Стартовавшее в сентябре осеннее ралли на рынке недвижимости не показало признаков замедления и в ноябре. Напротив, характерная для конца года более высокая, чем обычно, доля новостроек, по-прежнему небольшое количество предложений, высокий спрос и хорошие условия кредитования поддерживали активность как рынка, так и цен на недвижимость.
В ноябре было заключено 2692 сделки с квартирами, что является самым высоким показателем в этом году, уступая только показателям шести месяцев в 2006–2007 годах. За 11 месяцев года заключено 24 778 сделок, что на 25,1% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и на 15,8% больше, чем за аналогичный период 2019 года.
Эстония
Медианная цена сделок была рекордно высокой, впервые превысив предел 1700 €/м2 (точнее – 1717 €/м2). Определенную роль здесь сыграла более высокая доля сделок в Харьюмаа, чем доля новостроек. Медианная цена сделок за первые 11 месяцев 2021 года составила 1597 €/м2, что на 9,8% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Прирост медианной цены за последние пять лет остался на уровне 7,9%, поэтому своя недвижимость, несмотря на то, что ее не считают традиционной инвестицией, по-прежнему является хорошей копилкой, обеспечивающей приличный рост стоимости.
Несмотря на безоблачное небо в сфере недвижимости, появляется всё больше признаков того, что ситуация на рынке может измениться. Одна из проблем – ухудшение доступности недвижимости, что в прошлом довольно хорошо коррелировалось с ростом цен, однако за последний год доступность ухудшилась в среднем на 10%. Также существует риск того, что уже казавшаяся правом человека отрицательная ставка EURIBOR рано или поздно начнет расти; это политическое решение, но всё чаще звучат голоса о том, что быструю инфляцию следует сдерживать за счет сокращения или даже прекращения программы покупки имущества. Рано или поздно мы увидим повышение процентных ставок, что сделает наши кредиты более дорогими и вместе с падением спроса сократит объем строительства недвижимости.
Таллинн
В последние месяцы года на таллиннский рынок влияет превышающая средний уровень доля новостроек, так случилось и в этот раз. В ноябре было заключено 1103 сделки, что является лучшим результатом в этом году и лучшим показателем после предыдущего бума на рынке недвижимости. Из них 302 сделки заключены с новостройками, что также является лучшим результатом в этом году. Уровня в 1000 сделок в этом году достигали четыре раза, по сравнению с 11 месяцами прошлого года количество сделок увеличилось на 24%, а по сравнению с допандемическим 2019 годом – на 9,8%.
Увеличение доли новых квартир означает также рекордный результат по цене. На основании сделок медианная цена составила 2333 €/м2, предыдущий рекорд был установлен в декабре прошлого года, поэтому стоит следить за этим показателем и в декабре этого года. По сравнению с 11 месяцами прошлого года медианная цена в этом году выросла на 8%, среднегодовой рост цен за последние пять лет составляет 8,8%. Например, медианная цена 2- и 3-комнатных квартир в типовых домах Хааберсти, Ласнамяэ и Мустамяэ за год выросла на 13,6% (1474 → 1675 €/м2), пик цен на 2-комнатные квартиры уже выше 90 000 €, а стоимость 3-комнатных квартир превышает 115 000 € (иногда более 120 000 €).
Тарту
Рынок Тарту отличается от других городов тем, что объем и доля новостроек здесь по сравнению с прошлым годом существенно не уменьшились, что привело к более быстрому статистическому росту цен. В ноябре было заключено 216 сделок, окончательные результаты должны показать, будет ли превышено рекордное количество сделок в этом году (231 сделка). Отметим, что всего в два месяца текущего года было заключено менее 200 сделок. За 11 месяцев этого года по сравнению с прошлым годом количество сделок увеличилось на целых 36%, а по сравнению с 2019 годом – на 23,6%.
Медианная цена сделок пятый месяц подряд составила более 1700 €/м2, первоначальный результат ноября составил 1727 €/м2. По сравнению с 11 месяцами прошлого года, в этом году медианная цена выросла на 12%, среднегодовой рост цен за последние пять лет составляет 9%. Если в Аннелинне цены на лучшие 2-комнатные квартиры превышают 70 000 € (годовой рост цен в среднем 5000 €), а цены на 3-комнатные превышают 85 000 € (ежегодное повышение цен в среднем 10 000 €), то цены новых квартир обычно составляют от 1700 до 3400 €/м2 (медианная цена немного превышает 2200 €/м2).
Пярну
Активный конец года характерен и для пярнуского рынка. В ноябре была заключена 101 сделка, ранее отметка в 100 сделок в этом году была превышена всего 3 раза. За 11 месяцев года заключено 1012 сделок, что на 28% больше, чем в прошлом году. По сравнению с допандемическим 2019 годом было заключено на 19,5% сделок больше.
Поскольку в этом году было заключено меньше сделок с новостройками, чем в прошлом году (показатель этого года – всего 16%), общий объем предложений также невелик, что дает толчок росту цен. Однако в ноябре их доля была выше (с новостройками заключено 19 сделок) и был установлен лучший результат медианной цены за все время – 1640 €/м2. Предыдущий рекорд был также достигнут в последние месяцы года, точнее, в декабре 2020 года, когда медианная цена установилась на уровне 1516 €/м2. В разрезе 11 месяцев медианная цена выросла за год на 12%: с 1253 до 1401 €/м2. Цены на новые квартиры в Пярну начинаются от 1700–1800 €/м2, в более элитных районах цены обычно составляют от 2500 до 3400 €/м2. Цены на улучшенные стандартные квартиры начинаются от 1600 и доходят до 2000 €/м2.
Нарве
В Нарве, благодаря поддержке пенсионной реформы, в последние месяцы рынок активизировался. Цены как предложений, так и сделок, а также количество сделок, увеличились, в то время как количество предложений остается самым низким за последние годы. Как и в октябре, в ноябре было заключено более 100 сделок, а точнее 112 сделок, что является лучшим результатом за всю историю. По сравнению с 11 месяцами прошлого года количество сделок увеличилось на 41%, по сравнению с допандемическим 2019 годом – на 25%.
Медианная цена сделок, которая в октябре по сравнению со среднегодовым уровнем увеличилась примерно на 80 €/м2 до почти 500 €/м2, в ноябре осталась на таком же высоком уровне (точнее – 485 €/м2). Медианная цена сделок за 11 месяцев 2021 года составляет 431 €/м2, тогда как в то же время в прошлом году медианная цена была 398 €/м2, или на 8% ниже. Цены сделок с лучшими 2-комнатными квартирами уже превышают 40 000 €, а на 3-комнатные квартиры превышают 50 000 €. В прошлом году за 2-комнатную квартиру в очень хорошем состоянии нужно было заплатить более 30 000 €, а за 3-комнатную – 45 000 €.
