Окончание чрезвычайного положения и смягчение многих ограничений в мае привели к прогнозируемому и ожидаемому росту рынка недвижимости. По предварительным данным, рост был не таким быстрым, как ожидалось, но на этот раз мы рады даже маленьким победам, потому что шрамы от чрезвычайного положения могли быть глубже. Забегая вперед, многие участники рынка сходятся во мнении, что летом, вероятно, большого скачка активности не будет, но взгляды обращены к осени, чтобы тогда принимать новые решения на основе сложившейся экономической ситуации.
Количество предложений на рынке недвижимости о продаже и аренде не уменьшилось, а наоборот. Из-за снижения спроса и уверенности потребителей на рынке наблюдается избыточное предложение, но цены предложений по большей части еще не снизились. Однако, по мнению маклеров, в случае успешных продаж следует быть более гибкими, чем раньше, потому что осенью переговоры о ценах могут проходить уже на более низком уровне. В отношении квартир первыми, скорее всего, упадут цены на типовые квартиры вторичного рынка, где больше предложений и материала для сравнения, в новостройках наблюдается снижение цен на дополнения к квартирам, будь то кладовая, парковочное место, кухня или дополнительные расходы.
Условия кредитования и желание банков предлагать жилищные кредиты изменились не сильно, но количество людей, которые соответствуют критериям заемщиков, уменьшилось. Поскольку наибольшие риски для банков связаны со способностью производить погашение кредита, то если, например, работодатель клиента обратился к государству за помощью, это означает, что доверие к устойчивости компании снизилось, а риск при выдаче кредита увеличился.
Если говорить о статистике, то, по предварительным данным, в мае по всей Эстонии было заключено 1345 сделок купли-продажи. По сравнению с апрелем число сделок увеличилось на 14%, или на 165 сделок, в то же время это был второй худший месяц за последние пять лет. Это означает, что о быстром восстановлении говорить сложно. По сравнению с апрелем число сделок сократилось только в Ляэнемаа и Тартумаа; в последнем уезде произошло большое падение, почти на 40 сделок, поскольку отменились новые сделки в новостройке Raadimõisa Kodu под Тарту. В Харьюмаа число сделок увеличилось на 108, в других местах рост был меньше, в Ида-Вирумаа число сделок увеличилось на 21, а в Ляэне-Вирумаа – на 15. С частными домами и дачами была заключена 331 сделка, что на 70 меньше, чем за аналогичный период предыдущего года, но по сравнению с апрелем число сделок увеличилось на 83, или на треть.
Как уже упоминалось, цены сделок остаются на докризисном уровне. В мае медианная цена сделок с квартирами была 1389 €/м2, что меньше, чем в предыдущие месяцы года, но на 8,5% выше, чем в прошлом году. Поскольку макроэкономические показатели ухудшились, трудно ожидать, что цены будут стабильно держаться на том же уровне. Осенью мы увидим коррекцию цен, но не на 50%, как во время предыдущего кризиса, а значительно меньше вследствие способности застройщиков к привлечению собственного капитала и лучшего финансового положения семей.
Таллинн
По сравнению с апрелем число сделок в Таллинне увеличилось на 16% (455 → 531), что в основном связано с первичным рынком, то есть реализацией предыдущих соглашений. Таким образом, доля первичного рынка была одной из самых высоких – 39%, тогда как на вторичном рынке было заключено всего лишь на 7 сделок больше. Из-за высокой доли новостроек медианная цена сделок в третий раз выросла до рекордного уровня, превысив 2000 €/м2 (2095 €/м2). Тем не менее лакмусовая бумага вторичного рынка, то есть кривая спроса на типовые квартиры спальных районов Хааберсти, Ласнамяэ и Мустамяэ, начала падать, что вызвало снижение цен: медианная цена двух- и трехкомнатных квартир с января по март составляла 1524 €/м2; в апреле – 1500 €/м2 и в мае – 1460 €/м2, или на 4% ниже, чем в начале года. Число предложений аренды по сравнению с мартом и апрелем увеличилось еще больше, что означает, что движение на рынок долгосрочной аренды продолжается, но рост спроса не был пропорционален росту предложений.
Тарту
Май также принес повод для радости в Тарту: в апреле, как сообщается, было заключено 95 сделок с квартирами, в мае было уже на 10 сделок больше. Росту числа сделок в большей степени способствовали новостройки, где была заключена 41 сделка с квартирами, но вторичный рынок, который лучше отражает текущую активность, восстанавливался очень медленно: на вторичном рынке в апреле была заключена 61 сделка, а в мае – 64 сделки. Из-за очень высокой доли новостроек (39%) второй месяц подряд медианная цена устанавливает новый рекорд. Однако по мнению местных маклеров, медианная цена 1649 €/м2 должна снизиться, в основном из-за снижения кривой спроса. Коррекция цен на дефицитную недвижимость, расположенную в ценных местах, не должна быть очень высокой; скорее ценовой топор первым поразит квартиры в среднем состоянии в Аннемыйза, где выбор всегда был довольно широким.
Пярну
Подобно Таллинну и Тарту, в мае рынок Пярну также был на реабилитации. В апреле в летней столице была заключена 41 сделка, а в мае – уже 63 сделки. Рост наблюдался как на первичном рынке (8 → 18), так и на вторичном рынке (33 → 45); объем продаж на вторичном рынке по-прежнему чуть более чем на одну пятую ниже среднего показателя за первые месяцы 2019 и 2020 годов. По сравнению с тем же периодом активность всего рынка была только на 15% ниже, однако за тот же период прошлого года было заключено на 52 сделки меньше (-36 сделок на вторичном рынке).
Медианная цена сделок в мае составила 1385 €/м2; по сравнению с маем прошлого года, когда доля новостроек была практически такой же, медианная цена сделок стала на 10% выше. Чрезвычайное положение снизило потенциал рынка краткосрочной аренды: по словам маклеров, по сравнению с предыдущими годами многие постоянные клиенты встретили лето со своими старыми арендаторами.
Нарва
В отличие от других крупных городов, число сделок в Нарве в мае было ниже, чем в апреле. Если в апреле были заключены 44 сделки с квартирами, то в мае – 38. На восстановление числа сделок негативно влияет бушующая в России эпидемия коронавируса, что означает, что ограничения на поездки с восточным соседом все еще сохраняются, и послабления в ближайшем будущем не предвидятся. Поэтому за последние два месяца предложения недвижимости упали до самого низкого уровня за последние годы: в мае предлагалось чуть более 500 квартир, что почти на 400 квартир меньше, чем год назад. Однако сокращение предложения не увеличило рыночную конкуренцию: спрос также упал, что, конечно, остановило снижение медианной цены, но пока еще его не увеличило. В мае медианная цена сделок составила 367 €/м2, оставаясь на том же уровне, что и в мае прошлого года.
