Российско-украинская война принесла на рынок недвижимости изменения, но их влияние на сделки купли-продажи в марте было не слишком большим. Самые заметные изменения произошли на таллиннском рынке, который всегда реагирует первым, независимо от того, положительные новости или отрицательные.
Количество предложений на рынке аренды в Таллинне за последние пару месяцев сократилось примерно на 40%, уровень цен поднялся на 10-20%. Арендный бизнес стал более рискованным, количество людей, чье прошлое неизвестно и у которых нет истории в Эстонии, значительно увеличилось. Поэтому рядом с добрыми самаритянами появились и недоверчивые люди, что затрудняет сдачу квартир беженцам, или же желающие снизить риски при сдаче в аренду (аренда на неопределенный срок, гарантии).
В то же время активность рынка купли-продажи снизилась из-за снижения доверия потребителей и повышения рисков доступности денег – во второй половине года риск увидеть положительный EURIBOR выше, чем когда-либо, что делает кредит и его обслуживание более дорогим.
Помимо более негативного настроения, сложно ожидать, что при таком небольшом количестве предложений можно поддерживать такой же высокий уровень активности сделок. Поэтому в отличие от рынка аренды, мы наблюдаем увеличение количества предложений на рынке продаж – становится все больше людей, которые продают для сохранения ликвидности или в панике. Количество предложений квартир, которое в начале года в Таллинне составляло 2000, в марте-апреле увеличилось до 2200–2300. Из-за риска роста процентных ставок также резко возросло и количество рефинансированных кредитов. Увеличение количества предложений и снижение активности могло бы свидетельствовать о коррекции цен купли-продажи, но в ситуации, когда многие новостройки затормозились из-за роста цен на сырье и не видно макроэкономических проблем, падения цен на рынке может и не произойти.
Эстония
Результаты рынка квартир в марте были на удивление хорошими благодаря заключенным в предыдущие месяцы договорам – в Эстонии было заключено 2314 сделок купли-продажи квартир, что на несколько процентов меньше, чем за тот же период прошлого года, но значительно больше, чем 1800+ сделок в январе или феврале. За первые три месяца года число сделок уменьшилось почти на 2%. Медианная цена сделок составила 1837 €/м2, что осталось на уровне предыдущих месяцев, по сравнению с мартом прошлого года медианная цена выросла на 16% (+18,5% в годовом сравнении с I кварталом). Судя по сделкам первого квартала, число сделок в годовом сравнении уменьшилось в Харьюмаа на 6%, в Тартумаа – на 4% и в Пярнумаа – на 1%, в то же время в Ида-Вирумаа число сделок увеличилось на 11%.
Таллинн
В результатах Таллинна последствия войны были более заметны. В марте было заключено 879 сделок (-12,5% по сравнению с прошлым годом), число сделок на вторичном рынке сократилось на 6,4%, при этом активность сделок с новостройками по-прежнему очень высока. Однако на вторичном рынке по сравнению с последними двумя месяцами мы наблюдаем увеличение числа предложений почти на 15%. Таким образом, признаки все еще довольно смутные, но значительного снижения активности не наблюдается. Несмотря на увеличение числа предложений, в условиях быстрого роста входных цен нет оснований делать ставку на падение цен. Медианная цена сделок в марте была самой высокой за всю историю, достигнув почти 2600 €/м2 (+22% по сравнению с прошлым годом). По сравнению с первым кварталом прошлого года число сделок уменьшилось на 10%, медианная цена увеличилась на 17%, а оборот практически не изменился.
Тарту
В отличие от Таллинна, тартуский рынок продолжал быть очень активным, но и раньше было понятно, что по сравнению с Таллинном остальная Эстония реагирует на события с запозданием. В отличие от Таллинна, не увеличилось и предложение недвижимости. В марте было заключено 238 сделок, что является рекордным результатом и превышает показатель прошлого года на 27 сделок. Рост пришелся на вторичный рынок, так как с новостройками было заключено 62 сделки, что практически соответствует уровню прошлого года. Медианная цена сделок в марте составила 1950 €/м2, что лишь немного ниже результата февраля (1952 €/м2), но по сравнению с мартом прошлого года уровень цен вырос почти на 9%. По сравнению с первым кварталом прошлого года число сделок практически не изменилось, медианная цена увеличилась на 9%, а оборот – на 10%.
Пярну
Благодаря большому объему сделок с новостройками (35 сделок) в Пярну было заключено более 100 сделок, хотя число сделок на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом и уменьшилось на 9. Изменения в структуре сделок вызвали стремительный рост цен (+55% по сравнению с прошлым годом), медианная цена сделок установила новый рекорд, дойдя до 1853 €/м2 (1696 €/м2 на вторичном рынке). Однако в годовом сравнении число сделок за первый квартал в этом году сократилось на 6% (вторичный рынок -17%), тогда как медианная цена сделок увеличилась на 40%, а оборот сделок – на 37%.
Нарве
В Нарве март прошел очень активно, за месяц было заключено 99 сделок, что на 17 больше, чем в феврале, и на 10 больше, чем год назад. Из-за низкого предложения и высокого спроса медианная цена сделок незаметно выросла и в первом квартале составила 449 €/м2 (+4% в годовом сравнении), в то же время количество сделок увеличилось на 15%, а оборот – на 23%.
Рынок домов и дач
На рынок домов и дач повлиял быстрый рост цен на энергоносители и стоимость строительства. В марте было заключено 237 сделок с домами и 56 сделок с дачами, что лучше, чем в январе и феврале, но по сравнению с мартом предыдущего года было заключено на 28% сделок меньше. По сравнению с первыми тремя месяцами прошлого года в этом году было заключено на 19% меньше сделок, и хотя средняя цена продажи домов выросла на 13%, оборот снизился из-за большего падения количества сделок. Аналогичная тенденция наблюдается и на рынке земельных участков, где число сделок сократилось, но уровень цен быстро вырос.
