Мартовский обзор рынка недвижимости не может пройти мимо вспышки коронавируса COVID-19, которая начала оказывать значительное влияние на рынок во второй половине месяца.
Поскольку львиная доля сделок уже была согласована, в марте говорить о значительном сокращении числа сделок еще нельзя; до сих пор более ликвидные активы, такие как арендуемая недвижимость, быстрее реагировали на изменения, а снижение продажных цен отразится в статистике в течение полугода. Движение предложений краткосрочной аренды на рынок долгосрочной аренды увеличило предложение долгосрочной аренды примерно на четверть, возникли ножницы между ценами сделок и предложений, ведутся активные переговоры по ценам по существующим лизингам, что в основном означает временное падение цен на 20–30 %. На рынке продаж мы видим явное снижение активности, которое больше затронуло дорогую и неликвидную недвижимость, но если кризис продлится дольше, ожидается широкомасштабное снижение. Вероятно, в ближайшие месяцы мы увидим уменьшение числа сделок до 50 % и в следующие шесть месяцев — до 10 %, а возможно, снижение будет еще больше. Однако трудно прогнозировать, как может повести себя рынок недвижимости, потому что многое зависит от того, как долго продлится эпидемия коронавируса и связанное с ней чрезвычайное положение и насколько глубоко это потрясет экономику.
В марте было заключено 1827 сделок с квартирами, что на 150 сделок меньше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев, то есть в марте мы увидели уменьшение количества сделок на 7,5 %. По сравнению со средним показателем за предыдущие 12 месяцев снижение было довольно обширным, количество сделок уменьшилось не только в четырех уездах. Больше всего оно упало в Харьюмаа, где было заключено 990 сделок, что на 167 меньше, чем в среднем за предыдущий год. В других уездах количество сделок сократилось в среднем на 12, в уездах Тарту и Ляэне-Виру было заключено менее 20 сделок.
Поскольку снижение цен происходит на рынках с более высокой долей новостроек, средние показатели цен за март все еще были близки к рекордным. В целом по Эстонии медианная цена сделок пятый месяц подряд была более 1400 евро/м2, по сравнению с предыдущими 12 месяцами медианная цена выросла на 5,8 %. Самая высокая медианная цена сделок была в Харьюмаа, где она составляла почти 1900 евро/м2, выше 1000 евро/м2 медианная цена была в Тартумаа (1386 евро/м2) и в Пярнумаа (1027 евро/м2). По сравнению со средним показателем за предыдущие 12 месяцев цены снизились только в уездах Ляэне и Пыльва, но это снижение было связано с изменением структуры сделок, а не с последствиями коронавируса.
Таллинн
В марте в Таллинне было заключено 697 сделок купли-продажи, что почти на 130 меньше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев, а также меньше, чем в январе и феврале. Таллинн и Харьюмаа, как наиболее чуткий к изменениям внешней среды и ликвидный рынок, таким образом, уже отреагировали на вынужденные изменения, хотя изменения в полном объеме мы увидим в ближайшие месяцы. Медианная цена, которая в значительной степени отражала события, имевшие место в предыдущие месяцы, составила 1994 евро/м2, превысив медианный показатель предыдущих 12 месяцев на 4,3 %. Цены как на вторичном рынке, так и на рынке новой застройки еще не упали, первые нервные движения, вероятно, будут совершаться людьми, которые уже заключили обязательственно-правовой договор с недвижимостью в новостройке, на которых все больше будет давить обязанность продать текущий дом. Застройщики с высокой долей долговых обязательств могут столкнуться с большими трудностями, в то время как компании, основывающиеся на самофинансировании, обладают большей гибкостью. По словам маклеров, более здоровая активность наблюдается в сельской местности, хотя сегодня еще рано говорить о том, вызовет ли кризис этого года волну переезда из города в деревню: первые корректировки цен мы увидим через несколько месяцев.
Тарту
Март был также активным и в Тарту, где было заключено 147 сделок. По сравнению со средним показателем за предыдущие 12 месяцев количество сделок уменьшилось более чем на 30, а по сравнению с показателем марта прошлого года — почти на 20 сделок. Медианная цена сделок в Тарту составила 1476 евро/м2 и была почти на 20 евро/м2 выше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев, оставаясь на уровне предыдущих периодов. Как и в Таллинне, количество предложений аренды в Тарту увеличилось, но активность на рынке аренды и продажи низкая. Также как и в Таллинне, кризис сильнее ударил по людям, которые купили квартиру в новостройке на растущем рынке, но вынуждены продавать старую квартиру на снижающемся рынке, и следующие несколько месяцев, вероятно, приведут к продаже других домов и дач, чтобы сохранить финансовый буфер в трудные времена.
Пярну
По словам маклеров, плачевные настроения возникли также и в Пярну, хотя показатели за март в летней столице все еще были хорошими. В марте было заключено 85 сделок, что на 7 больше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев, а также больше, чем в январе или феврале. Медианная цена сделок была даже самой высокой за всю историю — 1412 евро/м2, что на 13 % превышает средний показатель предыдущих 12 месяцев. Но в ближайшие месяцы в Пярну наступят трудные времена, так как сильно ориентированная на обслуживание экономика и краткосрочная аренда будут сильно потрясены.
Нарва
Нарвский рынок в марте был активен, было заключено 74 сделки купли-продажи, что на 11 сделок больше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев. Медианная цена сделок в Нарве также была выше, чем в среднем за предыдущие 12 месяцев — 413 евро/м2 или на 16 евро/м2 больше, что в абсолютном выражении является незначительным показателем. Одним из возможных объяснений активности нарвского рынка в марте было, помимо заключенных ранее соглашений, также потребление местных средств массовой информации, поэтому возможные последствия этого вируса были осознаны чуть позже, чем в большей части Эстонии. Цены в Ида-Вирумаа, которые вместе с Валгамаа являются самыми низкими в Эстонии, вероятно, будут иметь наименьшее снижение в абсолютном выражении, но, по словам маклеров, при развитии кризиса падение цен может составить до 20 %.
