижение числа сделок: было заключено 711 сделок (в прошлом году – 766). Снижение произошло из-за рынка новостроек, где было совершено всего 106 первичных продаж, а в прошлом году – 248. Вторичный рынок оставался активным: в январе было заключено 605 сделок (в прошлом году – 576). Несмотря на меньшую долю новостроек, медианная цена третий месяц подряд превысила отметку в 2300 €/м2, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года это на 8,8% больше (2279 €/м2 → 2394 €/м2). Поскольку объем новостроек в этом году увеличится, есть предпосылки для снижения активности вторичного рынка, хотя бурный рост цен мы увидим и в этом году.
Тарту
В Тарту было заключено 196 сделок (в прошлом году – 223), спад пришелся на вторичный рынок, так как в каждый сопоставимый месяц в новостройках заключалось более 90 сделок. Более высокая доля новостроек, быстрая инфляция и низкое предложение привели к тому, что второй месяц подряд медианная цена превышала 1800 евро/м2, а также был установлен новый ценовой рекорд. По сравнению с тем же периодом прошлого года медианная цена увеличилась на 6,9% (1762 €/м2 → 1883 €/м2).
Пярну
В Пярну было заключено 64 сделки (в прошлом году – 60), с новостройками – всего 7 сделок. Медианная цена сделок третий месяц подряд была на уровне выше 1600 €/м2, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года медианная цена выросла на 26,4% (1300 €/м2 → 1643 €/м2).
Нарве
В Нарве было заключено 68 сделок (в прошлом году – 61), потому что в январе прошлого года из-за структурных изменений медианная цена в приграничном городе достигла 479 €/м2, а в этом году она снизилась до нормального уровня в 418 €/м2. Из-за небольшого предложения мы увидим рост цен и в этом году, при этом число сделок может быть ниже, чем в прошлом году. Тем более, что влияние реформы второй пенсионной ступени осталось в прошлом году.
